主題：金融街腳踩兩條紅線，營收創(chuàng)五年新低

金融街的股價自2015年達(dá)到階段性歷史新高后，便再也沒能突破。營收一直在原地踏步的金融街到底在猶豫什么？

4月8日晚間，持有金融街（000402.SZ）2.12萬股股份的監(jiān)事會監(jiān)事辭職了，只留下了一句因個人原因辭去一切職務(wù)。

金融街，這家老牌的國有上市房企，近年來面臨著無可奈何的原地踏步，在2020年驚險的從紅檔退到了黃檔，但沒有人知道這是不是金融街高管離職的第一槍。

但即便是從去年開啟瘋狂“賣賣賣”模式，回籠資金上百億，留給金融街的仍是營收五年最低的慘淡答卷。

營收創(chuàng)五年新低，業(yè)績一直原地踏步

由“紅”變“黃”，金融街賣力的“去杠桿”，一轉(zhuǎn)頭才發(fā)現(xiàn)營業(yè)收入、凈利潤已雙雙創(chuàng)下五年新低。

3月31日金融街（000402.SZ）發(fā)布《2020年年度報告》稱，2020年營業(yè)收入181.2億元，同比下降30.8%，歸母凈利潤25.0億元，同比下降27.1%，期間與北京中信房地產(chǎn)有限公司解除合作協(xié)議所獲得的資金占用費(fèi)28.6億元，貢獻(xiàn)了絕大部分的利潤。若把這些非經(jīng)常性損益扣除后，歸母凈利潤只剩2.9億元，同比下降90.0%，堪稱“暴雷”。

公告稱受新冠肺炎疫情影響，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)算規(guī)模較去年同期下降。2020年房產(chǎn)開發(fā)收入158.1億元，同比下降32.9%，其中北京地區(qū)、廣州地區(qū)和上海地區(qū)收入下降較多，重慶地區(qū)收入增長速度較快。

不過《藍(lán)籌企業(yè)評論》并不完全認(rèn)同這個解釋，通過對歷年公司財報的梳理后，我們發(fā)現(xiàn)金融街近五年的發(fā)展?fàn)顩r并不樂觀，營收增長乏力，一直在220億左右徘徊，營收始終突破不了300億元。

近五年是土地紅利、金融紅利的黃金時代，碧桂園、恒大借東風(fēng)登上了行業(yè)龍頭，2016年與金融街營收同在一個級別的金科股份，最近五年營收也差不多上漲了兩倍，金融街卻在原地踏步。


除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其余兩項業(yè)務(wù)發(fā)展也不順利。

物業(yè)出租業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.69億元，同比下降9.36%，物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.26億元，同比下降 52.52%。部分投資性房地產(chǎn)出租率不足，北京金融街公寓出租率僅44%，北京金熙匯商業(yè)項目出租率僅有55%，北京門頭溝融悅中心出租率僅25%，重慶磁器口后街一期出租率僅有20%。

高位拿地，遭政策空襲

在展業(yè)不暢的情況下，金融街的毛利率也出現(xiàn)了問題。

金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率下滑速度較快。公司年報稱，因結(jié)算項目的結(jié)構(gòu)性差異，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑9.22%。

《藍(lán)籌企業(yè)評論》認(rèn)為，毛利率的下降主要原因是，金融街的項目布局主要在一線城市及周邊，2017年高價拿的地現(xiàn)在已經(jīng)開始結(jié)算，在政府限購限價的背景下，毛利率的下降不可避免。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)分為拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，2020年業(yè)績是在結(jié)算2018年銷售的房源，而這些房子的土地一般是在2017年左右買的。

2015年金融街從商務(wù)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向住宅業(yè)務(wù)后，為了大力發(fā)展住宅業(yè)務(wù)，金融街制定了拿核心地區(qū)“高價地”的策略，但也為后面埋下了隱患。

數(shù)據(jù)顯示，2017金融街歷年獲取的項目儲備有為18個實(shí)現(xiàn)權(quán)益投資金額為247億元，權(quán)益投資金額為近五年最高。

例如，2017年8月，金融街以最高限價11.75億元競得佛山三水新城輕軌站北側(cè)一宗商住地，折合樓面價8090元/平方米，刷新三水最高樓面價記錄。2015年7月，金融街首次進(jìn)滬拿地便以88.15億元奪下上?；疖囌颈睆V場以北地塊，問鼎上海2015年度單幅地塊總價地王。

2018年全國主要熱點(diǎn)城市及周邊區(qū)域全面推行限價制度，以南京為例，為了防止房價上漲過快，采取分片區(qū)限價的措施：當(dāng)年河西限價4.5萬元/平方米，鼓樓濱江4萬元/平方米，江北核心區(qū)3萬元/平方米。很多城市規(guī)定按照限價售賣，便出現(xiàn)了地價比售價還貴的情況。

從2020年年報中，公司在北京、天津、成都、佛山部分項目計提存貨跌價準(zhǔn)備，計提金額競達(dá)9.0億，也驗(yàn)證了我們的觀點(diǎn)。

從中短期來看，金融街買入地價較高，而房價持續(xù)受政府限價，毛利率下降可能還會持續(xù)一段時間。

對此，《藍(lán)籌企業(yè)評論》曾向金融街詢問公司將如何應(yīng)對毛利率下降帶來的挑戰(zhàn)，但截至發(fā)稿并未收到反饋。

凈利潤靠公允變動收益

金融街的房產(chǎn)開發(fā)未達(dá)發(fā)展預(yù)期，而業(yè)務(wù)毛利卻在一路向下，那金融街到底要依靠什么來獲取利潤呢？

事實(shí)上，如今金融街的凈利潤已經(jīng)與其公允價值的變動密切相關(guān)。

2020年金融街凈利潤下降較快便與投資性房地產(chǎn)公允價值變動有關(guān)。公司持有北京、上海等一線城市的寫字樓和商業(yè)區(qū)，截至2020年末，金融街持有投資性房地產(chǎn)賬面價值為408.3億元。

投資性房地產(chǎn)的賬面價值會隨著寫字樓、商業(yè)區(qū)的價格變動而發(fā)生變動，變動金額計入利潤表中公允價值變動收益，據(jù)公司公告，2019年公司自持的北京、上海商業(yè)項目因資產(chǎn)價格上漲，公允價值變動收益增加6.8億元，但好景不長，在三道紅線的壓力下，2020年處置金融街萬科豐科中心項目，調(diào)減公允價值變動收益6.83 億元，總的來看去年公允價值變動收益減少4.28億元，一正一負(fù)的變動，2020年就比2019年少了10個億的利潤。

金融街每年投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益對凈利潤影響較大，且波動區(qū)間也較寬。2016年公允價值變動收益高達(dá)21.6億元，約占營業(yè)利潤的50%。2017年公允價值收益對營業(yè)利潤的貢獻(xiàn)和占比同樣很高，隨后公允價值變動收益對公司營業(yè)利潤的貢獻(xiàn)逐漸降低，甚至為負(fù)。


有不少投資者擔(dān)心，目前金融街凈負(fù)債率依舊很高，離監(jiān)管要求還有一定距離，未來不排除公司會繼續(xù)處置投資性房地產(chǎn)以降低自身債務(wù)，處置資產(chǎn)對凈利潤的壓力不可小噓。

成也蕭何敗也蕭何，在2016-2017年地產(chǎn)繁榮的時期，金融街自持的商業(yè)地產(chǎn)給公司帶來了巨大的利潤回報，奈何在“三道紅線”又“兩道紅線”的今天，讓我們對金融街的未來又多了幾分擔(dān)憂。

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