主題：地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)俪A(yù)期

10月25日晚間，保利地產(chǎn)發(fā)布了2019三季報(bào)。前三季度凈利潤(rùn)128.33億元，同比增長(zhǎng)34.08%；營(yíng)業(yè)收入1117.94億元，同比增長(zhǎng)17.77%。


對(duì)于這個(gè)業(yè)績(jī)跟萬科的差不太多，營(yíng)收低于預(yù)期，凈利潤(rùn)增速略超預(yù)期，邏輯也是一樣的。根據(jù)地產(chǎn)公司營(yíng)收的季節(jié)性，7,8月份都是淡季，所以三季度業(yè)績(jī)會(huì)放緩。

保利三季報(bào)有哪些看點(diǎn)呢？有些方面是有所改善的，但是地產(chǎn)公司自身的態(tài)度也說明行業(yè)正在進(jìn)入小周期的拐點(diǎn)。

好的方面在于毛利率進(jìn)一步提高和今年的銷售情況。2019年公司前三季度營(yíng)收同比增長(zhǎng)17.8%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)34.1%。歸母凈利潤(rùn)增速遠(yuǎn)高于營(yíng)收增速導(dǎo)致了保利的銷售毛利率高達(dá)35.89%，同比提高了3.18%。

同時(shí)保利的銷售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，2019年前三季度銷售金額3468億元，同比增長(zhǎng)14.2%，銷售面積2293萬平米。銷售金額的增長(zhǎng)帶來了公司預(yù)收賬款的大幅增長(zhǎng)，前三季度達(dá)到3829億元，同比增長(zhǎng)20.6%。


看地產(chǎn)股一個(gè)很重要的關(guān)注點(diǎn)就是負(fù)債率。這個(gè)行業(yè)和其他領(lǐng)域不同，不要在負(fù)債率下降的時(shí)候來看這個(gè)行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)一定要在企業(yè)負(fù)債率大幅度上升的時(shí)候看，這點(diǎn)很多人不能理解的。

其實(shí)這個(gè)行業(yè)不高負(fù)債就不會(huì)有高回報(bào)，如果你要回避高負(fù)債帶來的風(fēng)險(xiǎn)，那么你就一定在景氣上升的時(shí)候投資，稍微有點(diǎn)不確定就不用看了，低負(fù)債的地產(chǎn)再好都不會(huì)有什么特別大回報(bào)的。這一點(diǎn)算是投資地產(chǎn)股的一個(gè)主要邏輯。

而保利在剔除預(yù)收賬款之后的負(fù)債率是40.38%，同比下降了2.45%。刨除預(yù)收賬款是比較客觀的，因?yàn)轭A(yù)收款是提前收到業(yè)主的期房部分房款，算不上真正意義上的負(fù)債?？捶科蟮母軛U率應(yīng)該關(guān)注自身的負(fù)債率，券商一般說地產(chǎn)公司負(fù)債率下降是財(cái)務(wù)優(yōu)化，是利好，實(shí)際上不是，這是我們存在的思維誤區(qū)。因?yàn)榭拷栀J維持的生意，獲取高收益就必須加大經(jīng)營(yíng)杠桿。銀行也是一樣，必須有很高的儲(chǔ)戶存款才有更多資金拿去放貸，賺更多的錢，這是這類行業(yè)的基本屬性。

具有國(guó)企背景的地產(chǎn)公司都有融資優(yōu)勢(shì)，不管是渠道還是成本方面。保利今年發(fā)行了5億美元債和15億元中期票據(jù)，公司債150億元獲批通過，總的融資成本是4.99%。這些優(yōu)勢(shì)是過去一直有的，變化不大，長(zhǎng)期也不會(huì)變，算不上什么新鮮點(diǎn)，但確實(shí)在行業(yè)里算低成本的幾家之一。

今年房地產(chǎn)信托被叫停以后，包括中央政治局會(huì)議的定調(diào)和央行限制地產(chǎn)公司的融資通道，都表明了一個(gè)信號(hào)，房企的擴(kuò)張步伐不得不慢下來了。

這是政策層面的指引，公司層面呢？也是一樣的，絕大多數(shù)房企都不得不聽話照做，當(dāng)然極少數(shù)公司沒有這么做，負(fù)債率都降下來了，這說明地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)進(jìn)入慢周期，這么調(diào)控要持續(xù)多久，當(dāng)然要等政策。

沒有了擴(kuò)張環(huán)境，房企拿地力度也紛紛放緩。前三季度，保利新增規(guī)劃面積1497萬平米，同比下滑。拿地金額996億元，同比下降10.8%，拿地銷售比29%，同比下滑25%。

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