主題：中國(guó)國(guó)貿(mào)09年難邁兩道坎

3月23日，中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）交出符合預(yù)期的年報(bào)。2008年，公司取得凈利潤(rùn)3.54億元，每股收益0.35元，增長(zhǎng)22.55％。

　　不過(guò)，去年，公司以國(guó)貿(mào)西樓寫字樓(地上1-7層)對(duì)國(guó)貿(mào)有限公司行政樓進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，評(píng)估后國(guó)貿(mào)西樓寫字樓公允價(jià)值與原國(guó)貿(mào)西樓寫字樓賬面價(jià)值的差額扣稅后共4027.8萬(wàn)元計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，貢獻(xiàn)每股收益0.03元。所得稅率由2007年的33％降至25％，提升每股收益0.03元。

　　若剔除上述因素影響，公司每股收益與上年勉強(qiáng)持平。

　　北京CBD（中央商務(wù)區(qū)）擴(kuò)容和蔓延全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下，中國(guó)國(guó)貿(mào)取得如此成績(jī)已是萬(wàn)幸。細(xì)觀公司年報(bào)，主要得益于當(dāng)期平均租金和平均出租率的穩(wěn)定。

　　但是，中國(guó)國(guó)貿(mào)卻對(duì)2009年的經(jīng)營(yíng)頗為悲觀。年報(bào)稱，“2009年度，公司力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.6億元，成本費(fèi)用7.4億元，利潤(rùn)總額2.5億元?！?

　　根據(jù)預(yù)期，2009年，公司營(yíng)業(yè)收入雖然同比上漲18.17％（2008年公司營(yíng)業(yè)收入為8.97億元），但利潤(rùn)總額比2008年的4.74億元下降47.26％。

　　“主要是預(yù)計(jì)國(guó)貿(mào)三期于2009年中后陸續(xù)開業(yè)，其前期費(fèi)用及運(yùn)營(yíng)成本較高所致?！惫菊J(rèn)為。

　　不過(guò)，年報(bào)透露的另一則信息卻被多數(shù)投資者忽略，據(jù)記者粗略估算，這可能為公司帶來(lái)超過(guò)9億元的或有支出。

　　成本費(fèi)用吞噬利潤(rùn)

　　對(duì)比公司2007年以來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，公司三大主業(yè)——寫字樓、商城和公寓——的平均租金、平均出租率非常穩(wěn)定。因此，國(guó)貿(mào)三期工程無(wú)疑成為其利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。公司把“寶”壓在三期工程。

　　國(guó)貿(mào)三期工程建設(shè)分為A、B階段。A階段總建筑面積29.7萬(wàn)平方米。目前正在施工建設(shè)。

　　截至今年2月底，主塔樓及裙樓玻璃幕墻全部完成，電梯安裝完成80％，裙樓商場(chǎng)的裝修及機(jī)電工程完成95％，大宴會(huì)廳的裝修及機(jī)電工程完成95％，主塔樓辦公區(qū)的裝修及機(jī)電工程完成65％，酒店的精裝修和機(jī)電工程已開始施工。

　　記者在國(guó)貿(mào)三期工程現(xiàn)場(chǎng)看到，施工正緊張地進(jìn)行。施工現(xiàn)場(chǎng)一位人士告訴記者，預(yù)計(jì)今年底或者明年初完成裝修。

　　不過(guò)，公司內(nèi)部人士稱，公司三期工程將爭(zhēng)取在今年年中陸續(xù)開業(yè)，而預(yù)租早已開始。該人士透露，今年公司租金情況較去年相比，仍較穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)下降跡象，而且，國(guó)貿(mào)三期租金也將參照一期和二期標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

　　年報(bào)顯示，2008年，中國(guó)國(guó)貿(mào)營(yíng)業(yè)收入為8.97億元，2009年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.6億元。

　　“兩者相差1.63億元，大致就是國(guó)貿(mào)三期能夠在今年帶來(lái)的預(yù)期收入?！鄙鲜鰞?nèi)部人士稱，這個(gè)數(shù)字比前兩期都要低，主要是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，很多客戶都在觀望。

　　但是，國(guó)貿(mào)三期工程收入可能無(wú)法彌補(bǔ)前期的費(fèi)用和成本。

　　2008年成本費(fèi)用合計(jì)為4.67億元，公司預(yù)計(jì)，2009年成本費(fèi)用約7.4億元，上升58.46％。

　　公司認(rèn)為，主要是預(yù)計(jì)國(guó)貿(mào)三期將于2009年中期以后陸續(xù)開業(yè)，其前期費(fèi)用及運(yùn)營(yíng)成本較高所致。

　　公開資料顯示，國(guó)貿(mào)三期工程投資額約65.88億元，主要來(lái)源為：公司自有資金、已發(fā)行10億元公司債券和中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行朝陽(yáng)支行提供的近30億元長(zhǎng)期貸款授信額度。

　　2008 年12 月31 日，公司長(zhǎng)期借款余額為22.6億元，2008 年度長(zhǎng)期借款的年利率為6.156％－7.047％。長(zhǎng)期借款利息約為1.49億元。

　　同時(shí)，年報(bào)顯示，公司在2008年計(jì)入在建工程的資本化利息支出為1.94億元，2007年這個(gè)數(shù)字為1.11億元。

　　根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)已經(jīng)完成的，借款費(fèi)用將停止資本化。

　　如果以2008年為基準(zhǔn)，公司每年增加的財(cái)務(wù)費(fèi)用將為1.94億元，半年則為9700萬(wàn)元。

　　而且，公司內(nèi)部人士說(shuō)，國(guó)貿(mào)三期爭(zhēng)取今年中開業(yè)，起租日也從這時(shí)開始計(jì)算。

　　根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，公司自行建造的投資性房地產(chǎn)從租賃日起，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”和“土地使用權(quán)”。

　　截至去年12月底，公司在建工程科目已達(dá)32.92億元，其中包括借款費(fèi)用資本化金額4.29億元和土地使用權(quán)攤銷資本化金額1.02億元，皆來(lái)自三期工程。而三期工程預(yù)算數(shù)則為41.62億元。

　　同時(shí)，公司會(huì)計(jì)政策對(duì)于投資性房地產(chǎn)，以“實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，并采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。其中，房屋及建筑物預(yù)計(jì)使用壽命為48年，預(yù)計(jì)凈殘值率10％，年折舊率2％。

　　“會(huì)計(jì)處理上，公司應(yīng)該將在建工程和土地使用權(quán)攤銷后的余額一起轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，一般情況下，公司的‘房屋及建筑物’就包括土地使用權(quán)，也有的公司更為細(xì)化，但是，從年報(bào)看，中國(guó)國(guó)貿(mào)應(yīng)是將地面建筑和土地使用權(quán)一起折舊的。”一位會(huì)計(jì)專業(yè)人士稱。

　　粗略估計(jì)，中國(guó)國(guó)貿(mào)今年下半年增加的折舊費(fèi)用約4162萬(wàn)元。因此，公司因國(guó)貿(mào)三期工程開業(yè)，增加的成本和費(fèi)用約1.39億元，幾乎侵蝕掉了其帶來(lái)的收入。

　　拆遷遇釘子戶

　　多數(shù)投資者可能忽略了公司年報(bào)里的一則信息：本公司正在建設(shè)的國(guó)貿(mào)三期工程與位于北京市朝陽(yáng)區(qū)光華路丙12號(hào)的數(shù)碼01大廈緊鄰，而北京國(guó)匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱北京國(guó)匯)擁有數(shù)碼01大廈部分房屋建筑及相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)，為有利于國(guó)貿(mào)三期工程今后整體的規(guī)劃建設(shè)及本公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，本公司擬收購(gòu)北京國(guó)匯全部股權(quán)。截至2008年底，本公司向北京國(guó)匯支付定金500萬(wàn)元。

　　同時(shí)，中國(guó)國(guó)貿(mào)表示，截至本報(bào)告日，仍就該收購(gòu)事項(xiàng)繼續(xù)與被收購(gòu)方進(jìn)行談判。

　　事實(shí)上，根據(jù)公告，公司于2007年4月5日就已與北京國(guó)匯簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》。

　　如此看來(lái)，這恐怕可以稱得上是一起馬拉松式談判。

　　“目前，雙方還在繼續(xù)談判，主要是價(jià)格分歧，何時(shí)能有結(jié)果還不知道。”中國(guó)國(guó)貿(mào)上述內(nèi)部人士稱。

　　公開資料顯示，北京國(guó)匯是香港一家集高科技、貿(mào)易、房地產(chǎn)投資為一體的綜合性集團(tuán)公司，為香港著名的紡織品貿(mào)易商之一，是美國(guó)思科（Cisco）公司中國(guó)地區(qū)金牌代理商。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，數(shù)碼01大廈恰好位于國(guó)貿(mào)三期工程的西北角，高27層的數(shù)碼01大廈與高74層的國(guó)貿(mào)三期緊鄰，顯得極不協(xié)調(diào)，而且，數(shù)碼01大廈通往北京東三環(huán)中路的車道又將國(guó)貿(mào)三期工程一分為二。

　　此前，曾有傳言稱，數(shù)碼01大廈屬違規(guī)建筑，因大廈已建成，為既成事實(shí)，所以，也就只能繼續(xù)存在而非拆除。

　　“數(shù)碼01大廈的這片地，在北京CBD管委會(huì)于1995年成立前就已開發(fā)，CBD管委會(huì)成立后，才做的國(guó)貿(mào)地區(qū)規(guī)劃，但不包括數(shù)碼01大廈這片地?！北本〤BD管委會(huì)的一位人士稱。

　　“我們還在持續(xù)經(jīng)營(yíng)，所以，肯定是各種證照都齊全的?！睌?shù)碼01大廈租賃部的一位人士稱。

　　即便雙方正在洽談收購(gòu)事宜，但這卻絲毫沒(méi)有影響數(shù)碼01大廈的正常經(jīng)營(yíng)，公司出租業(yè)務(wù)正在進(jìn)行之中。記者在數(shù)碼01大廈看到，目前入駐該大廈的公司已有包括法國(guó)雷諾卡車、華儀股份等90余家。

　　“只有16層還沒(méi)有完全出租出去?！北本﹪?guó)匯一位人士表示。

　　“收購(gòu)還沒(méi)有談成，怎么處理這座大廈現(xiàn)在還不好說(shuō)，拆除可能會(huì)成為一種可能吧，將來(lái)可以考慮把數(shù)碼01大廈里的租戶遷到國(guó)貿(mào)三期中來(lái)。”公司上述內(nèi)部人士認(rèn)為。

　　不過(guò)，這種可能性卻很小。“數(shù)碼01大廈的租金很便宜，所以，入駐該大廈的企業(yè)實(shí)力相對(duì)較弱，顯然支付不起國(guó)貿(mào)三期高昂的租金，國(guó)貿(mào)三期要12元/平方米/天，而數(shù)碼01大廈只要5元/平方米/天?！币晃淮頂?shù)碼01大廈出租業(yè)務(wù)的中介人士稱。

　　除價(jià)格問(wèn)題外，中國(guó)國(guó)貿(mào)若想買下數(shù)碼01大廈，還需要面對(duì)的問(wèn)題：數(shù)碼01大廈除北京國(guó)匯外，還有很多家業(yè)主。

　　“數(shù)碼01大廈2000年開始建設(shè)，2001年底入駐，此后雖然開發(fā)商北京國(guó)匯擁有大部分產(chǎn)權(quán)，但是，該公司也將其中一些房屋出售給很多業(yè)主，每個(gè)樓層都有。”上述中介人士稱。

　　這樣看來(lái)，中國(guó)國(guó)貿(mào)即便“搞定”北京國(guó)匯，仍需要進(jìn)行“一對(duì)多”的馬拉松式談判。

　　不僅如此，如果中國(guó)國(guó)貿(mào)完成此項(xiàng)收購(gòu)，將給公司帶來(lái)多少支出呢？

　　據(jù)上述中介人士透露，數(shù)碼01大廈一共27層，每層使用面積1400平方米，而當(dāng)初賣給業(yè)主時(shí)是2000美元/平方米，這是2001年時(shí)的價(jià)錢，近期有的業(yè)主開出了25000元/平方米的價(jià)格。

　　如果以25000元/平方米估算，要買下整棟大廈，需支付9.45億元。

　　這對(duì)于中國(guó)國(guó)貿(mào)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一筆巨大支出。不過(guò)，公司上述內(nèi)部人士認(rèn)為，如果完成此次收購(gòu)，將有利于公司整體規(guī)劃，國(guó)貿(mào)三期的環(huán)境變好，出租率和租金都會(huì)變好，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)公司是件好事。

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