主題：中國(guó)國(guó)貿(mào)：低風(fēng)險(xiǎn)+好回報(bào)

2015-08-10 類別：公司研究 機(jī)構(gòu)：中金公司 研究員：寧?kù)o鞭
[摘要]


投資建議：


物業(yè)稀缺性高，估值具備吸引力，上調(diào)評(píng)級(jí)至“推薦”：我們上調(diào)中國(guó)國(guó)貿(mào)評(píng)級(jí)至“推薦”評(píng)級(jí)，理由在于：1）公司在北京國(guó)貿(mào)區(qū)域物業(yè)稀缺價(jià)值突出；2）連續(xù)降息+股價(jià)大幅調(diào)整之后，估值已經(jīng)具備吸引力；3）展廳重建項(xiàng)目如若能解決“房地不合一”問題，將帶來NAV增厚空間，將成為公司股價(jià)催化劑。目標(biāo)價(jià)上調(diào)11%至每股18元，對(duì)應(yīng)NAV無折讓。



理由1）物業(yè)稀缺價(jià)值顯著，估值已經(jīng)具備吸引力：公司在北京國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域持有國(guó)貿(mào)一/二/三期物業(yè)，物業(yè)形態(tài)分為寫字樓、商城以及酒店及公寓，持有物業(yè)總建筑面積約87.7萬平米（計(jì)算正在拆除改建的展廳及東樓，以及國(guó)貿(mào)三期B工程）。公司正在進(jìn)行三期B工程建設(shè)，建設(shè)規(guī)模約23萬平米，預(yù)計(jì)投資額47億元，目前主塔樓核心結(jié)構(gòu)施工已達(dá)30層以上，預(yù)計(jì)2016年竣工，工程進(jìn)度顯著領(lǐng)先于國(guó)貿(mào)對(duì)面的中服地塊（預(yù)計(jì)2017年及以后竣工）。根據(jù)目前的租金狀況，在2.5%租金增長(zhǎng)及8%折現(xiàn)率情況下，我們保守估計(jì)中國(guó)國(guó)貿(mào)2015年底NAV在180億元以上，對(duì)應(yīng)每股18.1元（暫不考慮三期B工程增厚），目前股價(jià)對(duì)應(yīng)NAV折讓22%，對(duì)應(yīng)的預(yù)期股息收益率1.2%。



2）展廳重建項(xiàng)目存在增厚NAV可能性：公司原持有的國(guó)貿(mào)展廳及東樓物業(yè)（建面分別約1.5萬平米及0.6萬平米）正在改造，預(yù)計(jì)將建設(shè)成綜合性商業(yè)物業(yè)（建面7萬平米，可租面積約3萬平米，預(yù)計(jì)年底完工），但由于歷史原因，該部分物業(yè)土地證仍歸公司大股東所有，如若能解決“房地不合一”問題，我們估計(jì)將帶來約5%的NAV增厚。



3）資金流壓力主要在2015~2016年：公司目前進(jìn)行三期B工程建設(shè)，預(yù)計(jì)投資47億元，而公司每年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流入約10億元，15年年底05國(guó)貿(mào)債到期還需支付10.5億元本息，存在的資金缺口將主要靠銀團(tuán)貸款（預(yù)計(jì)利率約基準(zhǔn)利率下浮5%左右）及9億元公司債解決。



盈利預(yù)測(cè)與估值我們維持公司2015年/2016年盈利預(yù)測(cè)分別為每股0.61元及每股0.63元不變。公司物業(yè)稀缺性高，估值具備吸引力，上調(diào)評(píng)級(jí)至“推薦”，目標(biāo)價(jià)上調(diào)11%至每股18元，對(duì)應(yīng)NAV無折讓。




【免責(zé)聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營(yíng)金融島網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，從未開展任何咨詢、委托理財(cái)業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點(diǎn)，與金融島無關(guān)。金融島對(duì)任何陳述、觀點(diǎn)、判斷保持中立，不對(duì)其準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。