主題：房地產(chǎn)：從GDP發(fā)動(dòng)機(jī)到經(jīng)濟(jì)"毒藥"

時(shí)間：2008年10月11日 10:41:20 中財(cái)網(wǎng)
　　危機(jī)面前，海南理應(yīng)警惕
　　以美國(guó)次級(jí)債危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴刮得正猛。中國(guó)房地產(chǎn)自然也在風(fēng)雨中飄搖。9月底，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)過(guò)去幾年的房地產(chǎn)泡沫程度相比美國(guó)有過(guò)之而無(wú)不及。
　　中金公司的評(píng)測(cè)與此前國(guó)內(nèi)眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點(diǎn)不謀而合。中國(guó)社科院金融發(fā)展研究室主任易憲容早在兩年前就一針見(jiàn)血地指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)崩盤(pán)，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)；如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，也可能孕育更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。摩根士丹利更是在前不久的研究報(bào)告中稱(chēng)：相信中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)崩潰的可能性高。看來(lái)，無(wú)論是中國(guó)，還是美國(guó)，還是歐洲，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的"毒藥"屬性已經(jīng)日趨顯現(xiàn)。而"中毒"的國(guó)家、地區(qū)也必將因此做出痛苦抉擇。
　　"毒藥"培植：
　　GDP發(fā)動(dòng)機(jī)與地方第二財(cái)政
　　近些年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資做出了舉足輕重的貢獻(xiàn)，導(dǎo)致部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成了嚴(yán)重的依賴(lài)性。來(lái)自國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)稱(chēng)顯示，今年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資13196億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資的近三分之一，同比增長(zhǎng)33.5%，這一增速比去年同期高出５個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資9497億元，同比增長(zhǎng)36.5%。以北京為例，今年1至5月，北京市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1208．6億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資615．9億元，占固定資產(chǎn)投資的一半以上，對(duì)北京市GDP直接的拉動(dòng)作用約在10％。而在上海，今年上半年房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資近40%。
　　地方政府對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)主要來(lái)自?xún)煞N原動(dòng)力：一是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。地方政府受到GDP增長(zhǎng)政績(jī)的驅(qū)動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)采取過(guò)度開(kāi)發(fā)，以期短期內(nèi)創(chuàng)造GDP增長(zhǎng)神話。此外，房地產(chǎn)投資能同時(shí)拉動(dòng)十幾個(gè)相關(guān)輔助產(chǎn)業(yè)的同比增長(zhǎng)，對(duì)整個(gè)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)同樣非常之大。二是地方財(cái)政"小金庫(kù)"。土地出讓收益因不納入中央財(cái)政收支，因此成了地方政府收入的最重要來(lái)源。曾被人民日?qǐng)?bào)報(bào)道稱(chēng)之為"市長(zhǎng)的零花錢(qián)"或地方"第二財(cái)政"。有的地方政府為了獲得更多的土地出讓收益，甚至不惜讓銀行違規(guī)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款購(gòu)地，為信貸危機(jī)埋下了伏筆。兩種原動(dòng)力作用的結(jié)果，就是在地方政府與開(kāi)發(fā)商相互之間形成一條牢固的利益紐帶，促使各級(jí)地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商彼此"合謀"推升地價(jià)，直接或間接地導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給成本虛高不下。
　　在兩種原動(dòng)力的作用下，某些地方政府已儼然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的"代言人"。日前，在沈陽(yáng)舉行的一場(chǎng)秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，遼寧省長(zhǎng)陳政高的一番言論算是捅破了這層"窗戶(hù)紙"。他說(shuō)，我們沒(méi)有必要對(duì)地方官員為房地產(chǎn)"托市"的動(dòng)機(jī)做過(guò)多的揣測(cè)，因?yàn)橛幸粋€(gè)理由是非常明顯的，那就是在許多地方，房地產(chǎn)成了GDP的唯一發(fā)動(dòng)機(jī)，一旦房地產(chǎn)業(yè)陷入蕭條，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)動(dòng)力盡失。
　　其實(shí)，陳政高省長(zhǎng)只說(shuō)了其中一部分。早在2007年7月，素有"傳遞來(lái)自中國(guó)最高層精神"的《瞭望》周刊，就曾以重慶房?jī)r(jià)異動(dòng)為背景，以"警惕房地產(chǎn)利益集團(tuán)扭曲國(guó)家政策"為題撰文指出："近年來(lái)，圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，不同利益群體的博弈非常激烈，而其中尤以地產(chǎn)商的力量最為強(qiáng)大。在共同利益的糾結(jié)下，一些地產(chǎn)商、地方官員、專(zhuān)家學(xué)者和媒體專(zhuān)刊構(gòu)成了一個(gè)特殊利益集團(tuán)。以地產(chǎn)商賺取最大利潤(rùn)為核心，地方官員為房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾，從中獲得GDP和政績(jī)；學(xué)術(shù)精英引導(dǎo)公眾預(yù)期，影響政府決策，獲得地產(chǎn)商的'好處費(fèi)'；媒體專(zhuān)刊為地產(chǎn)商制造輿論，從中獲得廣告回報(bào)。"文章刊發(fā)后在社會(huì)引發(fā)巨大反響。
　　經(jīng)濟(jì)"中毒"：
　　從暴利經(jīng)濟(jì)到綁架經(jīng)濟(jì)
　　地產(chǎn)大鱷潘石屹曾羞答答坦言，房地產(chǎn)是公認(rèn)的暴利行業(yè)。近日國(guó)內(nèi)某知名網(wǎng)站從26個(gè)候選行業(yè)中選出2008年的十大暴利行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)再次位列行業(yè)之首。
　　在中國(guó)，從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬(wàn)富翁?！?007胡潤(rùn)百富榜》前十名富豪中，有4位旗下企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，僅有2人不涉房地產(chǎn)業(yè)。10月7日公布的《2008胡潤(rùn)百富榜》，在上榜行業(yè)中，房地產(chǎn)所占比例盡管有所下滑，但仍是富豪的大搖籃，以23.4%排在首位。前十名富豪中，有3位旗下企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，另有3人涉房地產(chǎn)業(yè)。
　　我們不禁會(huì)問(wèn)為什么，但問(wèn)過(guò)之后就會(huì)自感很傻很天真，因?yàn)檫@是一個(gè)簡(jiǎn)單到任何人都能回答的問(wèn)題：暴利！
　　中國(guó)東星集團(tuán)總裁蘭世立毫不掩飾地告訴記者，東星集團(tuán)把武漢樓盤(pán)售價(jià)從年初的每平米8800元降到如今的每平米6000元，降幅高達(dá)30%，但仍有10～15％的利潤(rùn)；無(wú)獨(dú)有偶，萬(wàn)科在杭州的白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣四個(gè)項(xiàng)目最大下調(diào)幅度達(dá)7.5折，巨大的利潤(rùn)浮動(dòng)空間，以至于引發(fā)老業(yè)主怒砸售樓處的惡性事件；網(wǎng)上有篇評(píng)論文章的標(biāo)題是：我國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)高達(dá)40%，后面跟著5個(gè)"！"以示對(duì)暴利的"敬意"。
　　 然而，一位業(yè)內(nèi)人士告訴我：你們太小看我們開(kāi)發(fā)商了。他說(shuō)2008年以前開(kāi)發(fā)商蓋房子所需資金的來(lái)源大致是這樣的：預(yù)收購(gòu)房人定金占20％，用土地向銀行融資40％，承建單位壓款20％，三者相加80％，開(kāi)發(fā)商自籌20％。也就是說(shuō)，一個(gè)需投入一億元的住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商只要有2000萬(wàn)就OK了。投入2000萬(wàn)，項(xiàng)目完工后的售價(jià)可超過(guò)三個(gè)億，你說(shuō)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率是多少？這叫杠桿經(jīng)濟(jì)。他說(shuō)，對(duì)于目前的樓市下跌，許多人以為項(xiàng)目本身會(huì)虧損，但我可以告訴諸位，目前房?jī)r(jià)即使再跌20％，開(kāi)發(fā)商也照樣有利可圖。如今開(kāi)發(fā)商著急的不是樓本身的利潤(rùn)問(wèn)題，而是資金鏈的問(wèn)題。正如前面提到的，用2000萬(wàn)開(kāi)發(fā)了一個(gè)億的項(xiàng)目，錢(qián)不趕緊回來(lái)，是要吃官司的。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)了5年的暴利時(shí)代，已經(jīng)嚴(yán)重脫離了房子本身價(jià)值意義。
　　房地產(chǎn) 從GDP發(fā)動(dòng)機(jī)到經(jīng)濟(jì)"毒藥"
　　摩根士丹利研究部門(mén)的數(shù)字提示，中國(guó)的房屋購(gòu)買(mǎi)者正在負(fù)擔(dān)著和美國(guó)人一樣高的房?jī)r(jià)，而收入?yún)s低了近五倍。5年的暴利時(shí)代除了造就了一群億萬(wàn)富翁，還讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)吞下了這顆慢性毒藥。北京師范大學(xué)金融研究中心課題研究報(bào)告《2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》中顯示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在下半年開(kāi)始集中體現(xiàn)。該報(bào)告還預(yù)測(cè)，如果明年中國(guó)房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。如此巨大的資金缺口如何填補(bǔ)？資金鏈如果一旦斷裂，最大的受害者不是開(kāi)發(fā)商，而是國(guó)家正常的金融秩序；高企的房?jī)r(jià)如燙手山芋，任由上漲即對(duì)通貨膨脹推波助瀾，如果暴跌則將導(dǎo)致更深層的經(jīng)濟(jì)危機(jī)；高企的房?jī)r(jià)同時(shí)導(dǎo)致外圍熱錢(qián)的涌入，加劇人民幣升值與房?jī)r(jià)的動(dòng)蕩，重則危及國(guó)家金融體系的安全。
　　高企的房?jī)r(jià)直接或間接成為滋生官員行政不作為與貪污腐敗的溫床。一位姓蔣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)《市場(chǎng)報(bào)》記者坦言："樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，開(kāi)發(fā)商能夠拿到其中不知40%的利潤(rùn)，余下超過(guò)40%的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門(mén)層層'消化'掉了。"
　　正如易憲容先生早在去年就呼吁的那樣：房地產(chǎn)業(yè)已綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而要挾中國(guó)政府。如果不及時(shí)加以制止，不但房地產(chǎn)市場(chǎng)本身會(huì)遭受重大損失，對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會(huì)造成嚴(yán)重而深遠(yuǎn)的影響。
　　海南房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存有泡沫
　　就在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)聲鶴唳之時(shí)，海南的房?jī)r(jià)卻一路高歌，連續(xù)幾個(gè)月拔得漲幅榜頭籌。7月25日，海南省政府發(fā)布上半年海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，房地產(chǎn)投資勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁：全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資83.68億元，同比增長(zhǎng)70.7%；房地產(chǎn)稅達(dá)20.95億元，占33%，對(duì)稅收收入增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)41.5%，成為稅收收入的主導(dǎo)力量。上半年房地產(chǎn)投資在GDP中所占比例為11.8%，同比增加了3.3%。上半年，全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)4234.44元/平方米，同比增長(zhǎng)39.36%，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)4136.19元/平方米，同比增長(zhǎng)36.96%。
　　其實(shí)，說(shuō)到房地產(chǎn)泡沫，在中國(guó)有兩個(gè)地方最有發(fā)言權(quán)，一個(gè)是海南，一個(gè)是北海。這兩個(gè)曾飽受泡沫破滅遺患困擾的地區(qū)，均在上世紀(jì)末親身"領(lǐng)教"過(guò)房地產(chǎn)從GDP發(fā)動(dòng)機(jī)到經(jīng)濟(jì)"毒藥"的演變過(guò)程，按理說(shuō)在鑒別"泡沫"上，應(yīng)當(dāng)最具洞察力與發(fā)言權(quán)。但在當(dāng)下的海南房地產(chǎn)是否存有泡沫的問(wèn)題上，仍舊存有兩種聲音：無(wú)泡沫論與有泡沫論。無(wú)泡沫論發(fā)出者的主要依據(jù)是環(huán)境與區(qū)位資源的稀缺優(yōu)勢(shì)。有泡沫論的持有者主要論據(jù)是國(guó)內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境作用與海南人均可支配收入。他們認(rèn)為在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，海南房地產(chǎn)價(jià)格下跌是必然趨勢(shì)。覆巢之下焉有完卵。在收入方面，島內(nèi)"半年人均可支配收入僅僅夠買(mǎi)1平米房子"的現(xiàn)狀沒(méi)有根本改善，勢(shì)必嚴(yán)重制約該行業(yè)的健康發(fā)展。兩種論調(diào)高低交錯(cuò)莫衷一是，令島內(nèi)島外購(gòu)房者無(wú)所適從。
　　有人說(shuō)時(shí)間可以證明一切。是的，海南房地產(chǎn)是否有泡沫，當(dāng)然可以用時(shí)間來(lái)證明。然而，如果作為島內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)已存有泡沫，而又不能及時(shí)做出調(diào)控，那么一旦泡沫破滅，島內(nèi)經(jīng)濟(jì)由此而付出的代價(jià)誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？寫(xiě)到此，不由想起上世紀(jì)房地產(chǎn)泡沫高峰期時(shí)香港那個(gè)最著名的噱頭：香港地少人多，房子蓋一間就少一間，所以房?jī)r(jià)是不可能下跌的。當(dāng)時(shí)香港戴德梁行主席、著名的測(cè)量師梁振英就此提醒全社會(huì)：將當(dāng)時(shí)香港所有的建筑物都攤開(kāi)來(lái)只做一層計(jì)算，也只占到香港土地面積的5％。可在當(dāng)時(shí)誰(shuí)又肯聽(tīng)。如今，類(lèi)似這樣的故事也在海南流傳著，我們有什么理由不警惕呢。
　　"解藥"
　　9月22日上午，胡錦濤主席與布什總統(tǒng)通電話。雙方就中美關(guān)系及美國(guó)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)等問(wèn)題交換了意見(jiàn)。胡錦濤表示，我們注意到美國(guó)政府為穩(wěn)定國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)已采取了一些重要措施，希望這些措施能夠迅速見(jiàn)到成效，以使美國(guó)經(jīng)濟(jì)金融狀況逐步得到改善和好轉(zhuǎn)。這既符合美國(guó)利益，也符合中國(guó)利益。此番談話被復(fù)旦大學(xué)的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者稱(chēng)為，這是中國(guó)政府對(duì)美國(guó)政府的救市"藥方"做出的肯定與希望。那么我們的"藥方"在哪？
　　其實(shí)，中國(guó)政府很早就擬定了對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控的策略，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還對(duì)此作出了專(zhuān)門(mén)部署。銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之先生將中央開(kāi)出的"藥方"精煉為"三味藥"：第一，把低收入者的住房抓緊解決好；第二，做好總體規(guī)劃，著眼供需基本平衡，有序推出土地；第三，減弱地方政府對(duì)房市利益的追求沖動(dòng)。
　　時(shí)至今日，幾乎沒(méi)有人懷疑這副藥療效。是好藥。然而我們所看到的事實(shí)確著實(shí)差強(qiáng)人意。于是，我們必須要問(wèn)，是藥的搭配的比例出了問(wèn)題？還是"煎制"的火候出了問(wèn)題？抑或所服劑量欠科學(xué)？而誰(shuí)又來(lái)回答這些問(wèn)題呢？
　　忽然想起前文所提的那位"業(yè)內(nèi)人士"的話，感覺(jué)頗有些道理，他說(shuō)，什么時(shí)候中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能像美國(guó)的開(kāi)發(fā)商那樣，坦然接受5%~8%的利潤(rùn)，我們的社會(huì)也就太平了。我同意。
□ .張.界　 .證.券.導(dǎo).報(bào)

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