主題：首創(chuàng)股份：房產(chǎn)商捂盤(pán)惜售 賬務(wù)混亂不堪

　2013年09月29日 14:45　證券市場(chǎng)紅周刊

　　首創(chuàng)股份8月底發(fā)布了定向增發(fā)預(yù)案，計(jì)劃再融資25億元投入到水務(wù)相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)并部分用于償還銀行貸款。截至9月27日，首創(chuàng)股份總市值為150.7億元，25億元的募資對(duì)于首創(chuàng)而言仍是一次規(guī)模不小的擴(kuò)張。然而，公司所能給予投資者的回報(bào)卻十分尷尬。

　　盡管公司旗下主營(yíng)業(yè)務(wù)中，不論是水務(wù)還是京通快速路的收費(fèi)權(quán)，其毛利率水平都相當(dāng)高，但是扣除成本費(fèi)用后，首創(chuàng)股份凈利潤(rùn)率卻很寒磣，多年來(lái)一直維持微利狀態(tài)。究其原因，正是公司高企的運(yùn)營(yíng)成本。2013年半年報(bào)顯示，上半年公司毛利潤(rùn)與去年同期基本持平，但是管理費(fèi)用支出總額卻同比上漲超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，高達(dá)2.3億元的管理費(fèi)用抹去了毛利潤(rùn)的三分之一還要多。其中，僅人力成本多達(dá)近一億元，同比上漲了約25％，不禁令人唏噓于該公司高昂的行政成本。

　　從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)才是首創(chuàng)股份盈利成長(zhǎng)之路上最大的障礙，公司價(jià)值的提升絕非通過(guò)再融資、投建新項(xiàng)目所能夠解決的。此外，翻看該公司的2013中報(bào)，《紅周刊》記者也發(fā)現(xiàn)其中存在諸多賬務(wù)處理混亂不堪、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)度緩慢等問(wèn)題。

　　混亂的其他應(yīng)收款

　　半年報(bào)顯示，首創(chuàng)股份披露的合并口徑下其他應(yīng)收款，其中包含的3年以上賬齡的長(zhǎng)期其他應(yīng)收款余額高達(dá)2958.85萬(wàn)元。

　　在正常的財(cái)務(wù)核算邏輯下，2013年上半年公司3年以上賬齡的往來(lái)款，只可能來(lái)源于2012年末2年以上賬齡的往來(lái)款，且前者余額不可能超過(guò)后者。然而，從首創(chuàng)股份的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年末2年以上賬齡款項(xiàng)余額合計(jì)不過(guò)2719.39萬(wàn)元，相比2013年上半年末3年以上賬齡款項(xiàng)余額少了239萬(wàn)元以上，這種不符合正常財(cái)務(wù)邏輯的數(shù)據(jù)，自然會(huì)令人質(zhì)疑該公司披露的其他應(yīng)收款信息的真實(shí)性。

　　母公司往來(lái)款多處存疑

　　如果說(shuō)合并口徑數(shù)據(jù)會(huì)受到合并范圍變更的影響，那么存在于首創(chuàng)股份母公司中的數(shù)據(jù)矛盾，也就無(wú)從獲得合理的解釋了。根據(jù)2013年半年報(bào)披露的母公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其他應(yīng)收款5年以上賬齡款項(xiàng)余額高達(dá)151.71萬(wàn)元，而在2012年末4~5年和5年以上兩組賬齡款項(xiàng)余額合計(jì)不過(guò)才132.37萬(wàn)元。這就意味著首創(chuàng)股份母公司在今年上半年憑空制造出了近20萬(wàn)元長(zhǎng)期往來(lái)款！

　　更有意思的還在于應(yīng)收賬款方面，在賬齡法核算應(yīng)收賬款構(gòu)成明細(xì)表中(見(jiàn)表2)，我們可以看到除了1年以?xún)?nèi)賬齡組之外，其余賬齡組的期末余額竟然與期初余額絲毫不差，這也太怪異了吧？即便上年末公司的1年以上應(yīng)收賬款在今年上半年中沒(méi)能收回來(lái)一分錢(qián)，也總該有一定量金額的款項(xiàng)發(fā)生賬齡遷徙埃兩組數(shù)據(jù)如此驚人地保持一致，不禁令人懷疑該公司數(shù)據(jù)表粘錯(cuò)了，誤將去年末1年以上賬齡應(yīng)收賬款的余額，原封不動(dòng)地粘到了今年半年報(bào)中，若果真如此，則首創(chuàng)股份針對(duì)半年報(bào)披露的馬虎程度就可見(jiàn)一斑了。

　　此外，首創(chuàng)股份母公司的應(yīng)收賬款核算中，包含一筆內(nèi)容為“新大都飯店應(yīng)收餐費(fèi)、房費(fèi)小計(jì)”的款項(xiàng)，余額高達(dá)1246.76萬(wàn)元；然而在應(yīng)收賬款前五名客戶(hù)信息中，卻未能見(jiàn)到有如此大金額的單獨(dú)對(duì)象，與之名稱(chēng)相近的“北京新大都實(shí)業(yè)總公司”對(duì)應(yīng)余額也不過(guò)456.53萬(wàn)元，與前述金額相去甚遠(yuǎn)。

　　房產(chǎn)“被滯銷(xiāo)” 消化存貨需30年

　　首創(chuàng)股份的另一大塊業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，在2013上半年盡管這塊業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入和利潤(rùn)并不多，但截至期末存貨資產(chǎn)構(gòu)成中的“開(kāi)發(fā)成本”和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”兩個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的科目余額就超過(guò)了40億元，遠(yuǎn)高于計(jì)劃投入到水務(wù)處理行業(yè)的投資額。但是通過(guò)分析該公司房產(chǎn)相關(guān)存貨，卻發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不少。

　　“開(kāi)發(fā)成本”代表了首創(chuàng)股份的在建、未竣工樓盤(pán)的累計(jì)建設(shè)投入金額，其中包含了3個(gè)項(xiàng)目是預(yù)計(jì)在今年底竣工的，但是從表4可以看出房地產(chǎn)總體工程進(jìn)度卻非常不樂(lè)觀，其中“?？谑行潞０缎聟^(qū)項(xiàng)目”累計(jì)投入金額甚至僅在五分之一左右，這不禁令人質(zhì)疑這些項(xiàng)目到今年底時(shí)是否能夠按時(shí)交工？

　　更令人疑惑的是，“?？谑行潞０缎聟^(qū)項(xiàng)目”早在2007年就已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，而截至目前投入近5億余元，年均投入不足億元，這也太緩慢了吧？其背后是否是首創(chuàng)股份在故意延緩工期、坐享土地升值收益呢？

　　針對(duì)“開(kāi)發(fā)商品”科目中記錄的已建成項(xiàng)目，首創(chuàng)股份的銷(xiāo)售進(jìn)度也是異常緩慢。其中，“首創(chuàng)象墅項(xiàng)目一二期”早在2011年之前就已經(jīng)竣工，而目前尚未售出余額還高達(dá)8457.95萬(wàn)元，公司在今年上半年也結(jié)轉(zhuǎn)成本130.38萬(wàn)元。如果以此銷(xiāo)售進(jìn)度衡量，此項(xiàng)目需要再過(guò)30多年才能售罄！與之類(lèi)似的“首創(chuàng)立方項(xiàng)目”也是在2011年5月竣工，目前賬面未售出余額尚有2612.9萬(wàn)元，在今年上半年更是僅僅通過(guò)出售結(jié)轉(zhuǎn)成本38.13萬(wàn)元，以次金額估算，恐怕僅出售了一套房產(chǎn)？則該項(xiàng)目剩余的房產(chǎn)也足夠首創(chuàng)股份再賣(mài)上30多年的。

　　公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不著急、不著慌，這也進(jìn)一步印證了該公司很可能針對(duì)旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目存在刻意延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期、捂盤(pán)惜售房產(chǎn)的主觀動(dòng)機(jī)。針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商控制房源、捂盤(pán)惜售的行為，有關(guān)部門(mén)三令五申進(jìn)行過(guò)處理，而首創(chuàng)股份作為一家大型國(guó)有企業(yè)，本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起更多的社會(huì)責(zé)任，至少應(yīng)當(dāng)在規(guī)范經(jīng)營(yíng)方面盡力響應(yīng)政府政策的號(hào)召。然而首創(chuàng)股份旗下樓盤(pán)刻意延緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度、針對(duì)已建成項(xiàng)目銷(xiāo)售也如同“擠牙膏”，這與無(wú)良奸商有何兩樣？

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