主題：金融街2020年扣非凈利下滑近九成 處置資產(chǎn)回籠百億資金

受疫情以及房地產(chǎn)調(diào)控等因素影響，2020年金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下簡稱“金融街控股”）業(yè)績出現(xiàn)大幅下滑。

3月31日，金融街控股發(fā)布年報表示，2020年度公司實現(xiàn)銷售額402億元，同比增長26%，營業(yè)收入為181.21億元，同比下降30.79%；實現(xiàn)凈利潤24.98億元，同比下降27.41%；扣非凈利潤2.88億元，同比降89.94%。

金融街控股在三年前開始加速擴張，有息負(fù)債隨之不斷攀升，隨著去年“三條紅線”融資新規(guī)的出臺，公司通過處置資產(chǎn)短期內(nèi)緩解了現(xiàn)金流壓力，但目前仍踩中兩條“紅線”，未來三年內(nèi)“轉(zhuǎn)綠”已提上日程。

計提大額存貨跌價準(zhǔn)備

分業(yè)務(wù)來看，受新冠肺炎疫情影響，金融街控股房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)算規(guī)模較上年同期下降，2020年僅實現(xiàn)158.13億元營收，同比下降32.91%。其中，住宅產(chǎn)品實現(xiàn)收入144.35億元，毛利率為25.89%；商務(wù)產(chǎn)品收入13.78億元，毛利率為44.81%。因結(jié)算項目的結(jié)構(gòu)性差異，房地產(chǎn)開發(fā)的整體毛利率降至27.54%，較上年同期下降9.22個百分點，進而拉低了利潤水平。

與此同時，受疫情影響，酒店入住率和景區(qū)客流量大幅下降，公司物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)僅錄得營收3.26億元，同比下降52.52%，甚至不抵運營成本。此外，因為疫情期間客流量相對減少，以及給客戶減免租金，金融街控股的物業(yè)出租業(yè)務(wù)錄得營收16.69億元，同比下降9.36%，毛利率為88.37%，較上年同期下降2.97個百分點。

受調(diào)控因素影響，金融街控股將北京房山金悅嘉苑、北京黃村頤璟春秋、天津熙湖臺、成都新津金悅府、成都新津花嶼島和佛山金悅府6個項目計提了9億元的存貨跌價準(zhǔn)備，占當(dāng)期利潤總額比例達26.01%。

這些項目的獲取時間在2017~2018年間，彼時正值金融街控股高速擴張期。據(jù)了解，金融街在2017年開始加速向全國拓展，采取了大幅超過龍頭房企平均水平的拿地力度，3年內(nèi)新進入9個城市。

2020年計提存貨跌價準(zhǔn)備的6個項目中，有2個位于北京。其中，北京房山金悅嘉苑項目計提存貨跌價準(zhǔn)備3.14億元。據(jù)了解，該項目為共有產(chǎn)權(quán)房，位于房山線地鐵南關(guān)站約4公里，位置較為偏遠(yuǎn)。2017年，金融街控股以18.2億元競得該地塊，樓面價為14776元/平方米，溢價率12.69%，預(yù)計總投資額32.87億元。

目前該項目在代理中介官網(wǎng)上標(biāo)價為26000元/平方米（含全裝修費用），認(rèn)購率較低，戶型以中小套型為主。而2020年時，該項目附近的限競房項目出現(xiàn)大幅降價，有部分限競房源的簽約價在27000元/平方米左右。2020年7月份時，金融街控股通知業(yè)主，因疫情影響項目施工進展，將交房時間由原來的2020年9月底延期15個月至2021年12月。但該說法并未獲業(yè)主認(rèn)可，部分業(yè)主指出，該項目采用裝配式工程，業(yè)內(nèi)普遍的施工時間不會這么長。

另外一個項目為北京大興限競房項目頤璟春秋，計提存貨跌價準(zhǔn)備3043萬元，該項目位于大興黃村區(qū)域，由金融街控股和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，金融街控股持股51%，拿地時間為2017年，開盤價格在55000元/平方米，是北京較早一批入市的限競房項目。據(jù)了解，近幾年大興區(qū)域限競房項目“扎堆”入市，競爭激烈，房企利潤空間被進一步壓縮。

此前的“地王”項目也在此次計提之列。年報披露，金融街控股將佛山金悅府計提近3.5億元存貨跌價準(zhǔn)備。據(jù)了解，2017年時，金融街控股在廣州、惠州開發(fā)多個項目之后，開始向佛山市場布局，當(dāng)年8月份，以11.75億元、2.76萬平方米配建奪得佛山三水新城輕軌站北側(cè)一宗占地約5.76萬平方米的商住地，溢價23.7%，配建占比約為16%，不計建安成本，折合樓面價至少8090元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時區(qū)域樓面價新高，該項目預(yù)計總投資額26.30億元。

據(jù)了解，當(dāng)時三水新城作為佛山非限購區(qū)域，又是廣佛價格洼地，承接了眾多廣州外溢客需求，吸引了保利、萬達、雅居樂、旭輝等品牌房企入駐，地價、房價上漲明顯。據(jù)當(dāng)時業(yè)內(nèi)估算，8090元/平方米的樓面價，售價至少要在15000元/平方米以上。據(jù)該項目代理中介平臺顯示，佛山金悅府自去年開始，售價就在14500元/平方米左右。

而其在成都遠(yuǎn)郊新津縣的兩個項目，樓面價在當(dāng)時亦創(chuàng)下區(qū)域新高，2020年共計提存貨跌價準(zhǔn)備1.05億元。據(jù)了解，2018年初時，成都主城區(qū)土地市場降溫，遠(yuǎn)郊市場因多家品牌房企拿地入駐而隨之火熱，金融街控股在新津縣的兩個項目地塊樓面價均超過6000元/平方米，預(yù)計總投資43.6億元。2019年時新津金悅府售價在14000元/平方米左右，進入2020年后售價在11000元/平方米左右。新津花嶼島在2020年底時曾定出9500元/平方米的價格，但目前價格待定。

除此之外，與碧桂園聯(lián)合在天津東麗湖開發(fā)的熙湖臺項目被計提1.02億元存貨跌價準(zhǔn)備。

據(jù)了解，2017年11月，金融街控股以5.6億元競得天津東麗湖2017-3號、2017-4號宗地，樓面價接近8000元/平方米，預(yù)計總投資額11.2億元。從開盤至今，熙湖臺價格在13000~15500元/平方米波動。

記者就上述項目計提存貨跌價準(zhǔn)備的具體原因、目前銷售進展等情況向金融街控股發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。

貝殼研究院高級分析師潘浩告訴記者，房企對存貨計提跌價準(zhǔn)備是常規(guī)的財務(wù)操作，也是財務(wù)審慎管理的方式之一，在“三道紅線”的監(jiān)管政策下，房企財務(wù)管理日趨穩(wěn)健、審慎將成為常態(tài)。同時，他指出：“在房地產(chǎn)下行周期中，大量的存貨計提跌價準(zhǔn)備也能體現(xiàn)出房企對未來市場的預(yù)期?！?br />
實際上，近幾年各地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控因城施策，但總體上均在強調(diào)“房住不炒”，通過限購、限價、限貸等政策遏制房價過快上漲，房地產(chǎn)企業(yè)毛利率逐漸降低。匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖直言：“目前房企在很多城市的投資趨勢是收縮的，只有在資金泛濫的一二線城市依然擴張，如果一二線城市項目都需要計提跌價準(zhǔn)備的話，那意味著其他城市還未出售的項目存在一定風(fēng)險。”

2020年，金融街控股在拿地投資上開始收縮步伐，去年拿地權(quán)益金額僅50億元，同比減少70.4%。當(dāng)前未結(jié)算土儲達1707萬平方米，公司今年拿地金額計劃為180億元。

接連處置三項資產(chǎn)

過去幾年的快速擴張使得金融街控股的負(fù)債率居高不下，2017~2019年，公司的有息負(fù)債分別為624億元、778億元、847億元，2020年公司有息負(fù)債升至874億元。截至2020年末，公司凈負(fù)債率為172.58%，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.19%，踩中兩條“紅線”。

按照“三條紅線”的達標(biāo)要求，房企的凈負(fù)債率不得超過100%，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%，現(xiàn)金短債比不得低于1倍。

在房地產(chǎn)、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營三大業(yè)務(wù)均出現(xiàn)大幅下滑的情況下，為緩解資金緊張局面，公司2020年放緩拿地速度，同時加快融資步伐，發(fā)行公司債20金街01、20金街02和20金街03，發(fā)行金額分別為20億元、20億元和10億元，合計募集資金50億元，全部用于償還舊債。

此外，公司還發(fā)行超短期融資券20金融街SCP001、20金融街SCP002、20金融街SCP003，合計73億元；中期票據(jù)20金融街MTN001A、20金融街MTN001B、20金融街MTN002和20金融街MTN003，合計69.5億元。

為加快資金回籠，進一步降低負(fù)債水平，金融街控股還退出了部分開發(fā)項目。2020年12月22日，金融街宣布解除與北京中信城B地塊合作協(xié)議。

據(jù)了解，2010年12月31日，金融街控股全資子公司金融街（北京）置地有限公司以40億元收購北京中信房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“中信地產(chǎn)”）位于北京南二環(huán)內(nèi)的中信城B、C、D地塊，規(guī)劃地上建筑面積約20萬平方米。此后，金融街控股又于2011年6月，以60.18億元的價格受讓北京中信城B、C、D地塊中規(guī)劃地上建筑面積約30萬平方米所對應(yīng)的國有土地使用權(quán)。

截至目前，金融街控股已受讓的北京中信城C、D地塊并開發(fā)銷售完畢，然而B地塊因為拆遷問題擱置了近10年，2020年8月28日，《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）2018年~2035年）》公布，中信城B地塊規(guī)劃條件無法全部實現(xiàn)。而金融街控股早已向中信地產(chǎn)公司支付北京中信城B地塊合作價款合計50.11億元，剩余25.43億元尚未支付。

協(xié)議解除后，中信地產(chǎn)返還金融街控股已付的中信城B地塊合作價款約50.11億元，并向公司支付資金占用費約35.97億元，合計共86.08億元。

受此影響，2020年底時，金融街控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達98.90億元，相比2019年的26.60億元增長271%，而截至2020年三季度，金融街控股的經(jīng)營現(xiàn)金流還僅為1.48億元。與此同時，公司貨幣資金增至188.17億元，而年初時為110.27億元。

上述公告的同一天，金融街控股、萬科和平安人壽達成協(xié)議，作價37.1億元，金融街控股、萬科分別將其各持有北京金豐萬晟置業(yè)有限公司（以下簡稱“金豐萬晟”）的50%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安人壽，其交易標(biāo)的金豐萬晟開發(fā)建設(shè)并持有運營金融街·萬科豐科中心項目。

據(jù)了解，2019年和2020年前9月，金豐萬晟實現(xiàn)營業(yè)收入7585.41萬元和1.31億元，虧損1.16億元和5417.54萬元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2.87億元和-5511.53萬元。截至2020年三季度，金豐萬晟的負(fù)債總額為37.3億元。

通過出售金豐萬晟股權(quán)和債權(quán)，金融街控股預(yù)計經(jīng)營活動現(xiàn)金流可增加約22.32億元，有息負(fù)債減少14.95億元，資產(chǎn)負(fù)債率下降0.24個百分點。

目前，金融街控股的資產(chǎn)出售還在繼續(xù)，非核心區(qū)域的非整棟物業(yè)首當(dāng)其沖。今年1月，金融街控股通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售北京德勝投資有限責(zé)任公司（以下簡稱“德勝公司”）100%股權(quán)及債權(quán)，掛牌起始價格暫定為15.75億元。

據(jù)了解，德勝公司為金融街控股全資子公司，主要資產(chǎn)為位于北京西城區(qū)的德勝國際中心部分寫字樓、商業(yè)、配套用房、車位，金融街控股持有該項目的面積約3.8萬平方米。

據(jù)了解，德勝國際中心2019年出租率為75%，日租金為6.7元/平方米，2020年的出租率約80%。金融街控股表示，該項目租戶以中小創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)、餐飲企業(yè)等為主，租金承受能力相對有限。加之公司持有面積占項目整體比例較低，存在物業(yè)共用配套、管理界面交叉等問題，租賃經(jīng)營壓力較大。而出售該項目可以提升公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

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