主題：中國國貿(mào)（600007）09年探明業(yè)績谷底

　支撐評級的要點
　　08年主營業(yè)務經(jīng)營平穩(wěn)，物業(yè)出租率和租金穩(wěn)中有升；凈利潤增長主要得益所得稅率下調(diào)和置換資產(chǎn)帶來的一次性重估收益。
　　北京商務地產(chǎn)各業(yè)態(tài)均面臨著不同程度的供過于求局面。我們最為看淡寫字樓和酒店市場的中短期表現(xiàn)。國貿(mào)三期A階段將于今年陸續(xù)投入運營，但受大市疲弱影響，預計寫字樓和酒店部分出租率較低，從而拉低整體毛利率。同時國貿(mào)三期A階段竣工后，大部分利息開支將無法資本化，從而導致財務費用的大幅上升。09年酒店開辦費等前期費用也較高。
　　評級面臨的主要風險
　　宏觀經(jīng)濟的進一步惡化將造成企業(yè)經(jīng)營擴張意愿和商務活動頻度的大幅度下降，對相關(guān)商務和配套設(shè)施的需求也會減弱，從而影響物業(yè)的出租率和租金水平。
　　估值
　　我們對公司物業(yè)的出租率和租金采用了更為保守的假設(shè)，得出的08和09年每股評估凈資產(chǎn)值分別為13.23元和14.34元。按09年評估凈資產(chǎn)值(NAV)35%的折讓，設(shè)定目標價9.32元，相當于41.5和30.3倍的09和10年市盈率。


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