主題：易憲容：當前樓市的兩大核心問題 與化解之道

　自2007年下半年以來，國內房地產(chǎn)市場政策出現(xiàn)了一系列的大調整，從而導致了國內房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式、市場利益格局、市場秩序等方面正在漸漸地發(fā)生變化。不過，在本文看來，對于這種轉型及變化中的國內房地產(chǎn)市場，住房保障體系的界定及房價理性回歸仍然是整個房地產(chǎn)市場的核心。如何來理解中國的住房保障體系，不僅決定政府房地產(chǎn)市場的政策，也決定國內房地產(chǎn)市場未來走勢;而對于房價的問題，它不僅是判斷當前國內房地產(chǎn)市場大勢的基準，也是政府制定房地產(chǎn)政策的根據(jù)。因此，對住房保障體系及房價問題有個清楚的解釋，對了解中國的房地產(chǎn)市場及其政策是十分有益的。

　　對中國的住房保障體系，2007年出臺的24號文件應該是最為權威的文件。該文件的宗旨就如何來解決城市低收入民眾的住房問題，并希望各級政府通過建造廉租屋、經(jīng)濟適用房、限價房及貨幣化補貼來化解城市低收入居民的住房問題。對于這個文件，房地產(chǎn)開發(fā)商把它解釋為，中國住房問題應該分為“住房保障方面為政府的事，房地產(chǎn)市場是開發(fā)企業(yè)的事”，即市場歸企業(yè)，保障歸政府。因此，城市居民對房價過高有意見，就在于政府在住房保障做得不夠，只要住房保障體系做好了，國內房價最高也是無可非議的。

　　正因為在這樣一個基調下，目前國內房地產(chǎn)市場把住房保障的問題完全理解決為理解為政府的事情。市場上房價過高，80%以上的民眾遠離房地產(chǎn)市場，就在于政府住房保障沒有跟上，因此，政府在房地產(chǎn)市場的主要任務就是如何來增加住房保障方面的房子建造。比如說，要加大力氣廉租屋、經(jīng)濟適用房、限價房的建造，最近更是又創(chuàng)設一種什么經(jīng)濟租用房等。

　　但是從世界各國走過的路來看(這些國家土地還是私有的)，現(xiàn)代住房保障體系，它不是建立一些廉租屋，也不是僅建造一些經(jīng)濟適用房及限價房，而是一個包括全社會居民的住房保障制度。這里有城市低收入家庭，也有城市的中產(chǎn)收入居民及中國特殊的農(nóng)村在城市里工作居民等住房問題。沒有一個覆蓋社會全體居民的住房保障體系，那么這個住房保障體系就是不健全的。而對于全覆蓋的住房保障體系，應該是以市場為基礎，而不是由政府來替代，否則政府是沒有這種能力的。政府能夠做只是通過各種不同的方式來幫助不同收入居民解決其住房問題。

　　比如說，對于城市低收入家庭，政府就得通過廉租屋的方式來解決他們的住房問題，這是完全由政府負責任的部分。對于中產(chǎn)收入的居民來說，政府就得以貨幣化補貼、利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等政策來幫助他們努力進入市場，通過市場的方式來解決這些人住房問題。否則，如果80%以上城市居民(這里還不包括農(nóng)村居民)都是通過政府財政的方式來解決其住房問題，其結果或是住房嚴重短缺(即居民的住房條件越來越差)，或是畫餅充饑，因為政府沒有這樣大的財政能力來解決居民的住房問題。

　　比如說，對于廉租屋及經(jīng)濟適用房等的投入，2008年財政政府計劃1530億，這個數(shù)字看上去是比上幾年政府財政投資增長幾倍了，但對于整個房地產(chǎn)市場銷售額來說，也是杯水車薪，估計只占5-6%比重，而這個數(shù)據(jù)僅是計劃，政府財政落實還是另外一回事。還有，我們再從北京、上海、天津、廣州等四大城市住房建造的計劃來看，2008年這四個城市新建普通商品房為9710萬平方米，廉租屋和經(jīng)濟適用房為1413萬平方米，限價房為550萬平方米。即政府計劃建造的保障性住房僅占普通商品房的20%。這還是幾個特大城市的數(shù)據(jù)，如果在二、三線城市的情況可能比例比這低。

　　當高房價下80%以上中低收城市居民來競爭這20%保障性住房時，那么國內房地產(chǎn)市場的行為扭曲會更多嚴重。一方面，在保障性住房方面，大量的居民在競爭極少的住房，加上這種住房的競爭非市場化，那么保障性住房分配所面臨的矛盾與問題一定會嚴重。另一方面，商品房市場是20%的人口享用80%的住房資源。這不僅會造成中國嚴重稀缺的住房資源空置與浪費，而且也會讓這個市場的國內外投資者盛行。特別是當國內外大量投資者進入這個市場炒作時，國內房地產(chǎn)市場泡沫也就會越吹越大。中國經(jīng)濟及金融市場潛在的風險就越來越高。

　　既然政府的財政投入對廣大居民的住房問題來說，只是杯水車薪，在當前中國的情況下，想通過這種保障性住房的方式來解決全體居民的住房問題是不可能的，而市場仍然是解決廣大民眾住房條件的根本。要通過市場來解決，房價的問題是根本。這里有幾個問題，一就是國內住房在短短的幾年內上漲了幾倍，目前各地的房價高不高?二就是當國內80%以上居民都沒有支付能力進入普通商品房市場時，這種房價合不合理?三是原因何在?有什么可解決的辦法?

　　中國的房價高，特別是一線城市的房價過高，這是不爭的事實。從已有的數(shù)據(jù)來看，國內的房價過高，并非是不少人所說的房地產(chǎn)的“剛性需求”所在，而是在便利的銀行金融支持下，房地產(chǎn)投資炒作過火的結果。比如說，為什么2007年全國各地的房價會快速飚升?就在于大量銀行信貸流入房地產(chǎn)市場。2007年個人住房信貸本外幣達到9000多億，是2006年3倍以上。比如上海，2007年末個人住房按揭貸款余額為2862億元，同比多增加435億。而1-5月增加22億，7月份后增加413億，下半年是上半年增長近18倍。上海的房價也在這個時候又回升。

　　因此，對于目前國內房地產(chǎn)來說，并非有多少住房需求，更不是購買住房人太多而供給太少，而是房地產(chǎn)市場投資者過多(深圳2007年房地產(chǎn)市場投資者占80%以上)。而當大量的投資者利用銀行便利的金融杠桿大量地進入房地產(chǎn)市場時，房地產(chǎn)市場價格飚升就自然了。但是最近房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大變化，就在于政府意識到這一點，并出臺了相關的359號文件，嚴格限制房地產(chǎn)市場的投資行為。這個文件是一個好的文件，但還不夠，對于國內房地產(chǎn)市場的投資，不僅要通過市場準入機制、價格機制(上調利率)，還得通過嚴厲的稅收政策。

　　不過，最近監(jiān)管部門對個人住房按揭貸款準入又有了新規(guī)則，這些規(guī)則出臺一定不會出現(xiàn)一個人購買無數(shù)的現(xiàn)象(比如2004年上海就有人購買住房128套，貸款7800萬元，這樣現(xiàn)象在哪個國家發(fā)生過，只有中國才有)。如果把許多住房投資者擋在銀行信貸體系之外，那么國內房地產(chǎn)市場一定會改變。還有，今年從緊貨幣政策，利率的上升是肯定的，投資者的成本上升，也會讓一定投資者不進入這個市場。可以說，通過這些政策不僅會改變房地產(chǎn)市場投資者的預期，也會讓國內房地產(chǎn)投資風險大增，如果房地產(chǎn)投資是一個高風險及無利可圖的投資，那么國內外投資者會進入這個市場嗎(就如最近股市的情況一樣)。可以說，盡管不少地方政府不愿意，但是中央政府的政策表明是要讓國內房價理性回歸的，這是十七大報告的基本精神，也是防范國內銀行風險而不走向日本20世紀90年代、現(xiàn)在美國次按危機之路的關鍵。而國內房地產(chǎn)市場的價格能夠理性回歸，政府住房保障范圍就少了，負擔也就小了。這樣，國內房地產(chǎn)市場兩大問題就迎刃而解。這就是當前房地產(chǎn)市場問題的化解之道。


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