主題：西安飲食2.1億拿下西安飯莊原地

原西安飯莊東大街總店土地，昨日終于以2.12億元拍出，競(jìng)得者是“老東家”西安飲食。那么，西安飯莊這一老字號(hào)未來重返原址，能否再塑東大街的輝煌?

改擴(kuò)建前地塊就以2.12億成交

西安市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)11月26日更新了BL4-7-86地塊的出讓結(jié)果，競(jìng)得人為西安飲食股份有限公司，成交價(jià)為21230萬元。國(guó)土局此前公告顯示，宗地位于碑林區(qū)菊花園以東、東大街以南、章府巷以北，地籍編號(hào)為BL4-7-86，凈 用地面積為4672.35平方米(折合7.009畝，不含代征道路3.677畝)。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，容積率不大于5.05，建筑密度不大于79.4%，綠地率不小于16.5%。土地使用年期為40年。

在半個(gè)月前，西安飲食就公布了擬競(jìng)買該宗地使用權(quán)的計(jì)劃。11月9日，西安飲食公告稱，西安飯莊東大街總店拆除重建項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“重建項(xiàng)目”)為公司2013年度非公開發(fā)行股票的募集資金投資項(xiàng)目。由于西安飯莊東大街總店占用的4672.35㎡的土地使用權(quán)類型為租賃的商業(yè)用地，按照國(guó)土法的有關(guān)規(guī)定，租賃土地不得進(jìn)行改建、擴(kuò)建和新建，如取得該地塊須經(jīng)過“招拍掛”受讓土地。因而，為加快該重建項(xiàng)目的進(jìn)程，公司擬使用自有資金約22000萬元人民幣(最終價(jià)格以招拍掛確定的價(jià)格為準(zhǔn))的價(jià)格，通過招拍掛方式競(jìng)買該宗土地。

官網(wǎng)資料顯示，西安飯莊創(chuàng)建于1929年，2016年6月，西安飯莊東大街總店因拆遷改造搬遷。

項(xiàng)目已完成部分行政審批

此前有消息稱：西安飯莊將拆，將建商業(yè)酒店辦公。不過，記者了解到，這一說法并不準(zhǔn)確。11月24日，記者在東大街西安飯莊原址看到，現(xiàn)場(chǎng)除了標(biāo)識(shí)有“西安飯莊改擴(kuò)建項(xiàng)目”字樣的公示牌，已經(jīng)找不到其他明顯建筑物。從高處眺望工地內(nèi)的情況來看，地塊拆除基本已經(jīng)完畢，地面被綠色的建筑安全防護(hù)網(wǎng)所覆蓋。

從項(xiàng)目進(jìn)度看，西安飯莊改擴(kuò)建已完成了部分行政審批。在西安市人民政府官網(wǎng)上，10月16日發(fā)布的《關(guān)于西安飯莊改擴(kuò)建項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》顯示，西安飯莊規(guī)劃總用地面積10.7畝。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積3.2萬㎡;其中地上9層，建筑面積2.2萬 ;地下3層，建筑面積1萬㎡，主要為停車場(chǎng)和設(shè)備用房。項(xiàng)目目前已完成了宗地成果、立項(xiàng)批復(fù)、環(huán)境影響報(bào)告表和規(guī)劃條件書的審批程序。該批復(fù)信息來源為：西安旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司。

“東大街的西安飯莊是陜菜代表，陜西餐飲行業(yè)的老字號(hào)?！比f聯(lián)證券投顧屈放表示，在不少老西安人的記憶中，到西安飯莊吃飯、辦婚禮都是高大上的。這一品牌將來重返東大街，對(duì)于街區(qū)和城市商業(yè)影響巨大。

西安飲食表示，通過該重建項(xiàng)目(西安飯莊總店)的建設(shè)，西安飯莊將得到更大更好的發(fā)展。對(duì)深化和弘揚(yáng)陜菜文化內(nèi)涵，挖掘和整合陜菜，進(jìn)一步振興陜菜、推動(dòng)老字號(hào)的發(fā)展上均將起到重大的推動(dòng)作用。從而提高公司的盈利能力，提高東大街商業(yè)和服務(wù)職能，打造新一代的餐飲文化街區(qū)。

西安飯莊地塊成西安新地王

原西安飯莊地塊成交前后之所以引起外界關(guān)注，還有一個(gè)重要原因是不菲的出讓價(jià)格。按成交結(jié)果計(jì)算，該宗地每畝單價(jià)達(dá)到了3028.96萬元。不過，此前有消息稱，因該地塊牽扯部分安置建筑面積，如扣除安置面積后折算出的開發(fā)面積單價(jià)顯然不菲。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以超過2億元的地價(jià)，加上后期建筑費(fèi)用來估算，西安飯莊在改擴(kuò)建以后的持有成本并不低，這可能對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)形成考驗(yàn)，尤其在東大街改造后需面臨重新聚攏客流的背景之下。不過圍繞西安飯莊的金字招牌，在業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)上也都有轉(zhuǎn)型空間。

值得注意的是，近幾年來，西安拍出的多宗高單價(jià)地塊均出自東大街或者附近的解放路區(qū)域。2017年11月，東大街第四人民醫(yī)院南側(cè)一宗4畝商業(yè)用地，畝單價(jià)達(dá)到2795萬元，在當(dāng)時(shí)西安出讓地塊中單價(jià)最高。

記者經(jīng)過對(duì)近年西安土地招拍掛公開數(shù)據(jù)梳理，以及近年關(guān)于西安相關(guān)地王報(bào)道進(jìn)行綜合對(duì)比，發(fā)現(xiàn)在目前可查詢到的公開數(shù)據(jù)里面，西安飯莊重建項(xiàng)目土地成為西安成交單價(jià)最高的新地王。

“城墻內(nèi)寸土寸金，而且又多定位于商業(yè)規(guī)劃，所以高單價(jià)出讓并不意外?！泵篮蒙钗穆蒙虡I(yè)研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)認(rèn)為，需要注意的是，運(yùn)作持有成本偏高的商業(yè)地塊對(duì)于經(jīng)營(yíng)者也是一種考驗(yàn)，即使是在東大街這樣曾經(jīng)堪稱西安商業(yè)金街的地方。

重現(xiàn)街區(qū)輝煌應(yīng)明確規(guī)劃定位

資料顯示，長(zhǎng)度2.2公里的東大街最高峰時(shí)曾有商戶近400家，日均客流量50萬人，節(jié)假日可達(dá)到80萬人。不過，在近年來西安商業(yè)格局變化和城市改造推進(jìn)的過程中，東大街遭遇了原有品牌缺失、客流吸引力下滑等問題。

商業(yè)地產(chǎn)評(píng)論人士王建紅認(rèn)為，類似西安飯莊這樣的老字號(hào)完成改擴(kuò)建，有望給東大街重塑商業(yè)形象帶來新的氣象。

“東大街的沒落是多方面的，既有實(shí)體商業(yè)面臨互聯(lián)網(wǎng)沖擊后轉(zhuǎn)型的陣痛，也有西安商業(yè)由城墻內(nèi)向城市外延發(fā)展的客觀原因。”萬聯(lián)證券投資顧問屈放分析，現(xiàn)在西安的商圈分布更加分散，而在各商圈內(nèi)也都存在部分商場(chǎng)火爆，而其他店面蕭條的分化情形。因此，東大街能否重新昔日輝煌，關(guān)鍵還是要看東大街下一步的規(guī)劃，是否有能讓人耳目一新的內(nèi)容，從而吸引消費(fèi)者重新回流。

夏強(qiáng)表示，讓街區(qū)重現(xiàn)輝煌僅靠一兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目或品牌并不容易，關(guān)鍵在于整體的規(guī)劃定位，明確目標(biāo)消費(fèi)群究竟是被文旅資源吸引來的游客，還是以消費(fèi)為目標(biāo)的本地客群。

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