主題：保利地產(chǎn)全國(guó)擴(kuò)張?zhí)崴?年報(bào)凈利激增121.77%

121.77%的增長(zhǎng)率，對(duì)于保利地產(chǎn)(600048)而言，既在意料之中又在意料之外。

　　日前，保利地產(chǎn)的官方網(wǎng)站上，如數(shù)家珍地列舉了2007年的業(yè)績(jī)。年報(bào)顯示：截止到2007年12月31日，公司營(yíng)業(yè)收入81.15億元，同比增長(zhǎng)101.31%。其中，凈利潤(rùn)為14.89億元，同比增長(zhǎng)121.77%。

　　“保利的增長(zhǎng)水平幾乎超過(guò)了所有券商的預(yù)期?！卑残抛C券分析師陶學(xué)明表示。除此之外，保利地產(chǎn)在公告亮麗業(yè)績(jī)的同時(shí)，也公布了每10股轉(zhuǎn)增10股再送0.7元的高送轉(zhuǎn)方案。

　　值得注意的是，在目前市場(chǎng)下跌態(tài)勢(shì)下，“10送10”的高比例送轉(zhuǎn)在一定程度上激活了流動(dòng)性，同時(shí)也是保利地產(chǎn)2008年繼續(xù)保持高速擴(kuò)張的預(yù)兆。

　　保利地產(chǎn)在年報(bào)中宣布，2008年公司計(jì)劃直接投資300億～350億元。而所需資金來(lái)源主要包括銷售回款以及借助于銀行融資。

　　陶學(xué)明則認(rèn)為：“由于目前公司負(fù)債率高達(dá)68.62%，基于降低資產(chǎn)負(fù)債率的考慮，2008年保利地產(chǎn)很有可能會(huì)選擇股權(quán)融資?！?br />
　　股權(quán)融資需求明顯

　　據(jù)悉，保利地產(chǎn)今年所需的300億資金主要投向在建項(xiàng)目112億元、擬建項(xiàng)目108億元以及80億～130億元的資金拓展項(xiàng)目。從年報(bào)來(lái)看，2008年保利新開(kāi)工面積達(dá)到630萬(wàn)平方米，比2007年提高50％多。

　　資金來(lái)源主要包括了200億元銷售回款以及銀行貸款和其他融資。“2007年保利銷售額利潤(rùn)足可以支撐2008年部分開(kāi)發(fā)建設(shè)。”保利地產(chǎn)一內(nèi)部人士表示。他同時(shí)透露，2008年公司可能會(huì)嘗試信托融資。

　　據(jù)年報(bào)披露，2007年保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入高達(dá)81.15億元，主要來(lái)自期內(nèi)房屋銷售量及銷售均價(jià)的上升。而凈利的飆升則主要是期內(nèi)營(yíng)業(yè)外收入大幅增加所致。據(jù)悉，營(yíng)業(yè)外收入主要來(lái)自會(huì)計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整帶來(lái)的2.5億元和北京政泉項(xiàng)目補(bǔ)償款帶來(lái)的1億元。

　　2007年10月，保利地產(chǎn)曾宣布發(fā)行43億元公司債。但遞交證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)后，目前還未得到批復(fù)。

　　“公司債是監(jiān)管層力推的融資方式，但目前來(lái)看對(duì)公司的審核也同樣嚴(yán)格。在此狀況下，保利地產(chǎn)欲支撐更大的擴(kuò)張需求還需要通過(guò)從其他渠道融得資金?！惫獯笞C券分析師趙強(qiáng)表示。

　　陶學(xué)明預(yù)測(cè)，保利可能進(jìn)行股權(quán)融資。原因在于，2007年末保利資產(chǎn)負(fù)債率為68.62%。選擇進(jìn)行股權(quán)融資，可以一定程度上降低資產(chǎn)負(fù)債率。

　　事實(shí)上，除了規(guī)模擴(kuò)大外，保利地產(chǎn)的銷售均價(jià)也比去年有所上升，2007年的結(jié)算均價(jià)增長(zhǎng)34%，達(dá)到6735元/平方米，但是由于土地增值稅的增加，扣稅后的毛利率大體與上年持平。而目前其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自結(jié)算項(xiàng)目的增加。

　　陶學(xué)明認(rèn)為，保利地產(chǎn)的毛利率一直保持在28％左右的水平。這與它的發(fā)展策略有關(guān)，保利地產(chǎn)傾向采取高負(fù)債的發(fā)展模式，并且開(kāi)發(fā)節(jié)奏較快，相當(dāng)一部分貸款利息被資本化，也是毛利率水平略低的原因。

　　全國(guó)性擴(kuò)張?zhí)崴?br />
　　值得注意的是，這是保利地產(chǎn)在上市后連續(xù)第二年推出“10送10”分紅方案，延續(xù)了大股本、大藍(lán)籌快速發(fā)展的方向，這一戰(zhàn)略也將在2008年繼續(xù)延伸。2008年年初，保利地產(chǎn)斥資17億元在多個(gè)城市拿地，便顯示出其擴(kuò)張的決心。

　　據(jù)保利地產(chǎn)新任營(yíng)銷中心總經(jīng)理何智韜透露，公司將在全國(guó)300萬(wàn)人口的城市布點(diǎn)。這正應(yīng)了此前保利打造“千億俱樂(lè)部”成員地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略夢(mèng)想。

　　2007年7月，保利地產(chǎn)發(fā)布了2008～2010年度企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)測(cè)在2010年保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)500億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1000億元，成為首批躋身中國(guó)企業(yè)“千億俱樂(lè)部”成員的地產(chǎn)企業(yè)。

　　此后，保利地產(chǎn)即開(kāi)始了打造“千億俱樂(lè)部”成員的部署，先后從資金支持和人員調(diào)配上切入，轉(zhuǎn)戰(zhàn)成都、南昌等多個(gè)城市攻城略地。

　　先是調(diào)任原保利地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理胡在新任保利地產(chǎn)江西公司總經(jīng)理，后調(diào)任現(xiàn)年27歲的何智韜為保利地產(chǎn)營(yíng)銷中心經(jīng)理，統(tǒng)籌集團(tuán)在全國(guó)8個(gè)城市30個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃。

　　“目前，在江西的拿地工作已進(jìn)展得差不多了。公司去年擴(kuò)張得很快，急需人才。我們準(zhǔn)備在300萬(wàn)人口的城市布點(diǎn)?！焙沃琼w說(shuō)。

　　2008年2月3日，保利地產(chǎn)剛剛耗資近17億元，在包括成都、長(zhǎng)春、青島在內(nèi)的全國(guó)多個(gè)城市拍得土地。

　　保利地產(chǎn)高層更是表示，目前的市場(chǎng)波動(dòng)將驅(qū)使交易價(jià)格回歸理性，2008年將繼續(xù)積極關(guān)注由于宏觀調(diào)控而帶來(lái)的行業(yè)集中度提高的可能性，關(guān)注通過(guò)收購(gòu)兼并或合作開(kāi)發(fā)等方式擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的機(jī)會(huì)。

　　“每次股價(jià)上漲都使公司面臨很大的壓力。” 一向行事低調(diào)的保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊在接受記者采訪時(shí)坦言，為了能對(duì)投資者負(fù)責(zé)，我們必須保持高速增長(zhǎng)。她同時(shí)表示，保利地產(chǎn)全國(guó)化戰(zhàn)略效應(yīng)，將在2008年開(kāi)始逐步顯現(xiàn)出來(lái)。



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