主題：半年度業(yè)績超200%大幅增長 香江控股迎來業(yè)績拐點


　　今年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍是難熬的一年，特別是中小房企夾縫中生存的壓力逐漸凸顯，不少房企由于各種因素最終宣告破產(chǎn)。不過，從近期披露中報及中期業(yè)績預(yù)告來看，一些龍頭公司如保利地產(chǎn)（600048）業(yè)績突出，而一些中小型公司如香江控股（600162）因加快周轉(zhuǎn)速度以及拿地成本優(yōu)勢，中期業(yè)績預(yù)計增長237%，開始迎來業(yè)績拐點。

　　房地產(chǎn)行業(yè)半年度業(yè)績分化，穩(wěn)健發(fā)展公司成功勝出

　　據(jù)同花順統(tǒng)計顯示，截止到8月8日，滬深兩市共計40多家上市房企披露2019年中期業(yè)績預(yù)告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，21家房企業(yè)績預(yù)喜，這意味著半數(shù)的房地產(chǎn)上市公司處于虧損狀態(tài)，如嘉凱城預(yù)計巨虧2.4億。更有不少房企由于各種因素最終宣告破產(chǎn)，日前人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。業(yè)內(nèi)人士表示，目前中小房企面臨著土地儲備和融資渠道兩大生死線的考驗。

　　地產(chǎn)行業(yè)人士分析認為，相較于去年同期的高漲態(tài)勢，今年房企盈利增速總體有所放緩。一方面因為各主要城市宏觀調(diào)控落實到位，房企銷售增速放緩，營業(yè)收入低于預(yù)期；另一方面，2019年上半年，市場融資環(huán)境收緊，房地產(chǎn)作為高杠桿行業(yè)生存壓力加劇。去年以來，房企融資渠道持續(xù)收緊，近期針對信托發(fā)行以及境外發(fā)債的融資新政再出臺，未來房企融資成本恐將繼續(xù)上升，盈利空間受到擠壓。

　　同樣，也有一些房地產(chǎn)上市公司能抗住調(diào)控壓力，逆市飄紅。如保利發(fā)布業(yè)績快報上半年業(yè)績升59%，超出預(yù)期，此外綠地、金科、陽光城、藍光等中報業(yè)績同樣實現(xiàn)較快增速。保利上半年業(yè)績增速高于收入增速主要由于結(jié)轉(zhuǎn)項目單價提升，公司2018年和2019年一季度毛利率分別為32.5%和39.8%，同時結(jié)算項目投資收益增加。

　　據(jù)地產(chǎn)行業(yè)資深人士分析，具有“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、低負債、良好現(xiàn)金流”的企業(yè)將在本輪洗牌中勝出。因為具有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將決定在銷售下行周期中，誰能獲得更好的銷量、更好的資金回流；較低的負債，才能保持較好的利潤率水平，不至于降價銷售；良好的現(xiàn)金流，又能形成更低負債，更好繼續(xù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的能力。例如，像香江控股（600162）這樣的公司就具備穩(wěn)健發(fā)展的長期競爭優(yōu)勢，在未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中將具備更長久的生存和發(fā)展?jié)摿Α?br />


　　香江控股上半年營業(yè)同比增長31%，部分項目逆勢熱銷，單周過億

　　還有的中小房地產(chǎn)企業(yè)依靠快速周轉(zhuǎn)來較低的土地成本，一方面實現(xiàn)了業(yè)績逆勢增長，另一方面也能有效地降低負債率。如8月6日發(fā)布2019年中期業(yè)績快報的香江控股，2019年上半年，實現(xiàn)營業(yè)總收入1,954,299,200.35元，實現(xiàn)利潤總額334,643,205.64元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤237,826,257.54元，總體經(jīng)營情況良好。

　　香江控股（600162）上半年營業(yè)總收同比增長31.66%，根據(jù)公司半年報快報顯示，其株洲等房地產(chǎn)項目銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積增加，結(jié)轉(zhuǎn)收入增加。早在今年年初，公司確定了經(jīng)營目標和發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

　　近期，據(jù)行業(yè)相關(guān)人員調(diào)研交流了解得知，香江控股地處南京都市圈的來安香江﹒黃金時代項目銷量一改周邊低位運營的頹勢，開始逆勢上升。該項目從4月份開始，項目銷量開始有所好轉(zhuǎn)，在板塊內(nèi)的地位也逐步在提升。今年7月之后，來安香江﹒黃金時代項目出現(xiàn)了爆發(fā)式的銷售業(yè)績增長，該項目逆勢勃發(fā)，當(dāng)月銷量超百套，銷售金額超億元，同比翻兩倍以上，領(lǐng)漲了汊河板塊，勇奪板塊銷量第一。8月第一周，香江黃金時代項目又熱銷認購超100套，一周認購金額就過億。其原因是該項目得到了上海昆山一帶的投資客戶的青睞，外來客戶帶動了本地自住客戶的購買短時間內(nèi)形成了一股搶購的熱潮，到目前為止各方客戶還在繼續(xù)涌入，熱銷狀態(tài)還在持續(xù)。在寧滁一體化、滁寧城際、南京北站等多重利好下，客戶對該項目未來充滿信心。



　　香江控股位于南京的來安香江﹒黃金時代項目開盤獲得客戶青睞。

　　業(yè)績大幅增長，現(xiàn)金流同期大幅凈回流

　　據(jù)公司一季報數(shù)據(jù)顯示，公司一季度現(xiàn)金流已大幅回流，僅經(jīng)營活動一季度現(xiàn)金回流近10億元，從公司半年度業(yè)績快報數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計公司半年度現(xiàn)金回流繼續(xù)保持增長態(tài)勢，因此，市場上對香江控股經(jīng)營困境的疑惑不攻自破。

　　增收也增利，香江控股營業(yè)利潤較上年同期增長133.95%，歸屬于上市股東的凈利潤較上年同期增長237.03%，該公司解釋稱，主要系房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加、結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率同比提高等所致。

　　相比規(guī)模相當(dāng)?shù)耐?，拿地成本是香江控股的獨特的?yōu)勢。根據(jù)香江控股去年9月發(fā)布的一則買地公告，該公司株洲市云龍示范區(qū)投資人民幣3964萬元購買10328.13平方米的住宅用地，拿地成本3838元/平方米，而目前該地區(qū)的房價平均在6200元/平方米；去年8月，該公司在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)陳家林地區(qū)斥資3964萬元購買23萬平方米的住宅地塊，拿地成本月12853元/平方米，目前該區(qū)域房價28000元/平方米。

　　業(yè)績拐點到來，香江控股全年高增長可期

　　值得注意的是，香江控股的營收增速和凈利潤增速都創(chuàng)下來2016年以來新高。2017年以來，其多數(shù)財報周期營收和凈利潤均出現(xiàn)同比負增長。2018年，香江控股實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售面積約35.24萬平方米、簽約銷售金額約32.53億元；實現(xiàn)營業(yè)收入41.35億元，同比減少12.21%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為5.09億元，同比減少38.93%。今年一季度，香江控股實現(xiàn)營業(yè)收入5.3億元，同比增長21.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤0.15億元，同比增長6.59%。



　　據(jù)長期跟蹤該公司的研究人士透露，下半年公司還會保持較高的增速。去年公司拿了很多地，簽約金額和結(jié)轉(zhuǎn)金額都會增加較快。

　　同時，多個入市項目為香江控股未來業(yè)績增長提供了助推劑。比如，穩(wěn)步推進的“翡翠綠洲”項目后勁十足，地處華北的價值洼地“天津錦繡香江”則異軍突起。

　　據(jù)公司公開材料顯示，地處廣州增城的“翡翠綠洲”項目2019年的可供出售面積較2018年將大幅增加，其中，翡翠綠洲十六期計容建筑面積約25.2萬平方米，自2018年年末首次開盤后，2019年進行多次加推。截至2019年5月，翡翠綠洲十六期簽約金額已達7.4億元，該項目開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步推進，預(yù)計2019年能實現(xiàn)全年銷售目標。

　　而香江控股的土地儲備情況也較為良好。截至2018年12月31日，香江控股持有土地儲備總建筑面積約716.29萬平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約75.94萬平方米，在建工程建筑面積約169.45萬平方米，未來可供發(fā)展用地建筑面積約為470.9萬平方米。

　　據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，香江控股近三年公司現(xiàn)金分紅占歸屬上市公司普通股股東的凈利潤比率均在50%以上。一家上市公司能保持在過去的三年中連續(xù)高分紅，且派現(xiàn)率占當(dāng)年凈利潤五成以上，在A股市場中亦是少見的，近年來公司的股息率在3%~5%。



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