主題：華聯(lián)控股易主恒裕與背后的汕尾首富龔俊龍

每一個被看上的“特色”資產(chǎn)背后，都有一段值得玩味的博弈故事。

6月18日，華聯(lián)控股在深圳華聯(lián)大廈召開年度股東大會，公司董事長丁躍、總經(jīng)理李云等人列席。

席間，與會投資者最關(guān)心的仍是由來已久的控股股東華聯(lián)發(fā)展股份變更一事，管理層對此明確稱，“恒裕入主已基本成定局，目前在辦理過戶手續(xù)” 。

2018年至2020年，華聯(lián)控股營業(yè)收入分別為33.35億元、31.7億元、27.05億元。而非招拍掛獲得的低成本土儲使其自2015年至今始終保持70%左右的毛利率，負債規(guī)模也遠不到“三道紅線”標準。

另一邊，在房企皆欲擴張沖擊千億規(guī)模的階段，早在2009年就進軍房地產(chǎn)行業(yè)的華聯(lián)控股因“看淡規(guī)?！倍皇袌龇Q為“特色房企”。華聯(lián)控股目前市值僅為53.57億元、總股本14.84億股。

于是，這自然引來了資本直接或間接對上市公司控股權(quán)的垂青，擁有地緣優(yōu)勢的潮商恒裕集團及龔氏家族“近水樓臺”。

股權(quán)之變

“大的有大的活法，小的有小的活法。有些企業(yè)注重做產(chǎn)品，利潤率很高，生存不受規(guī)模影響?！笨偨?jīng)理李云曾在2018年7月向觀點地產(chǎn)新媒體這樣表示對房企規(guī)模的看法。

根據(jù)年報，華聯(lián)控股2020年營收為27.05億元，歸母凈利潤為5.51億元，毛利率為65.02％。公司共有4個在售、在建項目，其中華聯(lián)城市全景、華聯(lián)城市商務(wù)中心（即原華聯(lián)南山B區(qū)）地處大本營深圳，而錢塘公館與全景天地則位于杭州。值得注意的是，華聯(lián)城市商務(wù)中心確認銷售收入達到17.62億元，占營收比例超過65％。

在“三道紅線”方面，截至2020年，其總負債及總資產(chǎn)分別50.19億元及108.4億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率約43.38％，遠未及“紅線”要求的70％。而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約40.6億元，占據(jù)總資產(chǎn)近37.45％的比重。

可以看出，華聯(lián)控股目前主營業(yè)務(wù)比較單一，聚焦于深圳、杭州等城市。截至今年5月，“華聯(lián)城市全景”項目除8200多平方米商業(yè)自持出租外，目前剩余3套尾盤在銷售；杭州公館只有1.3萬平方米未售。

目前尚未開發(fā)的土儲只有公司稱“正進行項目申報等相關(guān)工作”的華聯(lián)南山A區(qū)城市更新項目，占地7.77萬平方米，屬于工業(yè)用地改保障性住房項目。除此以外，近年來并沒有新增項目。

對于拿地的方式，華聯(lián)控股曾公開表示，“目前不會通過招拍掛獲取土地，更多會通過合作或者并購的方式拿地?！?br />
另一方面，華聯(lián)控股也以11.08%的高股息率受到部分股民關(guān)注。

自1994年上市至今，華聯(lián)控股累計現(xiàn)金分紅22.54億元。數(shù)據(jù)顯示，目前，公司股東總戶數(shù)為5.69萬戶，人均持有金額9.516萬元。2020年擬按照每10股派發(fā)2.3元現(xiàn)金，合計分紅約3.41億元，占公司2020年歸母凈利潤的61.89％。

在不少投資者看來，上市公司的股東分紅雖是檢驗其盈利質(zhì)量的考量之一，但更希望公司能夠積極轉(zhuǎn)型和開拓其他業(yè)務(wù)以此擴大利潤規(guī)模。因此，股東們十分關(guān)心公司控股股東是否能夠給到上市公司更好的支持。

觀點地產(chǎn)新媒體從投資者方面了解到，本次股東會上，有股東問及公司控股股東變更事項時，華聯(lián)控股管理層持看好態(tài)度：“恒裕入主華聯(lián)集團后，符合一定條件的情況下或成為公司的實際控制人，將有利于公司轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)發(fā)展。”

2020年10月22日，華聯(lián)控股宣布收到恒裕集團及恒裕資本聯(lián)名發(fā)來的告知函，告知恒裕集團及恒裕資本已間接持有金研海藍63.5714%股權(quán)。

而杭州金研（金研海藍及子公司金研海盛的統(tǒng)稱）擬以55億元總對價，向錦江集團、河南富鑫、浙江康瑞手中收下華聯(lián)控股第一大股東華聯(lián)集團約54%股權(quán)，從而間接控股華聯(lián)控股。但這一方案因杭州金研與錦江集團案件糾紛而使得股權(quán)轉(zhuǎn)讓擱淺，具體進展還未曾正式披露。

“若是錦江集團一攬子股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，意味著恒裕集團及恒裕資本將間接控股華聯(lián)控股，引發(fā)上市公司控制權(quán)變更?！北藭r有地產(chǎn)分析師指出。

另據(jù)天眼查2021年4月13日消息顯示，深圳市恒裕資本管理有限公司以8527萬元收購華聯(lián)集團發(fā)展有限公司1.27%股權(quán)。

汕尾首富

不難發(fā)現(xiàn)，華聯(lián)控股引來了資本的伺機而動，這次的主角是汕尾首富

在深圳房地產(chǎn)市場，從不缺乏有著敏銳嗅覺的潮汕企業(yè)的身影。華聯(lián)控股在2020年年報中表示，目前公司不存在實際控制人。而上述收購?fù)瓿珊?，恒裕集團將替代華聯(lián)集團，成為華聯(lián)控股的控股股東。

和其他潮商相比，恒裕集團創(chuàng)始人龔俊龍在深圳從事地產(chǎn)開發(fā)時間較晚，上世紀90年代憑藉其家族在香港的關(guān)系，初入籍香港并涉足房地產(chǎn)行業(yè)，花重金購置不少香港寫字樓，隨著1998年金融危機來襲虧損數(shù)十億，隨后才進軍深圳市場，但其為數(shù)不多的項目卻多是以豪宅為主。

據(jù)了解，在2016年，恒裕濱城二期以單盤100億元的銷售額名噪一時，并且成為深圳市首個均價超過10萬元/平方米的住宅項目，創(chuàng)造了當(dāng)時深圳住宅房價之最。而高310米的恒裕深圳灣是深圳灣的“三大高地標”之一，均價在15.3萬元/平方米。

除此之外，其還有深圳市福田區(qū)“香蜜湖九號大院”，以及聯(lián)合凱德置地聯(lián)合開發(fā)的全球第八座“來福士廣場”，攜手美國紐約新世貿(mào)締造者“兆華斯坦”合作的“前海金融中心”等多個精品豪宅及大型商業(yè)綜合體項目。

公開資料顯示，龔俊龍創(chuàng)建的恒裕集團成立于1987年，由香港恒?？毓捎邢薰救Y控股，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，并涵蓋金融、礦山、酒店、貿(mào)易、商業(yè)、物管等多元領(lǐng)域，資產(chǎn)超千億。

創(chuàng)始人龔俊龍生于1959年10月，祖籍廣東省汕尾陸豐市甲子鎮(zhèn)。同為陸豐人的還有仁恒置地的鐘聲堅、富安娜的林國芳等。

據(jù)《2018胡潤全球富豪榜》顯示，龔俊龍以185億財富值登頂“汕尾首富”。2020年2月26日，以140億元財富名列《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第146位。

但近年來，恒裕集團幾乎很少出現(xiàn)在土地招拍掛市場，目前土地儲備多是以舊改為主。資料顯示，恒裕城市更新集團在深圳及周邊擁有40多個儲備項目，累計占地面積近500萬平方米。

2021年1月28日，位于深圳市南山區(qū)的華聯(lián)花園宣布正式舊改簽約率達95%，占地面積3萬多平米，而該項目于2018年便由恒裕集團進駐啟動舊改。去年7月26日，西鄉(xiāng)街道共樂舊村城市更新項目公布成交結(jié)果，獲得人為深圳市恒裕實業(yè)(集團)有限公司。

在舊改項目之外，恒裕集團還通過參與資本運作的方式擴展規(guī)模。目前，62歲的龔俊龍已經(jīng)退休，由長子龔海鵬接任集團董事長，而次子龔澤民擔(dān)任恒裕資本董事長。

值得關(guān)注的是，目前恒裕資本已參與投資多個新興產(chǎn)業(yè)，在教育、證券、基金、保險和投資領(lǐng)域均有布局。一方面，進行策略性并購重組，比如PINTEREST、SPACEX、VENTURE SHARES、HARMONY FOUNDATION、ASIAN CITRUS、修能資本、金斧子、超級阿姨等。另一方面，透過外匯、指數(shù)、債券、期貨及二級市場等多渠道投資，進行資產(chǎn)配置、風(fēng)險對沖。

據(jù)官方網(wǎng)站顯示，恒裕資本目前已間接控股國內(nèi)A股及港股上市公司兩家，未來將謀求集團旗下資產(chǎn)拆分上市，并計劃申辦國內(nèi)外金融牌照，將資本力量向保險、證券、銀行業(yè)進行延伸。

控股華聯(lián)集團之余，恒裕在資本市場的版圖也將持續(xù)拓展。

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