主題：保利地產(chǎn)規(guī)模及行業(yè)排位有望進一步提升

保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展，戰(zhàn)略升級將帶來規(guī)模與利潤雙增長。公司業(yè)績多年來持續(xù)較快增長，并且土儲豐富、布局區(qū)域理想；地產(chǎn)以外兩翼業(yè)務市場化能力提升，協(xié)同發(fā)展格局逐步體現(xiàn)，并逐步形成利潤及規(guī)模新增長點。

近年拿地及新開工明顯提速為后續(xù)銷售規(guī)模增長奠定基礎，龍頭地位穩(wěn)固并有望排名進一步提升。公司在行業(yè)持續(xù)調(diào)控之下，銷售增速領跑行業(yè)；作為央企項目獲取及融資渠道更寬廣，融資成本極具優(yōu)勢。而激勵跟投等措施也在央企中步伐領先。公司國企改革持續(xù)推進，提效增速預期強烈，看好公司未來的發(fā)展。預測2019年—2020年EPS分別為2.0元和2.45元，對應PE分別為7.2倍和5.9倍，給予“推薦”評級，建議關注。

近年拿地及新開工提速積極 為規(guī)模進一步上升奠定基礎。從公司近年拿地及新開工情況可以看出，公司2016年及2017年拿地及新開工規(guī)模大幅提升，為后續(xù)提速發(fā)展奠定基礎。同時持續(xù)加大一二線城市及核心城市群的滲透深耕，2018年一二線城市拓展金額和面積分別為74%和61%。

成長性理想 業(yè)績保障度高。公司營收及歸屬凈利六年復合增長率分別為20.8%和15.6%。2019年上半年實現(xiàn)營收同比增19.48%，歸母凈利潤增長達53.28%。前三季度歸屬凈利潤增長也達三成四，賬上預收賬款為2018年結(jié)算收入1.96倍，全年業(yè)績保障度極高。

負債率水平穩(wěn)中有降 融資成本較低極具優(yōu)勢。截止2019年6月末，公司扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率為40.46%，處于持續(xù)下降趨勢中，也低于行業(yè)平均水平；凈負債率76.64%，較年初降低3.92個百分點。有息負債綜合成本僅約4.99%，融資成本較低，在行業(yè)中極具優(yōu)勢。

激勵到位聚力增效 分紅率較高積極回報股東。公司將獨特的軍旅文化融入現(xiàn)代企業(yè)管理，跟投與股權激勵措施在國企央企中步伐領先，改革創(chuàng)新煥發(fā)新活力可期?！?018-2020 年股東回報規(guī)劃》提出每年現(xiàn)金分紅占當年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于30%。未來繼續(xù)保持較高分紅率積極回饋股東值得期待。

風險提示。政策收緊超預期，房地產(chǎn)銷售低于預期

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