主題：華聯(lián)控股2021年半年度董事會經(jīng)營評述

華聯(lián)控股2021年半年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、報告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務


公司主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營與服務管理業(yè)務?！　」灸壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務主要集中在深圳、杭州等城市，物業(yè)經(jīng)營與服務管理業(yè)務主要集中在深圳、杭州、上海等區(qū)域。從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體主要包括：公司本部、深圳華聯(lián)置業(yè)公司、杭州華聯(lián)置業(yè)公司、上海申冠置業(yè)公司等四家。從事物業(yè)經(jīng)營與服務管理業(yè)務的實體為華聯(lián)物業(yè)集團，負責統(tǒng)籌、運營和管理本公司和華聯(lián)集團的物業(yè)資產(chǎn)租賃及住宅地產(chǎn)項目、商業(yè)地產(chǎn)項目提供物業(yè)服務等?！　」痉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務、項目儲備及物業(yè)經(jīng)營與服務管理等情況如下：　　1.公司房地產(chǎn)開發(fā)項目情況　　公司目前在售、在建項目主要包括深圳“華聯(lián)城市全景”、深圳“華聯(lián)城市商務中心”、杭州“錢塘公館”、杭州“全景天地”，籌建項目包括深圳“華聯(lián)南山A區(qū)”等項目?！　?.公司自持房產(chǎn)情況　　公司自持房產(chǎn)主要分布在深圳、上海、杭州等地，房產(chǎn)面積合計19.4618萬平方米(含合并范圍內(nèi)的控股子公司),與住宅、寫字樓等配套收費車位3,515個?！　　叭A聯(lián)南山A區(qū)”城市更新項目目前地上建筑物已部分拆除、租戶已清退?！　”緢蟾嫫?，公司主營業(yè)務和利潤構(gòu)成與上年同期相比沒有變化?！　〗?jīng)營環(huán)境變化及判斷:　　報告期內(nèi)，國內(nèi)經(jīng)濟保持了較強韌性，新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展新動能，穩(wěn)定前行基礎(chǔ)不斷夯實，有力促進國內(nèi)經(jīng)濟保持持續(xù)穩(wěn)定運行與增長?！　》康禺a(chǎn)市場方面：　　2021年1-6月，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),全國商品房累計銷售面積和金額分別為8.86億平方米、9.29萬億元，同比分別增長27.7%、38.9%，全國房地產(chǎn)累計投資、土地購置面積、房屋新開工面積分別為7.22萬億元、0.70億平方米、10.12億平方米，同比分別增長15%、下降11.8%、增長3.8%。全國商品房銷售面積增速由1-2月的104.9%下降至1-6月的27.7%，增速持續(xù)放緩。2021上半年：“房住不炒”是房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管主基調(diào)。在中央強調(diào)實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度和防范化解金融風險的背景下，“三道紅線”、“兩集中”等房地產(chǎn)邊際調(diào)控的疊加效應進一步顯現(xiàn)，行業(yè)融資規(guī)模有所下降，投資、擴張減速，去杠桿、去化壓力增加，行業(yè)正在加速向買方市場轉(zhuǎn)變。面對行業(yè)新常態(tài)、新趨勢、新變化，規(guī)模房企都積極主動地調(diào)整了自身的經(jīng)營戰(zhàn)略、發(fā)展思路，不斷深化銷售渠道、線上線下同時發(fā)力，精準營銷，同時加大促銷力度，加快去化速度、加速現(xiàn)金回流，取得良好經(jīng)營成效?？傮w而言，2021上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的長效管控機制下，繼續(xù)保持了平穩(wěn)運行態(tài)勢。　　展望下半年:中國正在加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局，國內(nèi)經(jīng)濟前景穩(wěn)中看好。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及金融監(jiān)管則繼續(xù)從嚴從緊，房地產(chǎn)存量時代之下，市場供求關(guān)系加速轉(zhuǎn)向買方市場，行業(yè)正在邁入低增長、低杠桿的新發(fā)展階段；房企發(fā)展由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型，且集中度不斷提升，中小房企將面臨較大經(jīng)營壓力。城鎮(zhèn)化、城市群都市圈或?qū)⒊蔀榉科蟛季种攸c，租賃性、共有性住房、城市更新或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)重點關(guān)注領(lǐng)域及新發(fā)展方向。預期房地產(chǎn)市場將繼續(xù)圍繞“三穩(wěn)”政策調(diào)控目標繼續(xù)保持平穩(wěn)運行格局?！　」窘?jīng)營與管理情況:　　(一)房地產(chǎn)項目開發(fā)與運營　　目前，公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在杭州和深圳兩地。報告期內(nèi)，在建、擬建項目的建設(shè)及籌建等情況如下：　　1.深圳方面　　(1)深圳寶安“華聯(lián)城市全景花園”城市更新項目　　該項目為公司在深圳的第一個城市更新項目。報告期內(nèi)，該項目剩余尾盤在銷售，實現(xiàn)確認銷售收入約0.4億元?！　?2)深圳南山“華聯(lián)城市商務中心”城市更新項目　　該項目為公司在深圳的第二個城市更新項目，分南區(qū)工程(T2、T4棟)、北區(qū)工程(T1、T3、T5棟)進行開發(fā)建設(shè)。目前北區(qū)工程已竣工驗收、推售，南區(qū)已預售，預計2021年底前完成竣工驗收及入伙交付目標。該項目曾榮獲美國綠色建筑委員會（USGBC）LEED-CS金級認證、廣東省建筑業(yè)綠色施工示范工程、2021年度第一批廣東省建筑業(yè)新技術(shù)應用示范工程、廣東省建設(shè)工程金匠獎、中國年度影響力城市綜合體等多項殊榮?！　′N售方面:該項目完成新增銷售金額5.31億元。其中，T5棟為高層配套公寓共652套，已全部售罄?！　4棟為高層配套公寓，累計銷售金額10.33億元，累計銷售面積約1.61萬平方米，占可售面積的66.2%。剩余可售配套公寓219套（含樣板層），面積0.82萬平方米?！　3棟為超高層研發(fā)辦公樓，累計銷售金額5.74億元，累計銷售8層、面積約1.13萬平方米，占可售面積的32%。剩余可售研發(fā)辦公單位17層，可售面積約2.40萬平方米?！　2棟擬整體出售，目前未有銷售記錄?！　1棟擬自持運營，目前正在開展招商運營等工作?！　」こ探ㄔO(shè)方面:北區(qū)T1棟完成創(chuàng)優(yōu)質(zhì)量提升工作，于2021年5月獲廣東省建筑業(yè)協(xié)會授予“2021年度廣東省建設(shè)工程金匠獎”。南區(qū)于2021年6月組織幕墻專項驗收及組織工程初驗；7月順利通過工程竣工驗收；室外園林綠化完成40%?！　?3)深圳“華聯(lián)南山A區(qū)”城市更新項目　　該項目為公司擬在深圳區(qū)域進行的第三個城市更新項目。該項目目前正在進行更新方向調(diào)整等相關(guān)工作，近期，在深圳探索符合當前形勢的縱深改革新路背景下，公司重點研究深圳將陸續(xù)出臺的有關(guān)土地政策及相關(guān)配套改革政策文件，探求該項目開發(fā)方向的更多可能性，力爭實現(xiàn)項目開發(fā)價值最大化?！　?.杭州方面　　“UDC-時代廣場”城市綜合體項目由“時代大廈”、“錢塘公館”和“全景天地”組成。　　“時代大廈”項目：由A、B兩幢塔樓組成，其中：A棟已出售，B棟自持出租。該項目所處錢江新城區(qū)域。本報告期內(nèi)，受區(qū)域內(nèi)空置面積增加，周邊競爭區(qū)域租金較低以及宏觀經(jīng)濟、新冠疫情等因素影響，寫字樓收入、出租率及租金水平較往年略有下降。“時代大廈”發(fā)生了多家租賃客戶相繼退租或到期不再續(xù)租等情況，項目運營面臨一定壓力。公司通過積極主動采取措施，跟蹤即將到期企業(yè)的續(xù)租意向，多渠道拓展新客戶，成功簽約了恒天基金、余杭經(jīng)濟開發(fā)、慧科技、廈門國貿(mào)等企業(yè)，并與賽百味、瑞真煙酒、榮盛創(chuàng)投和榮盛石化四家公司簽訂了續(xù)租合同。截至2021年6月30日，“時代大廈”共取得租賃收入約3,227萬元，出租率為80.89%?！　　板X塘公館”項目：　　報告期內(nèi)，“錢塘公館”項目確認銷售收入約3.51億元。截至2021年6月30日，該項目累計銷售面積2.88萬平方米?！　　叭疤斓亍表椖浚簣蟾嫫趦?nèi)，萬豪酒店實現(xiàn)營業(yè)收入為5593萬元，同比增長了98.2%，上半年客房入住率恢復至61%，同比增長了31.6%。該項目去年同期經(jīng)營受新冠疫情的沖擊和影響較大，目前已逐步恢復平穩(wěn)及增長。此外，該項目的土地復核驗收審批工作尚在進行當中。　　(二)物業(yè)經(jīng)營與服務管理業(yè)務　　報告期內(nèi)，滬深杭三地物業(yè)租金及服務管理(含酒店)等經(jīng)營性收入1.92億元，同比增長17.79%，繼續(xù)平穩(wěn)運營及增長態(tài)勢?！　蟾嫫趦?nèi)，一是全力以赴做好新冠疫情防控工作。公司各部門積極響應政府號召和總體部署，嚴格落實防控措施，確保了防疫工作、日常物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)服務工作的有序開展及推進，極大地維護和保障了客戶與員工的健康安全。二是積極開展物業(yè)經(jīng)營工作。通過強化服務意識、安全意識，加強房屋設(shè)施管理與修繕，積極開展招商租賃、合理調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)等工作，推動租賃經(jīng)營業(yè)務保持穩(wěn)定、健康發(fā)展。如“華聯(lián)城市商務中心”招商工作方面，目前，T1棟寫字樓出租面積1,192平方米、配套商業(yè)出租面積為1,427平方米，實現(xiàn)了良好開局。三是倡導文明管理，維護公序良俗，提升服務品牌形象。在全力做好疫情防控工作的同時，公司確保各物業(yè)服務項目及其日常管理工作的正常有序開展，不僅助力服務小區(qū)、項目的精神文明建設(shè)和環(huán)保意識建設(shè)，而且還得到客戶與社會的積極響應與好評。如“城市山林”項目多次被推薦為文明養(yǎng)犬管理優(yōu)秀項目；“城市山林”、“惠中名苑”兩個項目分別被評為南山區(qū)“垃圾分類綠色小區(qū)”，并獲得相關(guān)部門資金及政策扶持。四是狠抓安全管理，確保安全生產(chǎn)。組織修訂并與各部門簽訂了2021年度安全生產(chǎn)責任書；編制了公司安全生產(chǎn)年度工作計劃；定期組織安全檢查及專項檢查；策劃并組織了6月的“安全生產(chǎn)月”活動；多次組織開展安全生產(chǎn)定期會議及安全生產(chǎn)知識培訓?！　⌒略鐾恋貎漤椖俊　±塾嬐恋貎淝闆r　　主要項目開發(fā)情況　　主要項目銷售情況　　主要項目出租情況　　土地一級開發(fā)情況　　融資途徑　　發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經(jīng)營計劃　　一是公司將重點推進“華聯(lián)城市商務中心”項目和“錢塘公館”項目銷售工作，以確保企業(yè)有穩(wěn)定的銷售收入，促進企業(yè)保持平穩(wěn)發(fā)展。二是城市更新領(lǐng)域作為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向及重點或?qū)⒋笥锌蔀?，在積極探求“華聯(lián)南山A區(qū)”項目開發(fā)方向更多可能性的同時，還要探索其他老舊物業(yè)進行或參與城市更新的可能性、可行性。三是立足主業(yè)，公司繼續(xù)堅持房地產(chǎn)主業(yè)“開發(fā)+運營”的雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，加大主業(yè)轉(zhuǎn)型升級或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的拓展力度，積極尋求符合國家新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資項目，促進可持續(xù)發(fā)展?！　」灸壳柏攧諣顩r良好，暫無新增融資計劃?！　∠蛏唐贩砍匈徣艘蜚y行抵押貸款提供擔保　　截止2021年6月30日，本公司為承購人提供擔保情況如下：　　董監(jiān)高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高）二、核心競爭力分析 1.公司目前存量土地資源獲取時間較早，城市更新項目用地又為公司存續(xù)的工業(yè)土地，與其他房地產(chǎn)開發(fā)項目相比在土地成本控制、單個項目毛利率、凈利率等方面具有較大優(yōu)勢。 2.公司在城市更新項目運作方面積累了寶貴經(jīng)驗，從更新項目計劃立項申報、專項規(guī)劃報批、籌劃建設(shè)等形成了一套嫻熟的運營模式，有利于持續(xù)推進“華聯(lián)城市商務中心”、“華聯(lián)南山A區(qū)”等城市更新項目的開發(fā)與運營。 3.公司物業(yè)經(jīng)營與服務管理業(yè)務由專業(yè)化、規(guī)范化逐步邁向規(guī)?；⑿б婊?，隨著經(jīng)營性物業(yè)體量的逐步增大，租金收入逐年增加，物業(yè)經(jīng)營與服務管理將發(fā)展成為公司的一個重要產(chǎn)業(yè)，同時更好地服務于公司地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。 4.公司資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，財務穩(wěn)健，現(xiàn)金流充裕，有利于推動公司未來的產(chǎn)業(yè)升級及轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略。三、公司面臨的風險和應對措施 公司目前主要面臨房地產(chǎn)行業(yè)的政策性調(diào)控及變化等風險，導致在售產(chǎn)品去化壓力大，存在項目銷售不達預期、擬建項目存在延期開發(fā)、延期竣工等風險。 公司目前以銷售研發(fā)辦公、公寓為主。由于研發(fā)辦公產(chǎn)品存在市場供大于求、去化難度大等問題，直接導致公司2021上半年銷售收入同比出現(xiàn)較大降幅。面對后疫情時代下錯綜復雜的國內(nèi)外形勢以及房地產(chǎn)行業(yè)嚴厲的調(diào)控局勢、市場形勢，公司需要處理好穩(wěn)定與發(fā)展的關(guān)系:一是加強了對經(jīng)濟和行業(yè)形勢、政策的前瞻性研究，增強預判力，同時提高對風險因素的控制力和應變能力，審時度勢。二是加強了分析、研究粵港澳大灣區(qū)政策，結(jié)合深圳土地政策改革導向，持續(xù)跟進、保持與政府部門的密切溝通與協(xié)商，積極探求“華聯(lián)南山A區(qū)”項目開發(fā)方向的更多可能性。三是公司重點推進了“華聯(lián)城市商務中心”項目和“錢塘公館”項目銷售工作，不斷創(chuàng)新銷售模式，通過加大對定向圈層、階層的策劃推介與營銷力度，精準銷售，以確保今年有穩(wěn)定的收入來源。

【免責聲明】上海大牛網(wǎng)絡科技有限公司僅合法經(jīng)營金融島網(wǎng)絡平臺，從未開展任何咨詢、委托理財業(yè)務。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點，與金融島無關(guān)。金融島對任何陳述、觀點、判斷保持中立，不對其準確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風險，請讀者僅作參考，并請自行承擔相應責任。