主題：貨幣政策持續(xù)收緊 開發(fā)商資金鏈面臨重大壓力

央行日前宣布上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，從而使存款準備金率升至16%。這意味著，銀行放貸將更加慎重，開發(fā)商的資金壓力可能進一步加大。事實上，上海證券報通過調查發(fā)現(xiàn)，在國家實施多種調控措施和貨幣政策持續(xù)收緊的疊加影響下，越來越多的開發(fā)商資金鏈正面臨重大壓力：銀行貸款已經(jīng)難以解渴，民間借貸也開始收緊且利率不斷飆漲，一些開發(fā)商越來越感覺“力不從心”。

　　利率提高 年息最高達36％

　　提起“民間金融”、“地下錢莊”，浙江溫州自然首當其沖。“目前比較正常的借貸條件是還款利息為銀行利率的4倍，也就是年息在20%左右。當然也要看雙方的關系和信譽度，低的10%還依稀可見，高的已經(jīng)達到36%?！弊蛱欤晃粶刂輼I(yè)內人士私下向上海證券報記者介紹了一些房地產(chǎn)項目公司找民間資本“調頭寸”的“行情”。

　　該業(yè)內人士表示，溫州的“民間金融”市場有歷來的傳統(tǒng)和根基，“往往是當?shù)赜新曌u的人召集資金，然后一個鎮(zhèn)、半個縣的人都借錢給他，比如每人每個月交300元，承諾2年后按每月400元還。籌得的錢就去放貸，利息則要看借的時間長短，因為銀行以1-5年為貸款期，所以時間越長利率越高；而高利貸以1-24個月為貸款期，所以時間越長利息越低，有些只借一兩個月，月利率就高達10%，不過借1-2年的比較普遍?！?br />
　　他還表示，溫州的民間資本屬于“人多力量大”型，“一般500萬元以下沒問題，借幾個億的比較少，但也并非沒有，江浙一帶調個1億元資金還是相當有可能的?！?br />
　　目前的情況是，這1億元就足以“撬動”一個房地產(chǎn)項目。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄告訴上海證券報記者，不少房地產(chǎn)項目公司會找溫州人借錢，“要知道一個銷售額目標在10億元的項目，成本最多7億元，而開發(fā)商投入的也就是3億元拿地的錢，并且自己只要出1億元，就可以再從高利貸那借0.5億元，而1.5億元的本金足以讓其再向銀行貸到1億元以上。接著需要投入的4億元就是各種工程款和稅費，但這部分開發(fā)商會拖到房屋銷售回款時再付?！?br />
　　五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅也證實了存在如此“操作流程”，“開發(fā)商缺資金的時間段主要是在‘四證’拿完之前，土地證拿到后去銀行辦開發(fā)貸款需要35%的自有資金，許多開發(fā)商就缺這35%的自有資金?！?br />
　　民間資本 態(tài)度趨于謹慎

　　需要指出的是，民間資本并非只投房地產(chǎn)，并且隨著樓市風向變化，他們的態(tài)度也開始謹慎起來。曾有媒體報道，在“民間金融”力量與溫州“有得一拼”的內蒙古鄂爾多斯市，受房地產(chǎn)市場調整影響，“地下錢莊”資金有紛紛撤出房地產(chǎn)投資之勢。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商從銀行借錢是很難，但民間借貸年息一般至少15%，18%-20%的多一些，由于利率太高了，開發(fā)商借的也不多?！编u毅認為。

　　但上述溫州業(yè)內人士卻表示，如果是20%年息的話，實際上跟從銀行貸款是差不多的，“因為向銀行貸款的話，一開始的商務成本甚至個別地方的暗箱成本非常高?！?br />
　　當然，他也指出，即便是開發(fā)商來借，“地下錢莊”現(xiàn)在也要對借貸方的信譽和項目的情況進行考量，“現(xiàn)在環(huán)境不一樣了，開發(fā)商有大批倒閉的可能性，所以對于只有一個項目的開發(fā)商，溫州人往往很謹慎，甚至拒絕借款，怕的是開發(fā)商今后銷售回款狀況不好難以補救，或者將手中僅有的項目賣完后攜款外逃?！?br />
　　銀行態(tài)度 絕不允許拖欠貸款

　　銀行的態(tài)度更受市場關注。近日有消息稱，央行上?？偛吭蛏虾８骷掖笮豌y行下發(fā)名為《關于協(xié)助調查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，要求對中外資銀行的房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個人住房按揭貸款等情況進行抽樣調研。有銀行的某地方分行表示，的確收到了監(jiān)管部門的相關情況調研表，只不過此事并沒有在總行以及所有分行層面展開，似乎只是抽樣調查。

　　但即便是抽樣調查，不少市場人士也認為形勢不妙?！奥犮y行的朋友說，將要介入房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，估計是跟蹤項目銷售情況，如果房子賣不動，勢必對貸款回收有影響，而銀行現(xiàn)在的態(tài)度應該是絕不允許拖欠貸款的現(xiàn)象發(fā)生。”上海的一位業(yè)內人士透露。

　　另有業(yè)內人士分析，銀行擔心這兩年的不良貸款會產(chǎn)生在房地產(chǎn)開發(fā)貸款這部分，據(jù)悉現(xiàn)在一些銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批權已在3月份全部上收總行，這也就意味著各分行、支行沒有權限向開發(fā)商發(fā)放貸款了，“一旦開發(fā)商的銷售回款不暢，銀行貸款便面臨風險，銀行采取行動也就成為必然。”

　　在業(yè)內人士看來，銀行與開發(fā)商一直是利益共同體，當然也是風險共同體，如果銀行真的為了防范自身風險與開發(fā)商“劃清界限”甚至“分道揚鑣”，一批開發(fā)商會落得怎樣的下場也就可想而知了。




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