主題：云南城投：一級(jí)開發(fā)的金礦

　　2009年5月，南匯并入浦東，一時(shí)間土地級(jí)別連升5級(jí)，出讓價(jià)翻7倍，一地難求。

　　上海黃埔江，杭州西子湖，天津海河，特區(qū)深圳河——這里展示著城市化第一波的璀璨。

　　城市化，一方面農(nóng)村人口大量進(jìn)城，一方面原住民向城市外圍遷徙；城市面積不斷擴(kuò)大，市中心布滿商業(yè)地產(chǎn)天價(jià)豪宅，普通住宅則散落在邊邊角角，現(xiàn)代交通工具維系著城市的脈絡(luò)。

　　在一個(gè)個(gè)巨無霸一線城市陸續(xù)竣工后，一方面市中心地產(chǎn)價(jià)格已絕塵而去，超過了大眾的購買力；一方面城市外圍地產(chǎn)日益偏遠(yuǎn)，超過了正常工作生活所能承受的時(shí)間成本，城市擴(kuò)張的步伐到此遭遇瓶頸，這些城市的地產(chǎn)需求總有相對(duì)飽和的一天。

　　地產(chǎn)業(yè)的增長點(diǎn)在哪里？

　　年底結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出新的舉措推動(dòng)城鎮(zhèn)化：在中小城市放松戶籍限制。這一舉措意味著城鄉(xiāng)二元化之間的閘門將打開，中小城市有望迅速擴(kuò)容，實(shí)質(zhì)性推動(dòng)第二波城市化進(jìn)程。如果中小城市占比大的省區(qū)能將城鎮(zhèn)化率提升到全國平均水平的45.7%，將成為地產(chǎn)業(yè)新的增長點(diǎn)。

　　一些土地一級(jí)開發(fā)公司先知先覺，已經(jīng)獲取了第一桶金。云南城投(25.60,-1.28,-4.76%)(600239)和渝開發(fā)(12.98,-0.29,-2.19%)(000514)的模式在2009年已經(jīng)獲得了資本市場的認(rèn)可。

　　由于城鎮(zhèn)化不光是原有城區(qū)的擴(kuò)展，更多的是對(duì)整個(gè)城市的重新規(guī)劃，土地一級(jí)開發(fā)便占據(jù)極其重要的位置。規(guī)劃、拆遷、七通一平，給城投公司的介入提供了機(jī)遇。

　　在云南城投模式里，昆明政府將滇池附近4.18萬畝(近30平方公里)范圍的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)外包給云南城投——云南城投作為國資控股城投公司借殼上市。然后，由上市公司通過二級(jí)市場進(jìn)行融資，補(bǔ)充資金，投入的資金將按照五五分成獲得回報(bào)，主要來源于開發(fā)后土地轉(zhuǎn)讓款。

　　根據(jù)昆明政府的規(guī)劃，今后20多年，昆明城區(qū)人口將從現(xiàn)在的近300萬人發(fā)展到450萬人，面積從212平方公里擴(kuò)大一倍多，達(dá)460平方公里。本世紀(jì)初，云南省委、省政府提出了2020年云南的城市化率達(dá)到50%的目標(biāo)。云南省總?cè)丝跒?300萬人，這也就意味著，將有2150萬人住進(jìn)城市。而昆明作為省會(huì)，將有越來越多的人涌進(jìn)來。

　　對(duì)于地方政府而言，這種模式可謂不需投入而實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)與收益的一招妙棋。對(duì)于開發(fā)商而言，介入一級(jí)開發(fā)，一來可加強(qiáng)與政府溝通，更好把握土地規(guī)劃定位等，便于在二級(jí)開發(fā)拿地中掌握主動(dòng)權(quán)；二來便于取得巨額城市基礎(chǔ)建設(shè)貸款。

　　土地是政府壟斷資產(chǎn)，在市場向好的情況下，招拍掛制度導(dǎo)致二級(jí)開發(fā)商群雄逐鹿，土地注定會(huì)得到比較高的溢價(jià)空間。能夠與政府坐分收成，注定了此類城投公司旱澇保收，豐衣足食。

　　云南城投三季度預(yù)收賬款比年初增長196倍，上市公司中漲幅第一，為這種模式樹立了好樣板。

　　渝開發(fā)則因大股東持續(xù)資產(chǎn)注入的預(yù)期而備受關(guān)注。大股東重慶城投截至2007年底，共擁有儲(chǔ)備整治土地約8.67萬畝位于“兩江新區(qū)”。年初，在中央政府網(wǎng)站上正式發(fā)布了《意見》，把兩江新區(qū)建設(shè)成為內(nèi)陸對(duì)外開放的制高點(diǎn)，成為繼上海浦東和天津?yàn)I海新區(qū)之后、具有國際影響的中國第三大開發(fā)區(qū)。

　　2009年5月，南匯并入浦東，一時(shí)間土地級(jí)別連升5級(jí)，出讓價(jià)翻7倍，且一地難求。南匯的今天，可視作浦東新區(qū)開放后地價(jià)高潮迭起的投影。

　　濱海新區(qū)也不例外。2006年榮升為國家戰(zhàn)略，隨后半年內(nèi)，地價(jià)隨之出現(xiàn)成倍的拉升。由海邊的不毛之地，到寸土寸金的全國第二大開發(fā)區(qū)，短短幾年時(shí)間，地價(jià)逐漸趕超天津市區(qū)的水平。

　　這些過往的例子，都可為“兩江新區(qū)”的明天提供一些參照。

　　作為中國西部唯一的直轄市，重慶2008年住宅銷售面積超過上海，為全國銷量最大。然而城市化率仍然較低，僅51%。在加速城市化的進(jìn)程中，第三個(gè)綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)“成渝”實(shí)驗(yàn)區(qū)的推進(jìn)以及“兩江新區(qū)”的建設(shè)，將起到引擎的作用。

　　2009年，中匯醫(yī)藥(21.88,-0.45,-2.02%)(000809)、勝利股份(8.66,-0.12,-1.37%)(000407)等一批公司也紛紛實(shí)踐這一模式，在土地市場火爆的情況下，大掘一級(jí)開發(fā)的黃金。

　　如今，在中央文件的指引下，這種“地方政府+城投公司”的土地合作開發(fā)模式，有著大行其道的堅(jiān)實(shí)理由。對(duì)投資者來說，下一個(gè)“云南城投”可按圖索驥，問題是地方政府究竟會(huì)選擇哪一個(gè)殼資源作為載體呢？



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