主題：中國國貿(mào)：3A運(yùn)營成熟需時(shí)日 增長潛力待釋放

11年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.5億元,同比增長78%,完成全年目標(biāo)的43%;成本費(fèi)用6.7億元,同比增長154%,占全年控制目標(biāo)的49%;利潤總額0.83億元,凈利潤0.62億元,EPS0.06元,同比下降49%,完成全年目標(biāo)的31%。上半年成本費(fèi)用增幅明顯高于收入,主要原因是國貿(mào)3A開業(yè)后折舊、攤銷及財(cái)務(wù)費(fèi)用較高。上半年折舊、攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)2.8億元,占成本費(fèi)用的41%。預(yù)計(jì)下半年成本費(fèi)用基本固定,而國貿(mào)3A的逐步運(yùn)營成熟將帶來租金收入的較快增長,完成全年業(yè)績目標(biāo)可期。

　　11年上半年國貿(mào)3A寫字樓出租率達(dá)55%,較10年底提高15個(gè)百分點(diǎn),預(yù)計(jì)全年3A寫字樓出租率將超過70%,公司注重選擇優(yōu)質(zhì)客戶,因此3A寫字樓出租率的提升比商城慢;寫字樓招租順序是由低層向高層,而低層租金水平相對較低,因此3A寫字樓目前租金水平較低,與一二期接近,但這也意味著3A寫字樓的租金水平將隨著出租率的提高而迅速上升,租金收入提升空間巨大。預(yù)計(jì)在接近滿租狀態(tài)下3A寫字樓平均租金將超過400元/平米/月,比當(dāng)前水平高10%以上。

　　國貿(mào)3A商城今年正式開業(yè)后,上半年平均出租率就達(dá)到68%,超出我們的預(yù)期,預(yù)計(jì)全年平均出租率超過80%。但商城人氣的提升需要時(shí)間,目前客流量仍不夠多,租金水平也低于一二期商城。上半年國貿(mào)商城平均租金792元/平米/月,較10年下降7%。公司推出了一系列宣傳推廣活動(dòng)、并通過引入更多品牌商鋪提供更多樣選擇來吸引消費(fèi)者。預(yù)計(jì)隨著客流量的增加,3A商城的租金水平將逐步提高。

　　國貿(mào)大酒店已成為公司新的主要收入來源,貢獻(xiàn)公司上半年收入的21%,僅次于寫字樓和商城,但收入增長潛力仍待充分釋放。國貿(mào)大酒店客房平均房價(jià)2162元,平均入住率僅43%,仍有很大的提升空間,酒店品牌、知名度和顧客群的建立需要時(shí)間。目前酒店仍處于虧損狀態(tài),毛利率為-12%。

　　公司財(cái)務(wù)狀況良好,現(xiàn)金持續(xù)增加。11年上半年末資產(chǎn)負(fù)債率54%,與去年底基本持平;貨幣資金3億元,較10年底增長23%;無短期借款;長期借款32.8億元,與去年底持平;應(yīng)付債券10億元。隨著租金收入的持續(xù)增長,經(jīng)營性現(xiàn)金流入將極為充沛,公司有能力逐步降低有息負(fù)債,并為3B適時(shí)開工做準(zhǔn)備。

　　作為租賃物業(yè)開發(fā)經(jīng)營龍頭,我們看好公司短中長期增長潛力和競爭優(yōu)勢。短期內(nèi)國貿(mào)3A逐步運(yùn)營成熟將帶來收入較快增長。中長期內(nèi),公司物業(yè)地處CBD最核心地段,增值潛力巨大,租金水平將持續(xù)提升,折舊攤銷和財(cái)務(wù)費(fèi)用的逐步下降也將加速毛利率的提升,而且3B地塊預(yù)留了下一個(gè)跨越的空間。預(yù)計(jì)11-13年EPS0.22、0.39、0.49元,RNAV17.5元。6個(gè)月合理估值14元,RNAV8折,再次推薦。



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