主題：首創(chuàng)股份：房產(chǎn)商捂盤惜售 賬務(wù)混亂不堪

　2013年09月29日 14:45　證券市場紅周刊

　　首創(chuàng)股份8月底發(fā)布了定向增發(fā)預(yù)案，計劃再融資25億元投入到水務(wù)相關(guān)項目建設(shè)并部分用于償還銀行貸款。截至9月27日，首創(chuàng)股份總市值為150.7億元，25億元的募資對于首創(chuàng)而言仍是一次規(guī)模不小的擴(kuò)張。然而，公司所能給予投資者的回報卻十分尷尬。

　　盡管公司旗下主營業(yè)務(wù)中，不論是水務(wù)還是京通快速路的收費(fèi)權(quán)，其毛利率水平都相當(dāng)高，但是扣除成本費(fèi)用后，首創(chuàng)股份凈利潤率卻很寒磣，多年來一直維持微利狀態(tài)。究其原因，正是公司高企的運(yùn)營成本。2013年半年報顯示，上半年公司毛利潤與去年同期基本持平，但是管理費(fèi)用支出總額卻同比上漲超過10個百分點，高達(dá)2.3億元的管理費(fèi)用抹去了毛利潤的三分之一還要多。其中，僅人力成本多達(dá)近一億元，同比上漲了約25％，不禁令人唏噓于該公司高昂的行政成本。

　　從這個意義上來說，這一點才是首創(chuàng)股份盈利成長之路上最大的障礙，公司價值的提升絕非通過再融資、投建新項目所能夠解決的。此外，翻看該公司的2013中報，《紅周刊》記者也發(fā)現(xiàn)其中存在諸多賬務(wù)處理混亂不堪、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)度緩慢等問題。

　　混亂的其他應(yīng)收款

　　半年報顯示，首創(chuàng)股份披露的合并口徑下其他應(yīng)收款，其中包含的3年以上賬齡的長期其他應(yīng)收款余額高達(dá)2958.85萬元。

　　在正常的財務(wù)核算邏輯下，2013年上半年公司3年以上賬齡的往來款，只可能來源于2012年末2年以上賬齡的往來款，且前者余額不可能超過后者。然而，從首創(chuàng)股份的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，2012年末2年以上賬齡款項余額合計不過2719.39萬元，相比2013年上半年末3年以上賬齡款項余額少了239萬元以上，這種不符合正常財務(wù)邏輯的數(shù)據(jù)，自然會令人質(zhì)疑該公司披露的其他應(yīng)收款信息的真實性。

　　母公司往來款多處存疑

　　如果說合并口徑數(shù)據(jù)會受到合并范圍變更的影響，那么存在于首創(chuàng)股份母公司中的數(shù)據(jù)矛盾，也就無從獲得合理的解釋了。根據(jù)2013年半年報披露的母公司財務(wù)數(shù)據(jù)，其他應(yīng)收款5年以上賬齡款項余額高達(dá)151.71萬元，而在2012年末4~5年和5年以上兩組賬齡款項余額合計不過才132.37萬元。這就意味著首創(chuàng)股份母公司在今年上半年憑空制造出了近20萬元長期往來款！

　　更有意思的還在于應(yīng)收賬款方面，在賬齡法核算應(yīng)收賬款構(gòu)成明細(xì)表中(見表2)，我們可以看到除了1年以內(nèi)賬齡組之外，其余賬齡組的期末余額竟然與期初余額絲毫不差，這也太怪異了吧？即便上年末公司的1年以上應(yīng)收賬款在今年上半年中沒能收回來一分錢，也總該有一定量金額的款項發(fā)生賬齡遷徙埃兩組數(shù)據(jù)如此驚人地保持一致，不禁令人懷疑該公司數(shù)據(jù)表粘錯了，誤將去年末1年以上賬齡應(yīng)收賬款的余額，原封不動地粘到了今年半年報中，若果真如此，則首創(chuàng)股份針對半年報披露的馬虎程度就可見一斑了。

　　此外，首創(chuàng)股份母公司的應(yīng)收賬款核算中，包含一筆內(nèi)容為“新大都飯店應(yīng)收餐費(fèi)、房費(fèi)小計”的款項，余額高達(dá)1246.76萬元；然而在應(yīng)收賬款前五名客戶信息中，卻未能見到有如此大金額的單獨對象，與之名稱相近的“北京新大都實業(yè)總公司”對應(yīng)余額也不過456.53萬元，與前述金額相去甚遠(yuǎn)。

　　房產(chǎn)“被滯銷” 消化存貨需30年

　　首創(chuàng)股份的另一大塊業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，在2013上半年盡管這塊業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入和利潤并不多，但截至期末存貨資產(chǎn)構(gòu)成中的“開發(fā)成本”和“開發(fā)產(chǎn)品”兩個與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的科目余額就超過了40億元，遠(yuǎn)高于計劃投入到水務(wù)處理行業(yè)的投資額。但是通過分析該公司房產(chǎn)相關(guān)存貨，卻發(fā)現(xiàn)問題不少。

　　“開發(fā)成本”代表了首創(chuàng)股份的在建、未竣工樓盤的累計建設(shè)投入金額，其中包含了3個項目是預(yù)計在今年底竣工的，但是從表4可以看出房地產(chǎn)總體工程進(jìn)度卻非常不樂觀，其中“?？谑行潞０缎聟^(qū)項目”累計投入金額甚至僅在五分之一左右，這不禁令人質(zhì)疑這些項目到今年底時是否能夠按時交工？

　　更令人疑惑的是，“?？谑行潞０缎聟^(qū)項目”早在2007年就已經(jīng)開工建設(shè)，而截至目前投入近5億余元，年均投入不足億元，這也太緩慢了吧？其背后是否是首創(chuàng)股份在故意延緩工期、坐享土地升值收益呢？

　　針對“開發(fā)商品”科目中記錄的已建成項目，首創(chuàng)股份的銷售進(jìn)度也是異常緩慢。其中，“首創(chuàng)象墅項目一二期”早在2011年之前就已經(jīng)竣工，而目前尚未售出余額還高達(dá)8457.95萬元，公司在今年上半年也結(jié)轉(zhuǎn)成本130.38萬元。如果以此銷售進(jìn)度衡量，此項目需要再過30多年才能售罄！與之類似的“首創(chuàng)立方項目”也是在2011年5月竣工，目前賬面未售出余額尚有2612.9萬元，在今年上半年更是僅僅通過出售結(jié)轉(zhuǎn)成本38.13萬元，以次金額估算，恐怕僅出售了一套房產(chǎn)？則該項目剩余的房產(chǎn)也足夠首創(chuàng)股份再賣上30多年的。

　　公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不著急、不著慌，這也進(jìn)一步印證了該公司很可能針對旗下房地產(chǎn)項目存在刻意延長開發(fā)周期、捂盤惜售房產(chǎn)的主觀動機(jī)。針對房產(chǎn)開發(fā)商控制房源、捂盤惜售的行為，有關(guān)部門三令五申進(jìn)行過處理，而首創(chuàng)股份作為一家大型國有企業(yè)，本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起更多的社會責(zé)任，至少應(yīng)當(dāng)在規(guī)范經(jīng)營方面盡力響應(yīng)政府政策的號召。然而首創(chuàng)股份旗下樓盤刻意延緩開發(fā)進(jìn)度、針對已建成項目銷售也如同“擠牙膏”，這與無良奸商有何兩樣？

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