主題：房地產(chǎn)：從GDP發(fā)動機(jī)到經(jīng)濟(jì)"毒藥"

時間：2008年10月11日 10:41:20 中財網(wǎng)  
　　危機(jī)面前，海南理應(yīng)警惕
　　以美國次級債危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴刮得正猛。中國房地產(chǎn)自然也在風(fēng)雨中飄搖。9月底，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘發(fā)布報告稱，中國過去幾年的房地產(chǎn)泡沫程度相比美國有過之而無不及。
　　中金公司的評測與此前國內(nèi)眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者的觀點(diǎn)不謀而合。中國社科院金融發(fā)展研究室主任易憲容早在兩年前就一針見血地指出，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)。如果國內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個國家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)；如果國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，也可能孕育更大的金融風(fēng)險。摩根士丹利更是在前不久的研究報告中稱：相信中國地產(chǎn)行業(yè)崩潰的可能性高?？磥?，無論是中國，還是美國，還是歐洲，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的"毒藥"屬性已經(jīng)日趨顯現(xiàn)。而"中毒"的國家、地區(qū)也必將因此做出痛苦抉擇。
　　"毒藥"培植：
　　GDP發(fā)動機(jī)與地方第二財政
　　近些年中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資做出了舉足輕重的貢獻(xiàn)，導(dǎo)致部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)形成了嚴(yán)重的依賴性。來自國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)稱顯示，今年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13196億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資的近三分之一，同比增長33.5%，這一增速比去年同期高出５個百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資9497億元，同比增長36.5%。以北京為例，今年1至5月，北京市完成全社會固定資產(chǎn)投資1208．6億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資615．9億元，占固定資產(chǎn)投資的一半以上，對北京市GDP直接的拉動作用約在10％。而在上海，今年上半年房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資近40%。
　　地方政府對房地產(chǎn)的過度依賴主要來自兩種原動力：一是拉動GDP增長。地方政府受到GDP增長政績的驅(qū)動，對房地產(chǎn)采取過度開發(fā)，以期短期內(nèi)創(chuàng)造GDP增長神話。此外，房地產(chǎn)投資能同時拉動十幾個相關(guān)輔助產(chǎn)業(yè)的同比增長，對整個地方經(jīng)濟(jì)的拉動同樣非常之大。二是地方財政"小金庫"。土地出讓收益因不納入中央財政收支，因此成了地方政府收入的最重要來源。曾被人民日報報道稱之為"市長的零花錢"或地方"第二財政"。有的地方政府為了獲得更多的土地出讓收益，甚至不惜讓銀行違規(guī)為房地產(chǎn)開發(fā)商貸款購地，為信貸危機(jī)埋下了伏筆。兩種原動力作用的結(jié)果，就是在地方政府與開發(fā)商相互之間形成一條牢固的利益紐帶，促使各級地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商彼此"合謀"推升地價，直接或間接地導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給成本虛高不下。
　　在兩種原動力的作用下，某些地方政府已儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)商的"代言人"。日前，在沈陽舉行的一場秋季房地產(chǎn)展示交易會上，遼寧省長陳政高的一番言論算是捅破了這層"窗戶紙"。他說，我們沒有必要對地方官員為房地產(chǎn)"托市"的動機(jī)做過多的揣測，因?yàn)橛幸粋€理由是非常明顯的，那就是在許多地方，房地產(chǎn)成了GDP的唯一發(fā)動機(jī)，一旦房地產(chǎn)業(yè)陷入蕭條，經(jīng)濟(jì)增長就會動力盡失。
　　其實(shí)，陳政高省長只說了其中一部分。早在2007年7月，素有"傳遞來自中國最高層精神"的《瞭望》周刊，就曾以重慶房價異動為背景，以"警惕房地產(chǎn)利益集團(tuán)扭曲國家政策"為題撰文指出："近年來，圍繞著房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，不同利益群體的博弈非常激烈，而其中尤以地產(chǎn)商的力量最為強(qiáng)大。在共同利益的糾結(jié)下，一些地產(chǎn)商、地方官員、專家學(xué)者和媒體專刊構(gòu)成了一個特殊利益集團(tuán)。以地產(chǎn)商賺取最大利潤為核心，地方官員為房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾，從中獲得GDP和政績；學(xué)術(shù)精英引導(dǎo)公眾預(yù)期，影響政府決策，獲得地產(chǎn)商的'好處費(fèi)'；媒體專刊為地產(chǎn)商制造輿論，從中獲得廣告回報。"文章刊發(fā)后在社會引發(fā)巨大反響。
　　經(jīng)濟(jì)"中毒"：
　　從暴利經(jīng)濟(jì)到綁架經(jīng)濟(jì)
　　地產(chǎn)大鱷潘石屹曾羞答答坦言，房地產(chǎn)是公認(rèn)的暴利行業(yè)。近日國內(nèi)某知名網(wǎng)站從26個候選行業(yè)中選出2008年的十大暴利行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)再次位列行業(yè)之首。
　　在中國，從來沒有哪一個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬富翁?！?007胡潤百富榜》前十名富豪中，有4位旗下企業(yè)主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，僅有2人不涉房地產(chǎn)業(yè)。10月7日公布的《2008胡潤百富榜》，在上榜行業(yè)中，房地產(chǎn)所占比例盡管有所下滑，但仍是富豪的大搖籃，以23.4%排在首位。前十名富豪中，有3位旗下企業(yè)主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，另有3人涉房地產(chǎn)業(yè)。
　　我們不禁會問為什么，但問過之后就會自感很傻很天真，因?yàn)檫@是一個簡單到任何人都能回答的問題：暴利！
　　中國東星集團(tuán)總裁蘭世立毫不掩飾地告訴記者，東星集團(tuán)把武漢樓盤售價從年初的每平米8800元降到如今的每平米6000元，降幅高達(dá)30%，但仍有10～15％的利潤；無獨(dú)有偶，萬科在杭州的白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣四個項(xiàng)目最大下調(diào)幅度達(dá)7.5折，巨大的利潤浮動空間，以至于引發(fā)老業(yè)主怒砸售樓處的惡性事件；網(wǎng)上有篇評論文章的標(biāo)題是：我國房地產(chǎn)利潤高達(dá)40%，后面跟著5個"！"以示對暴利的"敬意"。
　　 然而，一位業(yè)內(nèi)人士告訴我：你們太小看我們開發(fā)商了。他說2008年以前開發(fā)商蓋房子所需資金的來源大致是這樣的：預(yù)收購房人定金占20％，用土地向銀行融資40％，承建單位壓款20％，三者相加80％，開發(fā)商自籌20％。也就是說，一個需投入一億元的住宅項(xiàng)目，開發(fā)商只要有2000萬就OK了。投入2000萬，項(xiàng)目完工后的售價可超過三個億，你說開發(fā)商的利潤率是多少？這叫杠桿經(jīng)濟(jì)。他說，對于目前的樓市下跌，許多人以為項(xiàng)目本身會虧損，但我可以告訴諸位，目前房價即使再跌20％，開發(fā)商也照樣有利可圖。如今開發(fā)商著急的不是樓本身的利潤問題，而是資金鏈的問題。正如前面提到的，用2000萬開發(fā)了一個億的項(xiàng)目，錢不趕緊回來，是要吃官司的。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)了5年的暴利時代，已經(jīng)嚴(yán)重脫離了房子本身價值意義。
　　房地產(chǎn) 從GDP發(fā)動機(jī)到經(jīng)濟(jì)"毒藥"
　　摩根士丹利研究部門的數(shù)字提示，中國的房屋購買者正在負(fù)擔(dān)著和美國人一樣高的房價，而收入?yún)s低了近五倍。5年的暴利時代除了造就了一群億萬富翁，還讓中國經(jīng)濟(jì)吞下了這顆慢性毒藥。北京師范大學(xué)金融研究中心課題研究報告《2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》中顯示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在下半年開始集中體現(xiàn)。該報告還預(yù)測，如果明年中國房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。如此巨大的資金缺口如何填補(bǔ)？資金鏈如果一旦斷裂，最大的受害者不是開發(fā)商，而是國家正常的金融秩序；高企的房價如燙手山芋，任由上漲即對通貨膨脹推波助瀾，如果暴跌則將導(dǎo)致更深層的經(jīng)濟(jì)危機(jī)；高企的房價同時導(dǎo)致外圍熱錢的涌入，加劇人民幣升值與房價的動蕩，重則危及國家金融體系的安全。
　　高企的房價直接或間接成為滋生官員行政不作為與貪污腐敗的溫床。一位姓蔣的房地產(chǎn)開發(fā)商對《市場報》記者坦言："樓盤開發(fā)成本只占房價20%，開發(fā)商能夠拿到其中不知40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關(guān)職能部門層層'消化'掉了。"
　　正如易憲容先生早在去年就呼吁的那樣：房地產(chǎn)業(yè)已綁架了中國經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而要挾中國政府。如果不及時加以制止，不但房地產(chǎn)市場本身會遭受重大損失，對國家整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會造成嚴(yán)重而深遠(yuǎn)的影響。
　　海南房地產(chǎn)市場是否存有泡沫
　　就在全國房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)聲鶴唳之時，海南的房價卻一路高歌，連續(xù)幾個月拔得漲幅榜頭籌。7月25日，海南省政府發(fā)布上半年海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，房地產(chǎn)投資勢頭依舊強(qiáng)勁：全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資83.68億元，同比增長70.7%；房地產(chǎn)稅達(dá)20.95億元，占33%，對稅收收入增長貢獻(xiàn)率達(dá)41.5%，成為稅收收入的主導(dǎo)力量。上半年房地產(chǎn)投資在GDP中所占比例為11.8%，同比增加了3.3%。上半年，全市商品房銷售均價4234.44元/平方米，同比增長39.36%，商品住房銷售均價4136.19元/平方米，同比增長36.96%。
　　其實(shí)，說到房地產(chǎn)泡沫，在中國有兩個地方最有發(fā)言權(quán)，一個是海南，一個是北海。這兩個曾飽受泡沫破滅遺患困擾的地區(qū)，均在上世紀(jì)末親身"領(lǐng)教"過房地產(chǎn)從GDP發(fā)動機(jī)到經(jīng)濟(jì)"毒藥"的演變過程，按理說在鑒別"泡沫"上，應(yīng)當(dāng)最具洞察力與發(fā)言權(quán)。但在當(dāng)下的海南房地產(chǎn)是否存有泡沫的問題上，仍舊存有兩種聲音：無泡沫論與有泡沫論。無泡沫論發(fā)出者的主要依據(jù)是環(huán)境與區(qū)位資源的稀缺優(yōu)勢。有泡沫論的持有者主要論據(jù)是國內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境作用與海南人均可支配收入。他們認(rèn)為在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，海南房地產(chǎn)價格下跌是必然趨勢。覆巢之下焉有完卵。在收入方面，島內(nèi)"半年人均可支配收入僅僅夠買1平米房子"的現(xiàn)狀沒有根本改善，勢必嚴(yán)重制約該行業(yè)的健康發(fā)展。兩種論調(diào)高低交錯莫衷一是，令島內(nèi)島外購房者無所適從。
　　有人說時間可以證明一切。是的，海南房地產(chǎn)是否有泡沫，當(dāng)然可以用時間來證明。然而，如果作為島內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)已存有泡沫，而又不能及時做出調(diào)控，那么一旦泡沫破滅，島內(nèi)經(jīng)濟(jì)由此而付出的代價誰來負(fù)責(zé)？寫到此，不由想起上世紀(jì)房地產(chǎn)泡沫高峰期時香港那個最著名的噱頭：香港地少人多，房子蓋一間就少一間，所以房價是不可能下跌的。當(dāng)時香港戴德梁行主席、著名的測量師梁振英就此提醒全社會：將當(dāng)時香港所有的建筑物都攤開來只做一層計算，也只占到香港土地面積的5％。可在當(dāng)時誰又肯聽。如今，類似這樣的故事也在海南流傳著，我們有什么理由不警惕呢。
　　"解藥"
　　9月22日上午，胡錦濤主席與布什總統(tǒng)通電話。雙方就中美關(guān)系及美國經(jīng)濟(jì)金融形勢等問題交換了意見。胡錦濤表示，我們注意到美國政府為穩(wěn)定國內(nèi)金融市場已采取了一些重要措施，希望這些措施能夠迅速見到成效，以使美國經(jīng)濟(jì)金融狀況逐步得到改善和好轉(zhuǎn)。這既符合美國利益，也符合中國利益。此番談話被復(fù)旦大學(xué)的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者稱為，這是中國政府對美國政府的救市"藥方"做出的肯定與希望。那么我們的"藥方"在哪？
　　其實(shí)，中國政府很早就擬定了對房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控的策略，中央經(jīng)濟(jì)工作會議還對此作出了專門部署。銀監(jiān)會副主席蔣定之先生將中央開出的"藥方"精煉為"三味藥"：第一，把低收入者的住房抓緊解決好；第二，做好總體規(guī)劃，著眼供需基本平衡，有序推出土地；第三，減弱地方政府對房市利益的追求沖動。
　　時至今日，幾乎沒有人懷疑這副藥療效。是好藥。然而我們所看到的事實(shí)確著實(shí)差強(qiáng)人意。于是，我們必須要問，是藥的搭配的比例出了問題？還是"煎制"的火候出了問題？抑或所服劑量欠科學(xué)？而誰又來回答這些問題呢？
　　忽然想起前文所提的那位"業(yè)內(nèi)人士"的話，感覺頗有些道理，他說，什么時候中國的房地產(chǎn)開發(fā)商能像美國的開發(fā)商那樣，坦然接受5%~8%的利潤，我們的社會也就太平了。我同意。
□ .張.界　 .證.券.導(dǎo).報

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