主題：宋都股份：地產(chǎn)金融與盈利之困

中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng) 2014-04-07 11:28:07

　　本報(bào)記者 龍昊

　　再融資受限、資金壓力不斷加大的宋都股份（600077）著手多方籌措資金。

　　宋都股份是集中于浙江、江蘇、安徽三省的區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，杭州是公司的傳統(tǒng)核心市場(chǎng)，2011年借殼上市。

　　設(shè)立地產(chǎn)基金

　　4月4日晚間，宋都股份發(fā)布公告稱，為了加速實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)、建立與公司快速發(fā)展相匹配的投融資渠道、提高公司在土地市場(chǎng)獲取土地儲(chǔ)備的競(jìng)爭(zhēng)力，公司全資子公司杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司擬與浙江宋都控股有限公司、平安信托有限責(zé)任公司共同簽訂《關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資戰(zhàn)略合作事宜之合作框架協(xié)議》。

　　據(jù)公告，平安信托與宋都控股及宋都集團(tuán)擬采用項(xiàng)目合作的方式，對(duì)宋都集團(tuán)開(kāi)發(fā)或代建的單個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資合作，即平安信托擬與宋都控股共同設(shè)立平安宋都地產(chǎn)基金，宋都控股或其關(guān)聯(lián)方將作為基金管理人，平安信托或其關(guān)聯(lián)方將作為基金的有限合伙人或管理人，以信托計(jì)劃所募集的資金經(jīng)由平安宋都地產(chǎn)基金向項(xiàng)目公司進(jìn)行投資。原則上，平安宋都地產(chǎn)基金通過(guò)信托計(jì)劃募集的總金額上限為人民幣100億元，首期募集的信托資金規(guī)模約為人民幣10億元，具體規(guī)模以實(shí)際募集情況為準(zhǔn)。

　　公司稱，宋都集團(tuán)與平安信托、宋都控股簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求，是公司在構(gòu)建與公司快速發(fā)展相適應(yīng)的投融資平臺(tái)方面做出的有益創(chuàng)新，可以有效地提高公司的融資能力，并借助基金管理方豐富的項(xiàng)目投資經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)的投資能力，實(shí)現(xiàn)公司投資效率的提高。

　　擴(kuò)張

　　2012年以來(lái)，江浙市場(chǎng)受房地產(chǎn)調(diào)控影響最大，公司項(xiàng)目去化進(jìn)程減慢，因此減緩了拿地速度，隨著房企再融資開(kāi)閘預(yù)期高企，公司增大了拿地力度。

　　2013年4月份，公司以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)最低的溢價(jià)率獲取杭州下沙 “東郡三期”地塊；11月份，公司又以較低的溢價(jià)獲得杭州城北“香悅郡”地塊。2014年1月10日，公司全資子公司杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以32517萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得杭州市江干區(qū)一塊土地，出讓面積為16444平方米，土地用途為商業(yè)金融業(yè)。

　　宋都股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)堅(jiān)持深耕大長(zhǎng)三角區(qū)域，不過(guò)從拿地的區(qū)域來(lái)看，還是以杭州為核心。

　　該公司2013年的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)區(qū)域也體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

　　2013年，宋都股份實(shí)現(xiàn)銷售收入27．91億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3．68億元。較上年同期分別下跌8．86％、4．94％。其中，在浙江地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25．61億元，占比92％，而杭州錢塘江畔的東郡國(guó)際、晨光國(guó)際、陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目構(gòu)成的宋都“江灣系”產(chǎn)品為最主要市場(chǎng)；其余為安徽、江蘇，分別各占4．49％、3．07％。

　　2014年度，宋都股份計(jì)劃實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50億元。

　　資金承壓

　　由于拿地支出大幅增加，公司凈負(fù)債率大幅提升，達(dá)到借殼上市以來(lái)最高水平。

　　據(jù)年報(bào)，該公司2011年—2013年的負(fù)債總額分別是77．4億元、75．9億元、85．9億元，而在借殼上市之前的2010年，該公司的負(fù)債總額僅僅為8548萬(wàn)元。

　　2013年8月6日晚，宋都股份發(fā)公告稱，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)3．13億股，募集15億元資金，投向南京南郡國(guó)際花園項(xiàng)目、杭州東郡國(guó)際三期項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。目前正在等待證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。

　　就此，中信建投分析師蘇雪晶指出，公司整體規(guī)模在行業(yè)中以及杭州區(qū)域都屬于中小型，再融資方案如果能順利通過(guò)，對(duì)于公司加速自身規(guī)模發(fā)展、夯實(shí)杭州本土市場(chǎng)份額意義關(guān)鍵。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)再融資并未如期開(kāi)閘。

　　廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟認(rèn)為，該公司短期資金壓力較大。

　　擔(dān)保規(guī)模也體現(xiàn)了該公司的資金壓力。

　　3月24日晚，宋都股份召開(kāi)2014年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，審議通過(guò)了《關(guān)于公司新增對(duì)外擔(dān)保額度的議案》：同意宋都股份為全資子公司杭州恒都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供融資擔(dān)保的最高限額為不超過(guò)8億元。截至當(dāng)日，該公司及控股子公司對(duì)外擔(dān)保總額46．82億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的179．93％。

　　“以金融的思維做地產(chǎn)”，宋都股份希望通過(guò)開(kāi)拓多種融資渠道滿足因公司快速發(fā)展資金需求。

　　收益率天花板

　　根據(jù)宋都股份公告的房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議，項(xiàng)目公司就單個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目所取得可分配收益將按照如下方式進(jìn)行分配：第一輪分配：項(xiàng)目公司可分配收益應(yīng)首先向平安宋都地產(chǎn)基金及宋都集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)方按屆時(shí)其各方持有的項(xiàng)目公司的股權(quán)比例進(jìn)行分配，直至平安宋都地產(chǎn)基金就單個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目取得的年化收益達(dá)到18％；第二輪分配：當(dāng)平安宋都地產(chǎn)基金就單個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目取得的年化收益達(dá)到18％后，且項(xiàng)目公司可分配收益經(jīng)第一輪分配后仍有剩余收益，則該等剩余收益按20％:80％的比例分別向平安宋都地產(chǎn)基金及宋都集團(tuán)進(jìn)行分配，直至平安宋都地產(chǎn)基金就單個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目取得的年化收益達(dá)到20％；當(dāng)平安宋都地產(chǎn)基金就單個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目取得的年化收益達(dá)到20％后，且項(xiàng)目公司可分配收益經(jīng)第一輪分配及第二輪分配后仍有剩余收益，則該等剩余收益將全部由宋都集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)方享有。

　　據(jù)年報(bào)，宋都股份今后將加速剛需樓盤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并適度開(kāi)發(fā)符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的商業(yè)項(xiàng)目，公司的現(xiàn)有土地儲(chǔ)備均是迎合市場(chǎng)剛性需求，而剛需項(xiàng)目的利潤(rùn)空間正在縮小。2013年公司的房地產(chǎn)業(yè)毛利率比上年下降14．63％，其原因是“剛需樓盤利潤(rùn)率較低”。

　　而且2010—2013年，該公司的凈利率分別為2．96％、12．29％、12．65％、13．19％。



來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 編輯：張麗敏

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