主題：中國國貿(mào)09年難邁兩道坎

3月23日，中國國貿(mào)（600007）交出符合預(yù)期的年報。2008年，公司取得凈利潤3.54億元，每股收益0.35元，增長22.55％。

　　不過，去年，公司以國貿(mào)西樓寫字樓(地上1-7層)對國貿(mào)有限公司行政樓進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，評估后國貿(mào)西樓寫字樓公允價值與原國貿(mào)西樓寫字樓賬面價值的差額扣稅后共4027.8萬元計入營業(yè)外收入，貢獻(xiàn)每股收益0.03元。所得稅率由2007年的33％降至25％，提升每股收益0.03元。

　　若剔除上述因素影響，公司每股收益與上年勉強(qiáng)持平。

　　北京CBD（中央商務(wù)區(qū)）擴(kuò)容和蔓延全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下，中國國貿(mào)取得如此成績已是萬幸。細(xì)觀公司年報，主要得益于當(dāng)期平均租金和平均出租率的穩(wěn)定。

　　但是，中國國貿(mào)卻對2009年的經(jīng)營頗為悲觀。年報稱，“2009年度，公司力爭實現(xiàn)營業(yè)收入10.6億元，成本費用7.4億元，利潤總額2.5億元。”

　　根據(jù)預(yù)期，2009年，公司營業(yè)收入雖然同比上漲18.17％（2008年公司營業(yè)收入為8.97億元），但利潤總額比2008年的4.74億元下降47.26％。

　　“主要是預(yù)計國貿(mào)三期于2009年中后陸續(xù)開業(yè)，其前期費用及運營成本較高所致。”公司認(rèn)為。

　　不過，年報透露的另一則信息卻被多數(shù)投資者忽略，據(jù)記者粗略估算，這可能為公司帶來超過9億元的或有支出。

　　成本費用吞噬利潤

　　對比公司2007年以來的財務(wù)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，公司三大主業(yè)——寫字樓、商城和公寓——的平均租金、平均出租率非常穩(wěn)定。因此，國貿(mào)三期工程無疑成為其利潤增長點。公司把“寶”壓在三期工程。

　　國貿(mào)三期工程建設(shè)分為A、B階段。A階段總建筑面積29.7萬平方米。目前正在施工建設(shè)。

　　截至今年2月底，主塔樓及裙樓玻璃幕墻全部完成，電梯安裝完成80％，裙樓商場的裝修及機(jī)電工程完成95％，大宴會廳的裝修及機(jī)電工程完成95％，主塔樓辦公區(qū)的裝修及機(jī)電工程完成65％，酒店的精裝修和機(jī)電工程已開始施工。

　　記者在國貿(mào)三期工程現(xiàn)場看到，施工正緊張地進(jìn)行。施工現(xiàn)場一位人士告訴記者，預(yù)計今年底或者明年初完成裝修。

　　不過，公司內(nèi)部人士稱，公司三期工程將爭取在今年年中陸續(xù)開業(yè)，而預(yù)租早已開始。該人士透露，今年公司租金情況較去年相比，仍較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)下降跡象，而且，國貿(mào)三期租金也將參照一期和二期標(biāo)準(zhǔn)實施。

　　年報顯示，2008年，中國國貿(mào)營業(yè)收入為8.97億元，2009年力爭實現(xiàn)營業(yè)收入10.6億元。

　　“兩者相差1.63億元，大致就是國貿(mào)三期能夠在今年帶來的預(yù)期收入?！鄙鲜鰞?nèi)部人士稱，這個數(shù)字比前兩期都要低，主要是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢不好，很多客戶都在觀望。

　　但是，國貿(mào)三期工程收入可能無法彌補(bǔ)前期的費用和成本。

　　2008年成本費用合計為4.67億元，公司預(yù)計，2009年成本費用約7.4億元，上升58.46％。

　　公司認(rèn)為，主要是預(yù)計國貿(mào)三期將于2009年中期以后陸續(xù)開業(yè)，其前期費用及運營成本較高所致。

　　公開資料顯示，國貿(mào)三期工程投資額約65.88億元，主要來源為：公司自有資金、已發(fā)行10億元公司債券和中國建設(shè)銀行北京市分行朝陽支行提供的近30億元長期貸款授信額度。

　　2008 年12 月31 日，公司長期借款余額為22.6億元，2008 年度長期借款的年利率為6.156％－7.047％。長期借款利息約為1.49億元。

　　同時，年報顯示，公司在2008年計入在建工程的資本化利息支出為1.94億元，2007年這個數(shù)字為1.11億元。

　　根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則，符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實質(zhì)已經(jīng)完成的，借款費用將停止資本化。

　　如果以2008年為基準(zhǔn)，公司每年增加的財務(wù)費用將為1.94億元，半年則為9700萬元。

　　而且，公司內(nèi)部人士說，國貿(mào)三期爭取今年中開業(yè)，起租日也從這時開始計算。

　　根據(jù)會計準(zhǔn)則，公司自行建造的投資性房地產(chǎn)從租賃日起，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”和“土地使用權(quán)”。

　　截至去年12月底，公司在建工程科目已達(dá)32.92億元，其中包括借款費用資本化金額4.29億元和土地使用權(quán)攤銷資本化金額1.02億元，皆來自三期工程。而三期工程預(yù)算數(shù)則為41.62億元。

　　同時，公司會計政策對于投資性房地產(chǎn)，以“實際成本進(jìn)行初始計量，并采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量”。其中，房屋及建筑物預(yù)計使用壽命為48年，預(yù)計凈殘值率10％，年折舊率2％。

　　“會計處理上，公司應(yīng)該將在建工程和土地使用權(quán)攤銷后的余額一起轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，一般情況下，公司的‘房屋及建筑物’就包括土地使用權(quán)，也有的公司更為細(xì)化，但是，從年報看，中國國貿(mào)應(yīng)是將地面建筑和土地使用權(quán)一起折舊的?！币晃粫媽I(yè)人士稱。

　　粗略估計，中國國貿(mào)今年下半年增加的折舊費用約4162萬元。因此，公司因國貿(mào)三期工程開業(yè)，增加的成本和費用約1.39億元，幾乎侵蝕掉了其帶來的收入。

　　拆遷遇釘子戶

　　多數(shù)投資者可能忽略了公司年報里的一則信息：本公司正在建設(shè)的國貿(mào)三期工程與位于北京市朝陽區(qū)光華路丙12號的數(shù)碼01大廈緊鄰，而北京國匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱北京國匯)擁有數(shù)碼01大廈部分房屋建筑及相應(yīng)的國有土地使用權(quán)，為有利于國貿(mào)三期工程今后整體的規(guī)劃建設(shè)及本公司長遠(yuǎn)發(fā)展，本公司擬收購北京國匯全部股權(quán)。截至2008年底，本公司向北京國匯支付定金500萬元。

　　同時，中國國貿(mào)表示，截至本報告日，仍就該收購事項繼續(xù)與被收購方進(jìn)行談判。

　　事實上，根據(jù)公告，公司于2007年4月5日就已與北京國匯簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》。

　　如此看來，這恐怕可以稱得上是一起馬拉松式談判。

　　“目前，雙方還在繼續(xù)談判，主要是價格分歧，何時能有結(jié)果還不知道?！敝袊鴩Q(mào)上述內(nèi)部人士稱。

　　公開資料顯示，北京國匯是香港一家集高科技、貿(mào)易、房地產(chǎn)投資為一體的綜合性集團(tuán)公司，為香港著名的紡織品貿(mào)易商之一，是美國思科（Cisco）公司中國地區(qū)金牌代理商。

　　記者在現(xiàn)場看到，數(shù)碼01大廈恰好位于國貿(mào)三期工程的西北角，高27層的數(shù)碼01大廈與高74層的國貿(mào)三期緊鄰，顯得極不協(xié)調(diào)，而且，數(shù)碼01大廈通往北京東三環(huán)中路的車道又將國貿(mào)三期工程一分為二。

　　此前，曾有傳言稱，數(shù)碼01大廈屬違規(guī)建筑，因大廈已建成，為既成事實，所以，也就只能繼續(xù)存在而非拆除。

　　“數(shù)碼01大廈的這片地，在北京CBD管委會于1995年成立前就已開發(fā)，CBD管委會成立后，才做的國貿(mào)地區(qū)規(guī)劃，但不包括數(shù)碼01大廈這片地。”北京CBD管委會的一位人士稱。

　　“我們還在持續(xù)經(jīng)營，所以，肯定是各種證照都齊全的?！睌?shù)碼01大廈租賃部的一位人士稱。

　　即便雙方正在洽談收購事宜，但這卻絲毫沒有影響數(shù)碼01大廈的正常經(jīng)營，公司出租業(yè)務(wù)正在進(jìn)行之中。記者在數(shù)碼01大廈看到，目前入駐該大廈的公司已有包括法國雷諾卡車、華儀股份等90余家。

　　“只有16層還沒有完全出租出去?！北本﹪鴧R一位人士表示。

　　“收購還沒有談成，怎么處理這座大廈現(xiàn)在還不好說，拆除可能會成為一種可能吧，將來可以考慮把數(shù)碼01大廈里的租戶遷到國貿(mào)三期中來?！惫旧鲜鰞?nèi)部人士認(rèn)為。

　　不過，這種可能性卻很小?！皵?shù)碼01大廈的租金很便宜，所以，入駐該大廈的企業(yè)實力相對較弱，顯然支付不起國貿(mào)三期高昂的租金，國貿(mào)三期要12元/平方米/天，而數(shù)碼01大廈只要5元/平方米/天?！币晃淮頂?shù)碼01大廈出租業(yè)務(wù)的中介人士稱。

　　除價格問題外，中國國貿(mào)若想買下數(shù)碼01大廈，還需要面對的問題：數(shù)碼01大廈除北京國匯外，還有很多家業(yè)主。

　　“數(shù)碼01大廈2000年開始建設(shè)，2001年底入駐，此后雖然開發(fā)商北京國匯擁有大部分產(chǎn)權(quán)，但是，該公司也將其中一些房屋出售給很多業(yè)主，每個樓層都有。”上述中介人士稱。

　　這樣看來，中國國貿(mào)即便“搞定”北京國匯，仍需要進(jìn)行“一對多”的馬拉松式談判。

　　不僅如此，如果中國國貿(mào)完成此項收購，將給公司帶來多少支出呢？

　　據(jù)上述中介人士透露，數(shù)碼01大廈一共27層，每層使用面積1400平方米，而當(dāng)初賣給業(yè)主時是2000美元/平方米，這是2001年時的價錢，近期有的業(yè)主開出了25000元/平方米的價格。

　　如果以25000元/平方米估算，要買下整棟大廈，需支付9.45億元。

　　這對于中國國貿(mào)來說，無疑是一筆巨大支出。不過，公司上述內(nèi)部人士認(rèn)為，如果完成此次收購，將有利于公司整體規(guī)劃，國貿(mào)三期的環(huán)境變好，出租率和租金都會變好，長遠(yuǎn)看，對公司是件好事。

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