主題：首創(chuàng)股份：?？谖骱０锻恋亻_發(fā)進(jìn)入回報(bào)期

公司披露業(yè)績預(yù)告,預(yù)計(jì) 09 年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤比上年同期增長50%以上。
評論:4Q業(yè)績?nèi)缙诟纳?程度超出預(yù)期。

之前我們認(rèn)為基于(1)隨著水價(jià)上調(diào),旗下子公司進(jìn)入業(yè)績改善通道,(2)工程于4Q 集中確認(rèn),公司4Q 業(yè)績將環(huán)比改善。公司前3 季度歸屬母公司凈利1.87 億合EPS0.085 元,按照公司預(yù)告,4Q 單季收益將略超過前3 季度業(yè)績,改善程度超出預(yù)期,預(yù)計(jì)主要原因是?？谕恋匾患夐_發(fā)進(jìn)入回報(bào)期以及水務(wù)工程的集中確認(rèn)。

?？谕恋匾患夐_發(fā)進(jìn)入回報(bào)期。

海口西海岸項(xiàng)目進(jìn)入回報(bào)期。07 年5 月首創(chuàng)股份與海口市土地儲備整理中心簽署了《?？谑形骱Ｐ聟^(qū)土地一級開發(fā)合作合同》,規(guī)劃總面積約5209 畝,分兩期開發(fā):一期開發(fā)面積約4050 畝,二期開發(fā)面積約1159 畝;土地的性質(zhì)為綜合用地,開發(fā)后納入土地供應(yīng)計(jì)劃。土地出讓收益在上繳相應(yīng)的稅、費(fèi)后由政府和公司按約定比例進(jìn)行分配。項(xiàng)目由北京水星投資管理有限責(zé)任公司(公司控股99%的子公司)旗下的全資子公司?？谑讋?chuàng)西海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)。

09 年下半年項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入回報(bào)期,開始有土地成交記錄。

項(xiàng)目回報(bào)豐厚。若按10%回報(bào)率算,回報(bào)期年貢獻(xiàn)6000-7000 萬,但實(shí)際可能更高。源于:(1)土地開發(fā)成本低,預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資總額約在6-7 億元,開發(fā)成本約為12-14 萬元/畝;(2)土地升值明顯,在“?？谑姓罗k公地址”和“國際旅游島”刺激下不斷升溫,公司開發(fā)土地多集中在長流起步區(qū),3 季度以來成交活躍,且成交價(jià)格高達(dá)100 多萬元/畝;(3)海南土地一級開發(fā)享有優(yōu)惠政策,06 年7 月,海南省人民政府出臺的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》指出:“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分,按照市、縣政府所得不得低于30%的比例,確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例?！睋Q言之,一級開發(fā)商最高可分得70%的土地純收益。

考慮到 2010 年土地轉(zhuǎn)讓收益可能超出預(yù)期,以及水價(jià)上漲對全年業(yè)績影響,預(yù)計(jì)公司09、10 年的EPS 分別為0.18、0.22 元,對應(yīng)動態(tài)PE 為39.6、32.4 倍,維持“謹(jǐn)慎推薦”評級。


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