主題：中國國貿(mào)：新增物業(yè)快速滲透 增持評級



作者：來源：中信建投2017-11-06 09:46

　　[摘要]
　　公司動態(tài)模板證券研究報告上市公司動態(tài)房地產(chǎn)新增物業(yè)快速滲透中國國貿(mào)發(fā)布17年三季報，實現(xiàn)營收19.92億元，同比增長15.59%；歸母凈利4.77億元，同比降13.05%；EPS0.47元。
　　稅制變化及新增物業(yè)培育期，業(yè)績同比如期下滑：增收不增利主要原因依然是房產(chǎn)稅計繳政策調(diào)整帶來的營業(yè)稅金增加，以及因國貿(mào)三期B階段項目今年上半年入市，處于培育期，造成的期間費用上升。誠如我們所預(yù)期，業(yè)績在中報基礎(chǔ)上有所恢復(fù)，主要在于影響公司業(yè)績釋放的兩方面因素影響均有所弱化：去年下半年房產(chǎn)稅計繳政策已經(jīng)調(diào)整，因此這一基數(shù)效應(yīng)在三季度已經(jīng)消失，預(yù)計未來稅金及附加占營業(yè)收入比重將維持在9%-10%的水平，此外，因國貿(mào)三期B階段的逐步成熟，期間費用投入也將逐步遞減，預(yù)計全年業(yè)績同比降幅預(yù)計將收窄至個位數(shù)水平。
　　國貿(mào)三期B迅速滲透，區(qū)位優(yōu)勢顯著：16年末國貿(mào)三期B階段商場部分開始入市，總計2.6萬方，今年4月份辦公物業(yè)入市，增加辦公物業(yè)4.3萬方，酒店客房450套。新項目市場吸納情況十分迅速，辦公物業(yè)入市兩個月，出租率已達77.4%，報告期內(nèi)，三期B階段寫字樓和商城平均出租率分別達到88.4%和73.4%，即三季度末已基本滿租，出租率已達成熟物業(yè)水平，足見區(qū)位優(yōu)勢之下，國貿(mào)項目的市場滲透能力。待2年培育期結(jié)束，外延式增量部分可為公司營業(yè)收入帶來逾30%的增長，而隨著國貿(mào)三期B項目的入市也將提升整體片區(qū)的運營效率以及品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，為未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流打下堅實基礎(chǔ)。
　　負債率較去年基本持平，純收租時代即將來臨：隨著三期B的入市，目前在建工程僅有國貿(mào)中心東樓改造項目，總投資3.9億，目前工程累計投入3.5億，即17年項目投入基本結(jié)束。這意味著在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，公司不再負有工程支出的壓力，將全面迎來純收租時代。
　　盈利預(yù)測與投資評級：預(yù)計公司17-18年EPS分別為0.61、0.74元，給予“增持”評級。
　　風(fēng)險提示：區(qū)域供給嚴(yán)重過剩風(fēng)險

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