主題：保利地產(chǎn)：毫無懸念 保利21億底價拿下上海嘉定宅地


2018/06/01 11:32:42
   上海土地市場在今年前5個月呈現(xiàn)出前所未有的冷靜。
   5月31日，上海成功出讓一幅純宅地，嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)K2-01地塊被保利地產(chǎn)拿下，以底價21.33億元成交，樓面價約3.05萬元/平方米，出讓面積3.88萬平方米，容積率為1.8，住宅自持比例為15%。
   這一結(jié)果毫無懸念，因為該幅地塊掛牌后，有效申請方僅有保利一個。值得關(guān)注的是，這是今年上海推出的第二宗宅地，正常的市場邏輯是“物以稀為貴”，但這塊江橋宅地卻未獲房企爭搶。
   這和今年上海出讓的首宗宅地畫風(fēng)一致。4月12日，上海本土開發(fā)商大華集團下屬的華行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以底價27.9億元競得寶山區(qū)一宗宅地，樓板價約3.02萬元/平方米，申請方也僅有大華一家。地塊自持建筑面積不低于15%，且該面積必須用于租賃，地塊還需配建不低于總建筑面積5%的保障房。
   實際上，該地塊是定向的城中村改造項目，而大華集團深耕寶山區(qū)域的開發(fā)，寶山區(qū)大場鎮(zhèn)人民政府擁有大華集團有限公司10%的股權(quán)，因此該地塊的出讓結(jié)果也在意料之中。
   經(jīng)歷2016年第四季度以及2017年全年的調(diào)整后，上海的土地市場正在迅速轉(zhuǎn)變，進一步趨于冷靜。
   2016年7月，23家房企競逐浦東祝橋鎮(zhèn)核心區(qū)G-10地塊，金地以88億豪奪這塊宅地，溢價率高達285.8%；2016年8月18日，融信110億拍下上海靜安地塊，創(chuàng)下全國單價地王紀(jì)錄。隨即，改變也從此開始。
   2016年8月下旬，上海突然中止了3幅高預(yù)期的宅地出讓， 9月、10月、11月連續(xù)三個月零宅地出讓，降溫態(tài)勢一直延續(xù)至今。2017年上海土地市場也強力降溫，租賃用地頻出。這一年上海土地市場累計供應(yīng)住宅用地35宗，商品房住宅面積213.91萬平方米，同比下跌6.5%，出讓金額同比下跌33.25%。
   對房企拿地條件的嚴(yán)格限制，也是土地市場降溫的原因之一。2017年4月，上海重啟宅地招掛復(fù)合制，同時多維度綜合評定房企實力，得分排名前三位的投標(biāo)人，才能入圍競標(biāo)，嚴(yán)格約束拿地資金，信托資金等渠道被禁止。業(yè)內(nèi)人士表示，這也是一種“雨露均沾”式的方法，2017年由此形成了實力強的大房企平分土地市場的格局。
   2018年以來，上海普通宅地出讓數(shù)量進一步減少，但幾十家房企爭奪地塊的場面再也沒有重現(xiàn)。近日上海掛出一幅重磅商住辦綜合用地，位于徐匯區(qū)虹梅街道，這距離上海上一次掛出市中心涉宅用地已經(jīng)有近兩年時間，但市場反應(yīng)依然十分冷靜，目前上海土地交易市場公告顯示，該地塊也僅有3家有效申請方。
   一名房企負(fù)責(zé)人表示，出現(xiàn)這樣的情況，主要原因是“現(xiàn)在土地價格算得非常明白，能賺多少也已經(jīng)很清楚”。
   以保利拿下的嘉定江橋地塊為例，樓面價約3.05萬元/平方米，比起2015年龍湖拿下的江橋地塊樓面價高了約3000元/平方米，而目前該區(qū)域新盤可售價格，仍大概維持在5萬元/平方米出頭，這只算是一個保本價。而且龍湖嘉定江橋項目雖然一再傳即將開盤，卻至今沒有取到預(yù)售證。
   “造成這幅地遇冷的關(guān)鍵原因是局面不明朗，在這一區(qū)域，龍湖項目是標(biāo)桿，但目前遲遲不入市，市場沒有參照物，房企不敢貿(mào)然對賭?！敝性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示。
   不過，拿下嘉定江橋地塊的央企保利，似乎沒有太多顧慮，近兩年在上海頻頻把握機會補倉。去年5月，保利以8.65億元拿下浦東南匯臨港純住宅地塊；去年9月又以5.93億元再次落子臨港奉賢園區(qū)；去年10月，保利以49.71億元獲得浦東世博黃浦江邊規(guī)劃建筑面積逾20萬平方米的住宅項目50%股權(quán)。
   今年以來，保利地產(chǎn)在土地市場發(fā)力明顯，1-4月以506億元拿地金額躍居全國房企拿地排行榜第三位。

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