主題：國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓投資回報(bào)率不高

股市狂跌、樓市蕭條、基金低迷……大部分求穩(wěn)的投資者將錢(qián)緊緊捂在了自己的口袋里。開(kāi)發(fā)商敏感地發(fā)現(xiàn)了這一現(xiàn)象，所以近來(lái)南京商鋪、酒店式公寓、辦公樓等投資性資產(chǎn)頻繁開(kāi)盤(pán)。“如今保值，今后增值……”成了這些投資性房產(chǎn)共同的口號(hào)，為的就是讓口袋捂著錢(qián)的投資者們出手。但是對(duì)于不熟悉寫(xiě)字樓的投資者而言，新街口核心區(qū)的寫(xiě)字樓1萬(wàn)元/平方米均價(jià)便宜嗎？


單價(jià)“僅僅”1萬(wàn)多


記者了解到，新街口國(guó)貿(mào)中心目前推出12套待售房源，起售價(jià)9980元/平方米，均價(jià)11500元/平方米。


南京國(guó)貿(mào)中心是位于新街口核心區(qū)的寫(xiě)字樓，與金陵飯店、南京國(guó)際金融中心、德基廣場(chǎng)正好四足鼎立。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，國(guó)貿(mào)中心2007年年底向市場(chǎng)推出保留200多套房源，一經(jīng)推出，就受到市場(chǎng)的追捧。帶租約銷(xiāo)售，推出一個(gè)月，就熱銷(xiāo)1個(gè)多億。如今只剩下12套房源。對(duì)于這12套房源，開(kāi)發(fā)商承諾，凡國(guó)貿(mào)中心房源可帶租約銷(xiāo)售保證兩年租期，確保投資回報(bào)率達(dá)到10.8%，確保投資者的權(quán)益得到保障。


按照國(guó)際慣例，寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率為7~8%值得出手，達(dá)到8%~9%的非常適宜投資，9%~10%的已經(jīng)是寫(xiě)字樓的投資極品了。不過(guò)，超過(guò)11%的基本上沒(méi)有，如果有，那可能就是“陷阱”。


租金真有這么高？


銷(xiāo)售人員表示，“國(guó)貿(mào)出租率連續(xù)5年至少在98%以上，幾乎沒(méi)有空置?，F(xiàn)在它的日租金水平已達(dá)2.3元/平方米，但一年之前，也就是2007年上半年，其日均租金才1.5元/平方米，兩年不到上漲了53%，幾乎是一線飆升的態(tài)勢(shì)。南京當(dāng)前中高端寫(xiě)字樓的平均日租金已經(jīng)是3元/平方米，作為新街口核心的寫(xiě)字樓，國(guó)貿(mào)今后的日租金不可能比這個(gè)還低?！?


國(guó)貿(mào)當(dāng)前的起售價(jià)9980元/平方米，均價(jià)11500元/平方米，按照當(dāng)前日租金2.3元/平方米計(jì)算，投資回報(bào)率在7.2%以上，按照3元/平方米來(lái)計(jì)算，年投資回報(bào)率才能達(dá)到9.4%~10.8%。租金是否真達(dá)到這么高，就成了關(guān)鍵。


從目前租金水平來(lái)看，國(guó)貿(mào)的日租金距3元/平方米還尚有不小的距離。記者在365房產(chǎn)網(wǎng)的租賃頻道發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)貿(mào)有不少140多平方米的房產(chǎn)待租，租金價(jià)格大多在5500~6500元一個(gè)月，這樣算下來(lái)，日租金只有1.2元/平方米左右，租金最高的報(bào)價(jià)8000元一個(gè)月，算下來(lái)日租金也只有1.8元/平方米。


而在365的二手房頻道，記者看到，國(guó)貿(mào)二手房每平方米的價(jià)格甚至不到萬(wàn)元，一戶290平方米的房源叫價(jià)288萬(wàn)元，算下來(lái)每平方米9931元左右。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于近年來(lái)寫(xiě)字樓是個(gè)供大于求的市場(chǎng)，所以賣(mài)不上什么高價(jià)，在新街口，除了個(gè)別定位高端的寫(xiě)字樓，大部分寫(xiě)字樓的價(jià)格都在每平方米萬(wàn)元左右。


網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，目前新街口寫(xiě)字樓平均租金水平大概是1.5元/平方米，而寫(xiě)字樓內(nèi)部租金差異比較大，像“長(zhǎng)發(fā)”“置地”等高檔寫(xiě)字樓日租金水平達(dá)到3.5元/平方米。目前寫(xiě)字樓的投資主要呈現(xiàn)兩個(gè)方向，主要是沿中山東路向大行宮方向延伸，而沿中山路向鼓樓是未來(lái)一個(gè)趨勢(shì)，新街口地區(qū)寫(xiě)字樓空置率基本維持在8％到10％，這是比較低的。對(duì)比國(guó)內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，像廣州、武漢、北京等大城市，其實(shí)內(nèi)部寫(xiě)字樓空置率甚至高達(dá)20％到30％。


寫(xiě)字樓有點(diǎn)過(guò)剩


寫(xiě)字樓租金是投資至關(guān)重要的參考，更重要的是，你買(mǎi)的寫(xiě)字樓能否租出去。目前上海寫(xiě)字樓退租潮正愈演愈烈。


上海浦東、浦西一些高端寫(xiě)字樓的業(yè)主態(tài)度開(kāi)始軟化,愿意提供比較具有競(jìng)爭(zhēng)力的租金及較彈性的條款，以爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)租戶。因?yàn)橥赓Y公司在擴(kuò)租寫(xiě)字樓的計(jì)劃上有所減緩，比如整個(gè)審批流程要比以往更嚴(yán)謹(jǐn)，所需時(shí)間更長(zhǎng)。一些企業(yè)在寫(xiě)字樓租約到期后，選擇不再續(xù)租。這使得歷來(lái)滿租的上海寫(xiě)字樓，尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了較高的空置率。


在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓時(shí)還要注意樓層的功能。據(jù)網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)此前調(diào)查顯示，新街口寫(xiě)字樓1到7層的底層主要以專(zhuān)業(yè)化的基礎(chǔ)服務(wù)為主；7到13層的中高層是一些大眾傳媒，包括影視傳媒分布比較多；13到18層的高層主要以咨詢和代理服務(wù)為主；18層以上超高層一般是金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)布局。（5《不動(dòng)產(chǎn)》）




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