主題：房地產：成交同比有所下降 銷量符合預期

重點城市成交同比總體有所下降：從2、3月份全國主要城市房地產的銷售數據看，房地產的成交面積同比總體上有20-30%左右的下降，而房價的環(huán)比則漲跌不一；

第二套房信貸政策有所“放松”：近期一些銀行在執(zhí)行第二套房信貸政策上出現(xiàn)了一定的松動，我們認為這些銀行第二套房信貸政策“放松”合法合理；

重點公司動向：萬科宣稱“房地產市場自去年10月份以來的理性調整已經結束，未來房地產市場有望走好”；保利地產可能要通過發(fā)行公司債進行融資，規(guī)模不超過43億；招商地產繼續(xù)拿地，涉及總建面63萬平；金地集團12億元公司債成功發(fā)行，票面利率為5.50%，債券期限8年；華發(fā)股份配股獲得正式批文；

房地產銷量符合預期：鑒于當前主要城市房價同比有大幅上漲，央行第二套房的信貸政策抑制了絕大部分的投資需求，我們估計全年的成交量約為去年的70-80%左右；目前主要城市的銷量已經約為去年同期的70%-80%左右，基本符合我們的預期；隨著2季度傳統(tǒng)銷售旺季的到來，全國主要城市商品房的銷量將繼續(xù)上漲；

投資建議：在大盤未企穩(wěn)的情況下，我們建議投資者波段操作；我們繼續(xù)相對看好兩類股票：以招商地產為代表的股價低估的公司；業(yè)務主要集中在長期看好區(qū)域的公司，如華發(fā)股份。

一、重點城市成交情況

從2、3月份全國主要城市房地產的銷售數據看，房地產的成交面積同比總體上有20-30%左右的下降，而房價的環(huán)比則漲跌不一。

1、北京量跌價漲

3月份，北京一手住宅成交97.6萬平，同比下降25.1%，環(huán)比2月份上漲188.9%；

1-2月份，北京一手住宅成交均價為12161.3元/平，環(huán)比07年12月上漲2.1%；

3月底，北京一手住宅可售面積為1349.4萬平，同比下降11.1%，環(huán)比2月底下降0.4%。另外3月底一手住宅可售面積與07年一手住宅成交面積比例為0.71。

2、上海量平價跌

3月份，上海一手住宅成交179.9萬平，同比下降0.7%，環(huán)比2月份上漲159.8%；

1-2月份，上海一手住宅成交均價為8315.2元/平，同比上漲18.2%，環(huán)比07年12月下降24.9%；

3月底，上海一手住宅可售面積為541.7萬平，同比下降42.7%，環(huán)比2月底下降0.5%。另外3月底一手住宅可售面積與07年一手住宅成交面積比例為0.21。

3、深圳量價齊跌

3月份，深圳一手商品房成交32.5萬平，同比下降2.7%，環(huán)比2月份上漲345.6%；

3月份，深圳一手商品房成交均價為12453.2元/平，同比上漲12.1%，環(huán)比2月份下降14.2%；

3月底，深圳一手商品房可售面積為488.8萬平，同比上漲51.5%，環(huán)比2月底上漲1.0%。另外3月底一手商品房可售面積與07年一手住宅成交面積比例為1.1。

4、廣州量價齊跌

3月份，廣州一手住宅成交39.9萬平，同比下降33.2%，環(huán)比2月份上漲72.7%；

2月份，廣州一手住宅成交均價為9303元/平，同比上漲20.5%，環(huán)比1月下降4.7%。

5、珠海量跌價漲

1-2月份，珠海一手住宅成交17.6萬平，同比下降28.6%，環(huán)比07年12月份下降33.3%；

1-2月份，珠海一手住宅成交均價為6938.3元/平，同比上漲43.4%，環(huán)比07年12月份上漲7.2%。

6、天津量跌價漲

3月份，天津一手住宅成交34.6萬平，同比下降36.7%，環(huán)比2月份上漲72.4%；

3月份，天津一手住宅成交均價為6792.0元/平，同比上漲33.8%，環(huán)比2月份上漲17.3%。

7、杭州量跌價漲

3月份，杭州一手商品房成交22.4萬平，同比下降23.8%，環(huán)比2月份上漲20.1%；

3月底，杭州一手商品房可售面積為205.9萬平，同比下降10.2%，環(huán)比2月底上漲10.3%。

二、行業(yè)政策動向

1、住宅與城鄉(xiāng)建設部取代原建設部

住宅與城鄉(xiāng)建設部取代原建設部。新上任的住宅與城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新指出，組建住房和城鄉(xiāng)建設部，是為了深入推進住房制度改革，加快建立住房保障體系，完善廉租住房制度，著力解決低收入家庭住房困難，進一步加強城鄉(xiāng)建設規(guī)劃統(tǒng)籌，促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。主要職責是，擬訂住房和城鄉(xiāng)建設政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導全國住宅建設和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場、建筑安全和房地產市場等。

　　我們認為，住宅與城鄉(xiāng)建設部的組建，恰恰與近期國家三番五次地提出“保障城市中低收入居民住房，‘居者有其屋’”的理念是相符合的?！白≌鼻爸?，這說明“住房和城鄉(xiāng)建設部”的首要任務是住房保障建設，主要保障城市中低收入居民的住房建設。

　　北京、上海、深圳、廣州等各大城市目前均已經提出了自己的保障性住房計劃，我們認為，這將有效地緩解中低收入階層的購房壓力，這從需求的層面緩和了目前房地產市場所謂“供求關系緊張”的局面。其次，從土地供給來說，國家首次將“城鄉(xiāng)”納入統(tǒng)一考慮，將有效地擴大土地的供給。

　　2、第二套房信貸政策有所“放松”

建行和招行第二套房信貸政策“放松”“傳聞”?！督洕^察網》報道稱，建設銀行對一直充滿爭議和猜測的“人均住房面積”已經有了初步界定，即人均住房面積標準為26.6平方米；《新浪網》報道稱招商銀行的內部房貸優(yōu)惠政策通知明確：若已經將手頭房產出售，再購房將按照首套住房貸款政策執(zhí)行。根據這一條件，以自住為目的的換房客戶將不用擔心再次置業(yè)的高利率影響。

　　兩行第二套房信貸政策“放松”合法合理。第一，建行和招行的政策不違背央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》（以下簡稱《補充通知》）；第二，促進住房消費信貸增長符合銀行的切身利益；

建行和招行的政策并不違背《補充通知》?！堆a充通知》提出：第一，以借款人家庭為單位認定房貸次數。家庭成員范圍僅指借款人及其配偶和未成年子女；第二，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。因此建行的政策符合《補充通知》的規(guī)定；另外，央行官員在答記者問的時候提出：“其余已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買第二套（含）以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行”，這一政策并未出現(xiàn)在《補充通知》的正文中，只是央行官員在答記者問的時候提出來的。因此招行的政策并未違反《補充通知》的正文；

促進住房消費信貸增長符合銀行的切身利益。從目前的情況來看，住房消費信貸是銀行最優(yōu)質的資產之一，在經濟增速下滑和高位的通脹預期下，保證和促進住房消費信貸的增長無疑符合銀行的切身利益。

三、重點公司動向

1、萬科

3月21日，萬科在年度業(yè)績推介會上指出，房地產市場自去年10月份以來的理性調整已經結束，未來房地產市場有望走好；

3月份，萬科實現(xiàn)銷售面積71.9萬平，銷售金額66.8億元。就銷售金額而言，同比增長227.5%，環(huán)比增長325.5%。我們認為：萬科3月份良好的銷售主要是前期大力度的促銷措施所導致的，未來這一業(yè)績能否持續(xù)主要取決于促銷措施力度是否會持續(xù)；

此外，萬科3月份新增兩個項目，天津濱海新城東區(qū)項目和天津時尚廣場工公寓項目，計容積率建筑建面分別為4.5萬平和4.0萬平，項目總地價分別為1.7億和1.6億。

2、保利地產

保利地產可能要通過發(fā)行公司債進行融資，規(guī)模不超過43億；

2月份保利銷售面積為16.6萬平，相應的銷售金額為7.1億，分別環(huán)比增長114.2%和環(huán)比下降17.7%。

3、招商地產

3月份，公司受讓上海招商奉瑞置業(yè)有限公司70%股權，相應增加建筑面積10.9萬平的土地儲備；

3月份，北京昌平拿地，總建面52.3萬平，權益為50%。

4、金地集團

12 億元公司債成功發(fā)行，票面利率為5.50%，債券期限8 年。

5、華發(fā)股份

4 月7 日公司配股獲得正式批文。

四、行業(yè)分析及投資建議

1、全年成交量總體將略有下降，目前成交量在迅速回升..鑒于當前主要城市房價同比有大幅上漲，央行第二套房的信貸政策抑制了絕大部分的投資需求，我們估計全年的成交量約為去年的70-80%左右；

目前主要城市的銷量已經約為去年同期的70%-80%左右，基本符合我們的預期；

隨著2季度傳統(tǒng)銷售旺季的到來，全國主要城市商品房的銷量將繼續(xù)上漲。

　　2、投資建議

建議波段操作。在大盤未企穩(wěn)的情況下，我們繼續(xù)建議投資者波段操作；

我們繼續(xù)相對看好兩類股票：第一，以招商地產為代表的股價低估的公司。招地的RNAV為51.6元，目前公司股價已經嚴重低于其RNAV。而且招商地產已經公布了再融資方案并且已經經歷了巨幅的下跌，股價已經具有了很好的安全邊際；第二，業(yè)務主要集中在長期看好區(qū)域的公司。例如華發(fā)股份，我們看好珠海房地產市場的長期發(fā)展前景并認為珠海房價短期將繼續(xù)增長。華發(fā)為珠海房地產的龍頭公司，值得長期看好。

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