主題：上海市26名政協(xié)委員聯(lián)名建議取消房屋銷售限價 “房價官定”何時終結(jié)？



中國經(jīng)營報

（2024年9—10月，優(yōu)化限價政策出臺頻次明顯增加。圖片來源：中指研究院）

2025年1月14日和15日，上海市政協(xié)十四屆三次會議和上海市十六屆人大三次會議先后在上海世博中心開幕。上海市正式進入“兩會時間”。

《中國經(jīng)營報》記者注意到，在上海市2025年兩會期間，童繼生、黃勤、樂佳毅等來自房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、銀行和高校等領(lǐng)域的26名上海市政協(xié)委員，聯(lián)名提交了《關(guān)于取消房屋銷售限價規(guī)定的提案》（以下簡稱“《提案》”）。

《提案》建議，應(yīng)取消房屋銷售限價規(guī)定，允許開發(fā)商根據(jù)市場情況自主定價，政府按實際銷售價格備案。這一舉措不僅能讓消費者享受到開發(fā)商所有的讓利優(yōu)惠，還能減輕企業(yè)的稅收負擔，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，促進市場健康發(fā)展。

據(jù)了解，限價政策最早發(fā)布于2010年，旨在抑制房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象。不過，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境不斷變化，已有多座城市已經(jīng)明確解除商品房銷售價格限制或取消備案制度，未來或有更多城市加入取消限價的行列中。

隱性降價增加稅費負擔

上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年1—11月，上海市商品房銷售面積累計1469.86萬平方米，同比下降4.8%。其中，住宅銷售面積為1221.57萬平方米，同比下降3.5%。

在房地產(chǎn)市場下行期，房企普遍采取打折促銷方式加快回籠資金。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年，21座重點城市110個項目通過加強營銷實現(xiàn)了熱銷或銷售逆轉(zhuǎn)。在市場疲軟環(huán)境下，直接降價一直是最有效、最直接的營銷手段，采取價格手段（如低開、打折、特價房）營銷方式的數(shù)量占比達到87%。

據(jù)悉，根據(jù)上海市現(xiàn)行的房屋銷售限價政策，網(wǎng)簽價格不得低于備案價格的95%，企業(yè)無法公開打折，只能通過渠道補貼方式進行隱性降價。上述《提案》指出，這種補貼方式不僅增加了企業(yè)的稅收負擔，還使得消費者無法完全享受到企業(yè)的讓利優(yōu)惠。

《提案》分析稱，以10萬元返現(xiàn)為例，企業(yè)需承擔9%的增值稅和2%的土地增值稅預繳，合計1.1萬元。此外，由于企業(yè)所得稅稅前只能抵扣5%的銷售傭金，超額部分需另行繳納2.36萬元所得稅，再加上中介機構(gòu)在平臺促銷時需為客戶代繳10%的個人所得稅，即1萬元，企業(yè)實際承擔的稅款總額高達4.46萬元，占補貼總額的44.6%。

《提案》分析認為，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在促銷過程中負擔沉重，而消費者實際獲得的優(yōu)惠也大打折扣。

“現(xiàn)行的房屋銷售限價政策雖然旨在穩(wěn)定房價，但實際上卻加重了企業(yè)的稅收負擔，抑制了市場的活力?！薄短岚浮愤M一步表示，由于限價政策的存在，企業(yè)無法根據(jù)市場情況靈活調(diào)整價格，導致銷售周期延長，資金周轉(zhuǎn)速度放緩。此外，限價政策還使得消費者無法享受到企業(yè)真正的讓利優(yōu)惠，進一步抑制了購房需求。

建議允許開發(fā)商自主定價

2024年9月26日，中央政治局會議提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；10月17日，住建部又提出了“四個取消”——取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準，賦權(quán)地方調(diào)控，鼓勵放松調(diào)控政策。

記者注意到，深圳市、無錫市、杭州市、天津市等城市已經(jīng)調(diào)整了限價政策。其中，深圳市、杭州市等城市明確取消限價；天津市發(fā)文明確不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導；無錫市則放寬了備案價格調(diào)整空間，完成價格備案后按規(guī)定變更規(guī)劃方案且還未出售的商品房，可按新項目重新辦理價格備案。

而在2024年6月，上海市首次取消了土拍最高溢價率限制，按“價高者得”原則確定競得人。

《提案》建議，針對居民剛性和改善性住房需求，取消房屋銷售限價規(guī)定，允許開發(fā)商根據(jù)市場情況自主定價，政府按實際銷售價格備案。這一舉措不僅能讓消費者享受到開發(fā)商所有的讓利優(yōu)惠，還能減輕企業(yè)的稅收負擔，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，促進市場健康發(fā)展。

《提案》還建議，擴大房票制度在上海市的試行范圍，至少擴大到“五大新城”，以進一步釋放改善性需求，降低商品房庫存，促進商品房銷售。

據(jù)了解，房票制度是指政府向符合條件的購房者發(fā)放購房補貼憑證，購房者憑此憑證在指定區(qū)域內(nèi)購房時可享受一定的優(yōu)惠。

“取消房屋銷售限價規(guī)定和擴大房票制度試行范圍，將有助于減輕企業(yè)負擔，釋放購房需求，促進上海市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！薄短岚浮分赋觯诋斍胺康禺a(chǎn)市場持續(xù)低迷的背景下，這些措施將為市場注入新的活力，推動房地產(chǎn)行業(yè)走向更加健康、可持續(xù)的發(fā)展軌道。


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