主題：中國(guó)國(guó)貿(mào):新北京璀璨明珠


從城市發(fā)展階段看,一線城市處于城市化第二個(gè)拐點(diǎn),商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入上升周期; 全球產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)移成為區(qū)域發(fā)展催化劑,總部外向型經(jīng)濟(jì)的城市定位支撐北京上海躋身亞洲一線,在內(nèi)資外資共同推動(dòng)下,商業(yè)地產(chǎn)需求大幅攀升,金融街和國(guó)貿(mào)所處CBD 板塊成為直接受益者。
國(guó)貿(mào)三期 A 階段投入運(yùn)營(yíng)后,寫字樓權(quán)益可出租面積增加到19.5 萬(wàn)平方米,商城擴(kuò)充到9.0 萬(wàn)平方米,酒店新增4.2 萬(wàn)平方米,加上國(guó)貿(mào)公寓5.1 萬(wàn)平米和國(guó)貿(mào)展廳7600 平米,總權(quán)益出租面積達(dá)到38.5 萬(wàn)平方米,較一二期18.0 萬(wàn)的可出租面積增長(zhǎng)一倍。國(guó)貿(mào)08 年租金收入8.9億,出租率穩(wěn)定在95%,項(xiàng)目資本回報(bào)率6.4%,盈利模式清晰,是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)藍(lán)籌。
投資建議:國(guó)貿(mào)三期 2010 起正式運(yùn)營(yíng),困擾多年的成長(zhǎng)性得到解決,擁有階段性的機(jī)會(huì),預(yù)計(jì)2010 年起收入增速為25%、43%、25%,凈利率增速為-7.3%、67.7%和61.2%,考慮借款資本化結(jié)束后年財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅上升,預(yù)計(jì)10-12 年EPS 為0.15 元,0.51 元和0.80 元,以9%的折現(xiàn)率計(jì)算NAV 為14.68 元/股,目前股價(jià)具有很高的安全邊際,評(píng)級(jí)推薦。
主要風(fēng)險(xiǎn): 2010 年上半年CBD 區(qū)域新增寫字樓供應(yīng)力度增大,三期55層以上高層和二期重新招租進(jìn)度低于預(yù)期。商業(yè)地產(chǎn)融資渠道拓寬,資金面向好,高端商業(yè)地產(chǎn)供給加大增加國(guó)貿(mào)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

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