主題：房地產(chǎn)拐點(diǎn)是否已經(jīng)到來(lái)

董黎明：房地產(chǎn)拐點(diǎn)是客觀存在的。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是房地產(chǎn)的發(fā)展，都不是穩(wěn)定的直線上升或是直線下降，而是有波動(dòng)的，而且這個(gè)波動(dòng)是有規(guī)律的。有波動(dòng)，就會(huì)產(chǎn)生拐點(diǎn)。 　　

　　這個(gè)波動(dòng)一般來(lái)講可分為繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個(gè)階段。所謂拐點(diǎn)是指不同階段的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 　　

　　研究房地產(chǎn)的拐點(diǎn)，不能只看短期的變化。 　　

　　首先，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律應(yīng)該是一致的。如果國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入拐點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)遲早也要進(jìn)入拐點(diǎn)，不可能出現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高漲而房地產(chǎn)業(yè)大幅下滑的狀況。根據(jù)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者的預(yù)測(cè)，2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度會(huì)適當(dāng)放緩，但增速仍在10%左右，依然是很高的速度，沒(méi)有理由說(shuō)國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。另外，從房地產(chǎn)這兩年的投資來(lái)看，也沒(méi)有太大的變化，還是兩位數(shù)的增長(zhǎng)。所以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)的拐點(diǎn)到來(lái)缺乏依據(jù)。 　　

　　其次，由于消費(fèi)者關(guān)心的焦點(diǎn)是住房?jī)r(jià)格，現(xiàn)在不少人將房?jī)r(jià)作為拐點(diǎn)唯一的標(biāo)志是不全面的。分析房地產(chǎn)拐點(diǎn)還涉及許多指標(biāo)，如房地產(chǎn)的投資額、商品房的竣工量和銷售量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率，房屋的空置率等等。單純用一兩個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)不能完全說(shuō)明問(wèn)題。 　　

　　最后，由于房地產(chǎn)具有強(qiáng)烈的區(qū)域性，即使一兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)最近下降，比如北京、深圳、廣州房?jī)r(jià)下降了，是不是就能代表全國(guó)的房?jī)r(jià)下降了？我認(rèn)為至少要用全國(guó)主要城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如全國(guó)35個(gè)大中城市或者更多的城市的系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不能用一兩個(gè)城市來(lái)代表。當(dāng)前我國(guó)既有房?jī)r(jià)下降的城市，也有不少房?jī)r(jià)仍在上升的城市。究竟全國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)如何？需要大量、系統(tǒng)數(shù)據(jù)支撐，目前我還沒(méi)有看到權(quán)威的完善的數(shù)據(jù)。顯然也不能輕易得到房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)或不存在拐點(diǎn)的結(jié)論。 　　

　　總之，房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)不要輕易下結(jié)論，要進(jìn)一步觀察、分析。 　　

　　DT：最近北京搞了“雙限房”，即限制面積，限制價(jià)格。這個(gè)供應(yīng)渠道你認(rèn)為是針對(duì)中等收入的家庭。你所指的中等收入是一個(gè)什么水平？這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)如何界定？ 　　

　　董黎明：北京的標(biāo)準(zhǔn)是：三口之家，如果家庭年收入在88000元以下，就可以購(gòu)買雙限房。如果四口之家則是11萬(wàn)元以下。雙限房針對(duì)的就是這部分人，因?yàn)檫@部分人去買市場(chǎng)上的高檔商品房是買不起的。 同時(shí)他們也無(wú)法購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)樗麄兊氖杖胗直戎械褪杖氲募彝ヒ摺?　　

　　這表明，今年國(guó)家最新的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的政策動(dòng)向是，優(yōu)化住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系，不僅要考慮中低收入人群住房，中等收入的住房也應(yīng)列入政府考慮范圍之內(nèi)。增加包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房在內(nèi)的比重。 　　

　　要控制那些高檔的房地產(chǎn)用地，優(yōu)先供給住宅用地，特別是保障性中低收入家庭的住宅用地。 　　

　　DT：地產(chǎn)增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)可以說(shuō)是相互作用。從2007年來(lái)看，關(guān)于金融和地產(chǎn)的政策都是緊縮的，在你看來(lái)，在這樣的宏觀調(diào)控的條件下，房地產(chǎn)是否會(huì)降低發(fā)展速度？ 　　

　　董黎明：從目前來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也是在作相應(yīng)的調(diào)整。國(guó)家現(xiàn)在的整體經(jīng)濟(jì)政策過(guò)去是強(qiáng)調(diào)“又快又好”，現(xiàn)在調(diào)整成“又好又快”，把發(fā)展質(zhì)量放在前面。房地產(chǎn)的發(fā)展也是這個(gè)思路，不是說(shuō)要刻意降低房地產(chǎn)發(fā)展速度，而是要優(yōu)質(zhì)。這個(gè)思想體現(xiàn)在： 　　

　　一是投資結(jié)構(gòu)的合理性方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要統(tǒng)籌安排，整個(gè)投資不能把錢都投到房地產(chǎn)上，還要從多種需求出發(fā)，按一定比例投向農(nóng)業(yè)、工業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)等。此外，房地產(chǎn)本身也要一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)。要充分利用土地的使用效率，加強(qiáng)建筑密度，提高容積率。住房的戶型和面積要和我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平相匹配，不應(yīng)盲目追求大空間，大戶型。今后應(yīng)多增加中低收入家庭住房的比例。 　　

　　二是從土地供應(yīng)政策來(lái)看，在節(jié)約、集約的基礎(chǔ)上要“有貶有褒”。所謂貶就是要控制那些高檔的房地產(chǎn)用地，優(yōu)先供給住宅用地，特別是保障性中低收入家庭的住宅用地。 　　

　　DT：政策的意愿是好的，也符合民生需要。但2007年下半年仍有很多上市公司變更主營(yíng)業(yè)務(wù)為地產(chǎn)，這說(shuō)明投資還在增大。為什么這么多的調(diào)控政策，并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果？ 　　

　　董黎明：這個(gè)問(wèn)題涉及到大家所關(guān)心的房?jī)r(jià)，大多數(shù)人的抱怨是，為什么在政府這么大力度的調(diào)控下房?jī)r(jià)還下不來(lái)？這也是讓很多學(xué)者感興趣和迷惑的問(wèn)題。 　　

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，解決這個(gè)問(wèn)題的主要途徑應(yīng)采取經(jīng)濟(jì)手段。商品房的價(jià)格之所以下不去，主要的原因就是我國(guó)目前所出臺(tái)的調(diào)控政策雖然很好，但沒(méi)有配套好，導(dǎo)致最終落實(shí)不下去。最根本的原因在于我們的低價(jià)房供應(yīng)量太少了，調(diào)控乏力，房?jī)r(jià)必然居高不下。 　　

　　DT：有人說(shuō)，調(diào)控政策的反作用已出現(xiàn)，該如何理解？ 　　

　　董黎明：調(diào)控政策和措施是多方面的，難免會(huì)出現(xiàn)一些矛盾現(xiàn)象。例如國(guó)家應(yīng)用金融工具調(diào)節(jié)的主要方法是提高利率控制房地產(chǎn)投資，貸款利率提高也增加了購(gòu)買房屋的成本。中央總的政策是抑制房?jī)r(jià)，但是局部的政策卻出現(xiàn)了反的作用。 　　

　　地產(chǎn)領(lǐng)域反作用現(xiàn)象除了利率之外，我認(rèn)為二手房市場(chǎng)也受到了政策的抑制，這讓我很不理解。二手房的稅收政策應(yīng)該放寬松。也就是說(shuō)，先搞活二手房市場(chǎng)，把購(gòu)房需求分流到二手市場(chǎng)。 　　

　　DT：指導(dǎo)思路有了，為什么各地經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)推進(jìn)卻很緩慢？難點(diǎn)在哪里？ 　　

　　董黎明：中央的政策非常合理，但實(shí)施起來(lái)與地方政府的利益有一定沖突。 　　

　　主要是兩個(gè)方面的原因：第一，經(jīng)濟(jì)適用房是要政府來(lái)出資建設(shè)的，而現(xiàn)在地方政府需要資金的地方也很多，沒(méi)有充裕的資金來(lái)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。第二，地方政府的財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源是土地收入，土地出讓金的30%交中央，70%留在地方。過(guò)去這筆錢是地方的“小金庫(kù)”，放在計(jì)劃外收入。由于經(jīng)濟(jì)適用房不收土地出讓金，地方政府就沒(méi)有這筆收入。從地方政府的利益來(lái)看，過(guò)多推行建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房就會(huì)有很大的難度。這就是為什么中央政府和居民的期望很高，但地方政府舉步維艱。 　　

　　DT：如果說(shuō)把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房體系建立起來(lái)，那周期會(huì)有多長(zhǎng)呢？ 　　

　　董黎明：國(guó)家保障性住房的發(fā)展，需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期。例如香港上世紀(jì)70年代就開始推行保障性住房，經(jīng)歷過(guò)這么多年，香港的公屋也只是達(dá)到住房總量的二分之一。而且，香港對(duì)于公民申請(qǐng)政府公房，也是需要一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間，并不是今年申請(qǐng)，明年就可以住上。據(jù)了解，最長(zhǎng)的從申請(qǐng)到入住，等待時(shí)間達(dá)到8年。大陸需要建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房要比香港難度更大。 　　

　　在資金籌措上，借鑒以前的集資建房模式，能否地方政府拿一點(diǎn)，中央政府也拿一點(diǎn)。 　　

　　DT：在關(guān)于保障性住房的資金的籌措上，你有何建議？ 　　

　　董黎明：在如何解決住房資金來(lái)源問(wèn)題上，如果現(xiàn)在要全部由地方政府完全解決和承擔(dān)也是不現(xiàn)實(shí)的。 　　

　　我有一個(gè)建議，中央能不能在財(cái)政上給予支持，在資金籌措上，借鑒以前的集資建房模式，能否地方政府拿一點(diǎn)，中央政府也拿一點(diǎn)。 　　

　　中央的財(cái)政稅收收入這幾年增長(zhǎng)很快，稅收平均在以20%~30%的速度增長(zhǎng)，比如設(shè)想從中央的財(cái)政收入拿出一部分錢來(lái)支持廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。還有就是土地出讓金，可以拿出來(lái)相當(dāng)部分建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。這樣力度就會(huì)大一些，也解決了中央和地方政府的政策配套關(guān)系。此外，如果有的地區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房積極性高、建設(shè)量大的，中央財(cái)政就可以多投入一部分資金給地方，以激勵(lì)地方的積極性。 　　

　　DT：在此基礎(chǔ)上，如何預(yù)測(cè)國(guó)家在2008年的政策走向以及由此帶來(lái)的影響？ 　　

　　董黎明：對(duì)于2008年來(lái)講，政府的政策還是要加大住房保障制度的建設(shè)力度。 　　

　　房?jī)r(jià)不能一概而論，也就是說(shuō)，2007年由一些非市場(chǎng)因素導(dǎo)致的過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)，比如說(shuō)上海和深圳等大城市，但是也不會(huì)是直線下降。對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū)，以前房?jī)r(jià)不高的地區(qū)，比如中部地區(qū)和潛力巨大的中小城市，肯定還是要漲價(jià)?？傮w上看，如果2008年我們提高保障性住房的建設(shè)總量，對(duì)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲會(huì)起到一定的作用。 　　

　　有些城市有特殊性，比如北京地區(qū)的房子不是完全由北京人來(lái)買，而是全國(guó)人都在買，北京地區(qū)的房屋需求是“無(wú)止境的”，所以其房地產(chǎn)的走勢(shì)不代表全國(guó)。 　　

　　董黎明簡(jiǎn)歷 　　

　　北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系教授，博士生導(dǎo)師，中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)，前中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，亞洲房地產(chǎn)學(xué)會(huì)理事，長(zhǎng)期從事土地利用、房地產(chǎn)估價(jià)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)等方面的教學(xué)和研究工作。



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