主題：國貿(mào)寫字樓投資回報率不高

股市狂跌、樓市蕭條、基金低迷……大部分求穩(wěn)的投資者將錢緊緊捂在了自己的口袋里。開發(fā)商敏感地發(fā)現(xiàn)了這一現(xiàn)象，所以近來南京商鋪、酒店式公寓、辦公樓等投資性資產(chǎn)頻繁開盤?！叭缃癖Ｖ?，今后增值……”成了這些投資性房產(chǎn)共同的口號，為的就是讓口袋捂著錢的投資者們出手。但是對于不熟悉寫字樓的投資者而言，新街口核心區(qū)的寫字樓1萬元/平方米均價便宜嗎？


單價“僅僅”1萬多


記者了解到，新街口國貿(mào)中心目前推出12套待售房源，起售價9980元/平方米，均價11500元/平方米。


南京國貿(mào)中心是位于新街口核心區(qū)的寫字樓，與金陵飯店、南京國際金融中心、德基廣場正好四足鼎立。據(jù)銷售人員介紹，國貿(mào)中心2007年年底向市場推出保留200多套房源，一經(jīng)推出，就受到市場的追捧。帶租約銷售，推出一個月，就熱銷1個多億。如今只剩下12套房源。對于這12套房源，開發(fā)商承諾，凡國貿(mào)中心房源可帶租約銷售保證兩年租期，確保投資回報率達到10.8%，確保投資者的權(quán)益得到保障。


按照國際慣例，寫字樓的投資回報率為7~8%值得出手，達到8%~9%的非常適宜投資，9%~10%的已經(jīng)是寫字樓的投資極品了。不過，超過11%的基本上沒有，如果有，那可能就是“陷阱”。


租金真有這么高？


銷售人員表示，“國貿(mào)出租率連續(xù)5年至少在98%以上，幾乎沒有空置?，F(xiàn)在它的日租金水平已達2.3元/平方米，但一年之前，也就是2007年上半年，其日均租金才1.5元/平方米，兩年不到上漲了53%，幾乎是一線飆升的態(tài)勢。南京當(dāng)前中高端寫字樓的平均日租金已經(jīng)是3元/平方米，作為新街口核心的寫字樓，國貿(mào)今后的日租金不可能比這個還低?！?


國貿(mào)當(dāng)前的起售價9980元/平方米，均價11500元/平方米，按照當(dāng)前日租金2.3元/平方米計算，投資回報率在7.2%以上，按照3元/平方米來計算，年投資回報率才能達到9.4%~10.8%。租金是否真達到這么高，就成了關(guān)鍵。


從目前租金水平來看，國貿(mào)的日租金距3元/平方米還尚有不小的距離。記者在365房產(chǎn)網(wǎng)的租賃頻道發(fā)現(xiàn)，目前國貿(mào)有不少140多平方米的房產(chǎn)待租，租金價格大多在5500~6500元一個月，這樣算下來，日租金只有1.2元/平方米左右，租金最高的報價8000元一個月，算下來日租金也只有1.8元/平方米。


而在365的二手房頻道，記者看到，國貿(mào)二手房每平方米的價格甚至不到萬元，一戶290平方米的房源叫價288萬元，算下來每平方米9931元左右。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于近年來寫字樓是個供大于求的市場，所以賣不上什么高價，在新街口，除了個別定位高端的寫字樓，大部分寫字樓的價格都在每平方米萬元左右。


網(wǎng)尚機構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，目前新街口寫字樓平均租金水平大概是1.5元/平方米，而寫字樓內(nèi)部租金差異比較大，像“長發(fā)”“置地”等高檔寫字樓日租金水平達到3.5元/平方米。目前寫字樓的投資主要呈現(xiàn)兩個方向，主要是沿中山東路向大行宮方向延伸，而沿中山路向鼓樓是未來一個趨勢，新街口地區(qū)寫字樓空置率基本維持在8％到10％，這是比較低的。對比國內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，像廣州、武漢、北京等大城市，其實內(nèi)部寫字樓空置率甚至高達20％到30％。


寫字樓有點過剩


寫字樓租金是投資至關(guān)重要的參考，更重要的是，你買的寫字樓能否租出去。目前上海寫字樓退租潮正愈演愈烈。


上海浦東、浦西一些高端寫字樓的業(yè)主態(tài)度開始軟化,愿意提供比較具有競爭力的租金及較彈性的條款，以爭取優(yōu)質(zhì)租戶。因為外資公司在擴租寫字樓的計劃上有所減緩，比如整個審批流程要比以往更嚴(yán)謹(jǐn)，所需時間更長。一些企業(yè)在寫字樓租約到期后，選擇不再續(xù)租。這使得歷來滿租的上海寫字樓，尤其是甲級寫字樓市場出現(xiàn)了較高的空置率。


在購買寫字樓時還要注意樓層的功能。據(jù)網(wǎng)尚機構(gòu)此前調(diào)查顯示，新街口寫字樓1到7層的底層主要以專業(yè)化的基礎(chǔ)服務(wù)為主；7到13層的中高層是一些大眾傳媒，包括影視傳媒分布比較多；13到18層的高層主要以咨詢和代理服務(wù)為主；18層以上超高層一般是金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)布局。（5《不動產(chǎn)》）




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