主題：中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）09年探明業(yè)績(jī)谷底

　支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)
　　08年主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)，物業(yè)出租率和租金穩(wěn)中有升；凈利潤(rùn)增長(zhǎng)主要得益所得稅率下調(diào)和置換資產(chǎn)帶來(lái)的一次性重估收益。
　　北京商務(wù)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)均面臨著不同程度的供過(guò)于求局面。我們最為看淡寫字樓和酒店市場(chǎng)的中短期表現(xiàn)。國(guó)貿(mào)三期A階段將于今年陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，但受大市疲弱影響，預(yù)計(jì)寫字樓和酒店部分出租率較低，從而拉低整體毛利率。同時(shí)國(guó)貿(mào)三期A階段竣工后，大部分利息開(kāi)支將無(wú)法資本化，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅上升。09年酒店開(kāi)辦費(fèi)等前期費(fèi)用也較高。
　　評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
　　宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步惡化將造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張意愿和商務(wù)活動(dòng)頻度的大幅度下降，對(duì)相關(guān)商務(wù)和配套設(shè)施的需求也會(huì)減弱，從而影響物業(yè)的出租率和租金水平。
　　估值
　　我們對(duì)公司物業(yè)的出租率和租金采用了更為保守的假設(shè)，得出的08和09年每股評(píng)估凈資產(chǎn)值分別為13.23元和14.34元。按09年評(píng)估凈資產(chǎn)值(NAV)35%的折讓，設(shè)定目標(biāo)價(jià)9.32元，相當(dāng)于41.5和30.3倍的09和10年市盈率。


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