主題：東北證券：房地產行業(yè)在黑夜中守候黎明 中性

1、2008年1－4月，固定資產投資繼續(xù)保持高位增長，前三季度固定資產投資為28,410.07億元，同比增長25.7%；而房地產開發(fā)投資額為6,952.08億元，同比增長達到10年新高32.10％的水平，同期房地產開發(fā)投資在固定資產投資的占比也處于10年來最高的24.47%水平。

　　2、2008年1－4月，全國商品房施工面積為178,864.39萬平方米，新開工面積為32,969.96萬平方米，竣工面積為10,411.03萬平方米，分別較上年增長25.4%、20.4%和19.5%。其中，施工面積和新開工面積仍然慣性保持較高的增長速度，顯示未來二年的房屋供給仍將繼續(xù)增長，相比于銷售面積的同比大幅萎縮，該增長速度在2008年也顯得非常明顯。

　　3、2008年1－4月，全國商品房的銷售額和銷售面積增速出現(xiàn)了很明顯的萎縮，其中，商品房的銷售額同比下降1.5%，銷售面積同比下降4.5％。全國商品房的銷售在2008年1－4月表現(xiàn)為價平量減，反映出在房價大幅上漲后以及緊縮的宏觀調控政策下，房地產市場上的投資和投機需求受到抑制，購房者產生了濃厚的觀望情緒。

　　4、從反映潛在供給和實際需求的施工和銷售面積比例來看，近3年來該比值基本穩(wěn)定在3左右的水平，反映出從一個中期的水平看供求會基本處于平衡狀態(tài)。因此2008年1－4月全國商品房銷售面積同比大幅萎縮，而施工面積卻仍然保持同比25.4％的增長，這樣，如果銷售面積不能保持穩(wěn)定甚至繼續(xù)下滑的話，平衡就會被打破，必然會在房價上有所體現(xiàn)。

　　5、我們預計如果成交量不能有效放大或繼續(xù)萎縮的話，房價可能有二種走勢：一是通過價格的調整來迎合市場的需求，成交量放大；二是價格繼續(xù)保持高位運行，但調整的時間較長。

　　6、我們認為目前的房地產行業(yè)已經步入調整期，經過連續(xù)多年的房價大幅上漲，行業(yè)也需要整固和修養(yǎng)生息。目前，房地產行業(yè)個股經過大幅下跌后有不少個股股價已接近或跌破凈資產重估值。而之所以股價仍然繼續(xù)下跌，是由于投資者還預期房價會下跌所造成的。在目前的行業(yè)調整期內，任何宏觀面和行業(yè)上的不利因素都可能造成投資者預期的變化，并會造成股價的大幅波動，因此我們仍然維持房地產行業(yè)中性的投資評級，并建議投資者謹慎操作。

　　7、投資策略上：在行業(yè)調整期內投資選股，我們的建議是著眼于長遠，挑選那些有長期穩(wěn)健經營歷史、企業(yè)成長確定性較強的企業(yè)，重點從以下二個角度考慮：

　　全國性的住宅開發(fā)企業(yè)即行業(yè)龍頭企業(yè)。 個股可關注萬科（000002）、金地（600383）和保利地產（600048）。
　　穩(wěn)健經營的區(qū)域優(yōu)勢企業(yè)。個股可關注珠海市的龍頭企業(yè)華發(fā)股份(600325)以及在南京深耕多年的棲霞建設（600533）和蘇寧環(huán)球（000718）。



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