主題：易憲容：當(dāng)前樓市的兩大核心問題 與化解之道

　自2007年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策出現(xiàn)了一系列的大調(diào)整，從而導(dǎo)致了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式、市場利益格局、市場秩序等方面正在漸漸地發(fā)生變化。不過，在本文看來，對于這種轉(zhuǎn)型及變化中的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，住房保障體系的界定及房價(jià)理性回歸仍然是整個(gè)房地產(chǎn)市場的核心。如何來理解中國的住房保障體系，不僅決定政府房地產(chǎn)市場的政策，也決定國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來走勢;而對于房價(jià)的問題，它不僅是判斷當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場大勢的基準(zhǔn)，也是政府制定房地產(chǎn)政策的根據(jù)。因此，對住房保障體系及房價(jià)問題有個(gè)清楚的解釋，對了解中國的房地產(chǎn)市場及其政策是十分有益的。

　　對中國的住房保障體系，2007年出臺(tái)的24號(hào)文件應(yīng)該是最為權(quán)威的文件。該文件的宗旨就如何來解決城市低收入民眾的住房問題，并希望各級政府通過建造廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及貨幣化補(bǔ)貼來化解城市低收入居民的住房問題。對于這個(gè)文件，房地產(chǎn)開發(fā)商把它解釋為，中國住房問題應(yīng)該分為“住房保障方面為政府的事，房地產(chǎn)市場是開發(fā)企業(yè)的事”，即市場歸企業(yè)，保障歸政府。因此，城市居民對房價(jià)過高有意見，就在于政府在住房保障做得不夠，只要住房保障體系做好了，國內(nèi)房價(jià)最高也是無可非議的。

　　正因?yàn)樵谶@樣一個(gè)基調(diào)下，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場把住房保障的問題完全理解決為理解為政府的事情。市場上房價(jià)過高，80%以上的民眾遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場，就在于政府住房保障沒有跟上，因此，政府在房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)就是如何來增加住房保障方面的房子建造。比如說，要加大力氣廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的建造，最近更是又創(chuàng)設(shè)一種什么經(jīng)濟(jì)租用房等。

　　但是從世界各國走過的路來看(這些國家土地還是私有的)，現(xiàn)代住房保障體系，它不是建立一些廉租屋，也不是僅建造一些經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房，而是一個(gè)包括全社會(huì)居民的住房保障制度。這里有城市低收入家庭，也有城市的中產(chǎn)收入居民及中國特殊的農(nóng)村在城市里工作居民等住房問題。沒有一個(gè)覆蓋社會(huì)全體居民的住房保障體系，那么這個(gè)住房保障體系就是不健全的。而對于全覆蓋的住房保障體系，應(yīng)該是以市場為基礎(chǔ)，而不是由政府來替代，否則政府是沒有這種能力的。政府能夠做只是通過各種不同的方式來幫助不同收入居民解決其住房問題。

　　比如說，對于城市低收入家庭，政府就得通過廉租屋的方式來解決他們的住房問題，這是完全由政府負(fù)責(zé)任的部分。對于中產(chǎn)收入的居民來說，政府就得以貨幣化補(bǔ)貼、利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等政策來幫助他們努力進(jìn)入市場，通過市場的方式來解決這些人住房問題。否則，如果80%以上城市居民(這里還不包括農(nóng)村居民)都是通過政府財(cái)政的方式來解決其住房問題，其結(jié)果或是住房嚴(yán)重短缺(即居民的住房條件越來越差)，或是畫餅充饑，因?yàn)檎疀]有這樣大的財(cái)政能力來解決居民的住房問題。

　　比如說，對于廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房等的投入，2008年財(cái)政政府計(jì)劃1530億，這個(gè)數(shù)字看上去是比上幾年政府財(cái)政投資增長幾倍了，但對于整個(gè)房地產(chǎn)市場銷售額來說，也是杯水車薪，估計(jì)只占5-6%比重，而這個(gè)數(shù)據(jù)僅是計(jì)劃，政府財(cái)政落實(shí)還是另外一回事。還有，我們再從北京、上海、天津、廣州等四大城市住房建造的計(jì)劃來看，2008年這四個(gè)城市新建普通商品房為9710萬平方米，廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房為1413萬平方米，限價(jià)房為550萬平方米。即政府計(jì)劃建造的保障性住房僅占普通商品房的20%。這還是幾個(gè)特大城市的數(shù)據(jù)，如果在二、三線城市的情況可能比例比這低。

　　當(dāng)高房價(jià)下80%以上中低收城市居民來競爭這20%保障性住房時(shí)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的行為扭曲會(huì)更多嚴(yán)重。一方面，在保障性住房方面，大量的居民在競爭極少的住房，加上這種住房的競爭非市場化，那么保障性住房分配所面臨的矛盾與問題一定會(huì)嚴(yán)重。另一方面，商品房市場是20%的人口享用80%的住房資源。這不僅會(huì)造成中國嚴(yán)重稀缺的住房資源空置與浪費(fèi)，而且也會(huì)讓這個(gè)市場的國內(nèi)外投資者盛行。特別是當(dāng)國內(nèi)外大量投資者進(jìn)入這個(gè)市場炒作時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫也就會(huì)越吹越大。中國經(jīng)濟(jì)及金融市場潛在的風(fēng)險(xiǎn)就越來越高。

　　既然政府的財(cái)政投入對廣大居民的住房問題來說，只是杯水車薪，在當(dāng)前中國的情況下，想通過這種保障性住房的方式來解決全體居民的住房問題是不可能的，而市場仍然是解決廣大民眾住房條件的根本。要通過市場來解決，房價(jià)的問題是根本。這里有幾個(gè)問題，一就是國內(nèi)住房在短短的幾年內(nèi)上漲了幾倍，目前各地的房價(jià)高不高?二就是當(dāng)國內(nèi)80%以上居民都沒有支付能力進(jìn)入普通商品房市場時(shí)，這種房價(jià)合不合理?三是原因何在?有什么可解決的辦法?

　　中國的房價(jià)高，特別是一線城市的房價(jià)過高，這是不爭的事實(shí)。從已有的數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)的房價(jià)過高，并非是不少人所說的房地產(chǎn)的“剛性需求”所在，而是在便利的銀行金融支持下，房地產(chǎn)投資炒作過火的結(jié)果。比如說，為什么2007年全國各地的房價(jià)會(huì)快速飚升?就在于大量銀行信貸流入房地產(chǎn)市場。2007年個(gè)人住房信貸本外幣達(dá)到9000多億，是2006年3倍以上。比如上海，2007年末個(gè)人住房按揭貸款余額為2862億元，同比多增加435億。而1-5月增加22億，7月份后增加413億，下半年是上半年增長近18倍。上海的房價(jià)也在這個(gè)時(shí)候又回升。

　　因此，對于目前國內(nèi)房地產(chǎn)來說，并非有多少住房需求，更不是購買住房人太多而供給太少，而是房地產(chǎn)市場投資者過多(深圳2007年房地產(chǎn)市場投資者占80%以上)。而當(dāng)大量的投資者利用銀行便利的金融杠桿大量地進(jìn)入房地產(chǎn)市場時(shí)，房地產(chǎn)市場價(jià)格飚升就自然了。但是最近房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大變化，就在于政府意識(shí)到這一點(diǎn)，并出臺(tái)了相關(guān)的359號(hào)文件，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場的投資行為。這個(gè)文件是一個(gè)好的文件，但還不夠，對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資，不僅要通過市場準(zhǔn)入機(jī)制、價(jià)格機(jī)制(上調(diào)利率)，還得通過嚴(yán)厲的稅收政策。

　　不過，最近監(jiān)管部門對個(gè)人住房按揭貸款準(zhǔn)入又有了新規(guī)則，這些規(guī)則出臺(tái)一定不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)人購買無數(shù)的現(xiàn)象(比如2004年上海就有人購買住房128套，貸款7800萬元，這樣現(xiàn)象在哪個(gè)國家發(fā)生過，只有中國才有)。如果把許多住房投資者擋在銀行信貸體系之外，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場一定會(huì)改變。還有，今年從緊貨幣政策，利率的上升是肯定的，投資者的成本上升，也會(huì)讓一定投資者不進(jìn)入這個(gè)市場?？梢哉f，通過這些政策不僅會(huì)改變房地產(chǎn)市場投資者的預(yù)期，也會(huì)讓國內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大增，如果房地產(chǎn)投資是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)及無利可圖的投資，那么國內(nèi)外投資者會(huì)進(jìn)入這個(gè)市場嗎(就如最近股市的情況一樣)?？梢哉f，盡管不少地方政府不愿意，但是中央政府的政策表明是要讓國內(nèi)房價(jià)理性回歸的，這是十七大報(bào)告的基本精神，也是防范國內(nèi)銀行風(fēng)險(xiǎn)而不走向日本20世紀(jì)90年代、現(xiàn)在美國次按危機(jī)之路的關(guān)鍵。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格能夠理性回歸，政府住房保障范圍就少了，負(fù)擔(dān)也就小了。這樣，國內(nèi)房地產(chǎn)市場兩大問題就迎刃而解。這就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題的化解之道。


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