主題：云南城投2018年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述


云南城投2018年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

一、經(jīng)營(yíng)情況討論與分析

2018年在金融財(cái)政政策定向“寬松”的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”。房地產(chǎn)市場(chǎng)百城均價(jià)各季度累計(jì)漲幅較去年同期均收窄，整體價(jià)格趨于穩(wěn)定。從各級(jí)城市來(lái)看，2018年各線城市累計(jì)漲幅較去年同期均收窄，其中三線城市累計(jì)漲幅回落最明顯。在2018年三四季度的交接期，房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯的變化，有31個(gè)城市出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格下跌。

（1）2018年公司經(jīng)營(yíng)成果

面對(duì)復(fù)雜的外部市場(chǎng)環(huán)境，2018年公司依然取得不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)成果：公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95.43億元，較2017年的143.91億元下降33.69%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)4.91億元，較2017年的2.64億元上升85.98%；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入毛利率35.69%，較2017年的30.38%上升5.31個(gè)百分點(diǎn)。

公司基本每股收益為0.28元，較2017年的0.16元上升75%。

（2）布局全國(guó)，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力

2018年，公司組建了華東、華南事業(yè)部，積極拓展長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域市場(chǎng)，獲取了廣東東莞麻涌鎮(zhèn)德廣隆項(xiàng)目；完成海南省?？谑泻Ｄ蠂?guó)際會(huì)展中心綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)，成立海南事業(yè)部。截至2018年末，公司已實(shí)現(xiàn)全國(guó)區(qū)域戰(zhàn)略板塊布局，項(xiàng)目分布北京、廣東、海南、浙江、四川、陜西等國(guó)內(nèi)一線區(qū)域、城市及云南昆明、大理、版納等地，依托優(yōu)勢(shì)區(qū)域的土地資源及政府支持，為公司夯實(shí)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型奠定了良好基礎(chǔ)。

（3）完善配套產(chǎn)業(yè)，提升品牌影響力，完善相關(guān)服務(wù)平臺(tái)

2018年，公司和中國(guó)銀泰合資成立了云泰商管公司。截至目前，云泰商管公司已完成股東方委托的14個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的正式接管，管理商業(yè)面積約300萬(wàn)平方米；公司新設(shè)全資子公司七彩（天津）貿(mào)易有限公司，通過(guò)推行集中采購(gòu)工作，以貿(mào)易平臺(tái)為紐帶，助推公司產(chǎn)品品質(zhì)的提升；園林、物業(yè)兩大配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)提升改造，也取得了一定的成績(jī)，物業(yè)公司持續(xù)推行品質(zhì)優(yōu)化提升，截至目前，物業(yè)總體接管面積達(dá)1013萬(wàn)平方米，較上一年度348.3萬(wàn)平方米增長(zhǎng)190%，榮獲“2018中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”稱號(hào)。最終，公司將形成以商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、物業(yè)服務(wù)平臺(tái)、景觀園林平臺(tái)、貿(mào)易集采平臺(tái)為一體的綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，助力公司運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平的提升，為公司的提質(zhì)增效、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。

（4）有效盤活資產(chǎn)，積極去庫(kù)存增收益

面對(duì)市場(chǎng)變化，公司及時(shí)制定專項(xiàng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)及獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)措施，細(xì)分存貨去化目標(biāo)，快速出臺(tái)推薦購(gòu)買獎(jiǎng)勵(lì)等政策，為銷售提供了有力支撐。同時(shí)，根據(jù)公司的戰(zhàn)略部署對(duì)部分成熟項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真盤點(diǎn)，通過(guò)多種方式有效盤活資產(chǎn)，全年完成大理滿江項(xiàng)目、古滇項(xiàng)目的資產(chǎn)處置，及時(shí)回收資金。

（5）積極推進(jìn)重大資產(chǎn)重組工作

因市場(chǎng)環(huán)境的變化，公司收購(gòu)成都環(huán)球世紀(jì)會(huì)展旅游集團(tuán)有限公司100%股權(quán)的重大資產(chǎn)重組工作需進(jìn)一步落實(shí)和完善，部分事項(xiàng)尚需與交易對(duì)方進(jìn)一步協(xié)商，現(xiàn)公司重大資產(chǎn)重組事宜處于中止審查狀態(tài)。

為加速實(shí)現(xiàn)公司轉(zhuǎn)型，優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，確保公司健康、穩(wěn)定發(fā)展，公司將積極與交易對(duì)方進(jìn)行溝通和協(xié)商，并結(jié)合公司實(shí)際情況，積極探索符合公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向、有利于公司可持續(xù)發(fā)展的重大資產(chǎn)重組等工作。

（6）大力推行及實(shí)施降成本管理舉措

為有效降低項(xiàng)目成本，公司組建了集中采購(gòu)平臺(tái)貿(mào)易公司，并修編發(fā)布了《采購(gòu)管理制度》及操作指引。同時(shí)強(qiáng)化工程成本管理，推行戰(zhàn)略合作模式：2018年，公司工程成本管理由傳統(tǒng)的核算型轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺杀静邉?控制”模式，建立了“以目標(biāo)成本為標(biāo)尺，以責(zé)任成本為指引，以合約規(guī)劃為前置，以動(dòng)態(tài)成本為重點(diǎn)，以監(jiān)督評(píng)價(jià)為手段，以結(jié)果運(yùn)用為導(dǎo)向”的成本管理體系，規(guī)范統(tǒng)一項(xiàng)目工程成本科目，編制發(fā)布目標(biāo)成本、責(zé)任成本及合約規(guī)劃管理文件及作業(yè)指引，實(shí)現(xiàn)以目標(biāo)成本作為成本后評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

（7）夯實(shí)黨建基礎(chǔ)帶動(dòng)文化建設(shè)，推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作

公司黨委落實(shí)黨建工作主體責(zé)任，堅(jiān)持黨建工作與公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作同部署同落實(shí)同考核，按要求開(kāi)展換屆選舉工作，選舉產(chǎn)生出新一屆黨委及紀(jì)委；根據(jù)組織架構(gòu)實(shí)際優(yōu)化調(diào)整黨組織機(jī)構(gòu)，設(shè)立15個(gè)基層黨組織，規(guī)范黨組織的管理模式和工作履職保障機(jī)制；公司紀(jì)委緊緊圍繞改革、發(fā)展、穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作中心嚴(yán)格落實(shí)黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制，認(rèn)真履行紀(jì)委的監(jiān)督責(zé)任。

二、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：云南省有著得天獨(dú)厚的氣候及生態(tài)優(yōu)勢(shì)，具備發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)。本著“綠水青山就是金山銀山”的理念以及云南省政府提出全力打造世界一流的“綠色能源”“綠色食品”“健康生活目的地”這“三張牌”的戰(zhàn)略發(fā)展要求，公司將充分利用自身優(yōu)勢(shì)并依托省城投集團(tuán)多業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同作用，提升康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)能力，實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)。

多元化的項(xiàng)目拓展能力：除了公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛方式以外，還通過(guò)政企合作、舊城改造、合作開(kāi)發(fā)、兼并收購(gòu)等靈活的拓展方式獲取項(xiàng)目資源，通過(guò)增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增強(qiáng)了公司的可持續(xù)發(fā)展能力。

較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：公司收購(gòu)銀泰系列項(xiàng)目，整合了相關(guān)商業(yè)運(yùn)營(yíng)資源，完成了商業(yè)管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)公司旗下現(xiàn)有和未來(lái)新增的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，有利于商業(yè)品牌價(jià)值的提升，也有利于提升整體經(jīng)營(yíng)收益，增強(qiáng)了公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

三、公司關(guān)于公司未來(lái)發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢(shì)

截止2018年12月，我國(guó)財(cái)政總收入258757億元，房地產(chǎn)總收入占財(cái)政總收入從2014年的31.6%增幅到2018年的35.7%,從數(shù)據(jù)看目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展穩(wěn)中向好，財(cái)政收入逐年遞增，房地產(chǎn)總收入占比超過(guò)30%。全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%。其中住宅投資85192億元，增長(zhǎng)13.4%；辦公樓投資5996億元，下降11.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資14177億元，下降9.4%。年末商品房待售面積52414萬(wàn)平方米，比上年末減少6510萬(wàn)平方米。其中，商品住宅待售面積25091萬(wàn)平方米，減少5072萬(wàn)平方米。(以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)《2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》)基于“房住不炒”的基調(diào)，經(jīng)過(guò)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的密集的政策調(diào)控，在年底，住建部召開(kāi)全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房住不炒定位將不變，調(diào)控政策將繼續(xù)保持連續(xù)性穩(wěn)定性。

2019年3月公布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)中，恒大、萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)、保利、中海、龍湖等總共30家房企實(shí)現(xiàn)了銷售千億元的突破。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢(shì)，快速進(jìn)入相對(duì)活躍的市場(chǎng)。隨著2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著降溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了一定的戰(zhàn)略調(diào)整，更加注重減速提質(zhì)、穩(wěn)健發(fā)展。主要房企圍繞“減增速、降負(fù)債、提品質(zhì)、增效益”展開(kāi)，諸多房企調(diào)整戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)方向。房企的盈利模式逐步從產(chǎn)銷模式向資管模式轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變，從注重規(guī)模、周轉(zhuǎn)率和銷售收入向注重持續(xù)現(xiàn)金流入轉(zhuǎn)變。

綜上所述，在提質(zhì)降速發(fā)展背景下，多元經(jīng)營(yíng)是房企在當(dāng)前行業(yè)背景下尋求突破的轉(zhuǎn)型路徑之一。房地產(chǎn)企業(yè)多元業(yè)務(wù)布局主要有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+、地產(chǎn)上下游、存量管理以及其它創(chuàng)新業(yè)務(wù)四大板塊，而圍繞地產(chǎn)上下游布局成為房企相對(duì)穩(wěn)健的拓展方式。企業(yè)借此以形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，有效降低成本。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

2018年是公司“十三五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第三年，繼續(xù)夯實(shí)從“立足昆明、布局云南”到以云南為中心向西南和全國(guó)擴(kuò)展的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)積極推進(jìn)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

在公司“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告的指引下，立足新常態(tài)，融入新經(jīng)濟(jì)，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，協(xié)同集團(tuán)公司大健康、大休閑資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，構(gòu)建城市住宅綜合體、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新商業(yè)模式。搭建互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)和社區(qū)O2O平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)向“開(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商”的轉(zhuǎn)型。放眼“一帶一路”，深耕云南，拓展全國(guó)，逆勢(shì)擴(kuò)張，彎道超車，成長(zhǎng)為中國(guó)健康休閑地產(chǎn)引領(lǐng)者。同時(shí)通過(guò)開(kāi)發(fā)收益和投資收益相結(jié)合方式提升公司盈利能力，實(shí)現(xiàn)近中遠(yuǎn)期盈利水平的平衡。

根據(jù)公司“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃，加強(qiáng)向大健康、大休閑產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求，協(xié)同集團(tuán)大健康、大休閑資源優(yōu)勢(shì)向康養(yǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。以目前公司形成的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、物業(yè)服務(wù)平臺(tái)、景觀園林平臺(tái)、貿(mào)易集采平臺(tái)的綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)為基礎(chǔ)，繼續(xù)完善相關(guān)配套服務(wù)平臺(tái)體系，提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平，加速公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

(三)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

2019年，公司全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)收入110億元，計(jì)劃投資173億元。

2019年，是十三五戰(zhàn)略的第四個(gè)年頭，是公司抓住發(fā)展機(jī)會(huì)并持續(xù)發(fā)展十三五戰(zhàn)略的關(guān)鍵之年。公司將以加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為總體目標(biāo)，研判市場(chǎng)形勢(shì)，堅(jiān)定轉(zhuǎn)型思路。2019年主要工作思路如下：

（一）加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，聚焦綠色康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

2019年，公司將加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路，認(rèn)真落實(shí)成為綠色康養(yǎng)綜合服務(wù)商的目標(biāo)要求，一方面對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目資源進(jìn)行全面盤點(diǎn)，結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃及轉(zhuǎn)型需要，對(duì)已有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域作重點(diǎn)布局。力爭(zhēng)在2019年，公司在大健康、大休閑的目標(biāo)方向指引下，深入研究綠色康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，建立有效的拓展渠道，擴(kuò)大土地資源儲(chǔ)備，打造全國(guó)綠色康養(yǎng)綜合服務(wù)商。

（二）強(qiáng)化大運(yùn)營(yíng)管理提升，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。

2018年是運(yùn)營(yíng)管理體系的改進(jìn)提升年，2019年將是大運(yùn)營(yíng)全面鋪開(kāi)，抓落實(shí)、抓執(zhí)行的管理實(shí)施年。2019年要通過(guò)“展計(jì)劃”、“定方向”、“明指標(biāo)”、“建標(biāo)準(zhǔn)”、“管動(dòng)態(tài)”、“配機(jī)制”六個(gè)方面的管控組合，全面推行項(xiàng)目“高周轉(zhuǎn)”模式的落地，最終實(shí)現(xiàn)“以財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向，以計(jì)劃、貨值、現(xiàn)金流和利潤(rùn)四個(gè)要素為管控目標(biāo)”的全周期、全業(yè)務(wù)、全組織協(xié)同下的高效運(yùn)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。

（三）優(yōu)化工程管理，降本增效。

2019年持續(xù)推行“成本策劃+控制型”管理體系的執(zhí)行落地，協(xié)同公司信息化管理部門對(duì)合約、合同、成本、采購(gòu)信息化系統(tǒng)上線運(yùn)行，在工程成本管理方面，全力推行以“目標(biāo)成本→責(zé)任成本→動(dòng)態(tài)成本→成本后評(píng)價(jià)→數(shù)據(jù)庫(kù)沉淀”的業(yè)務(wù)閉環(huán)為主線，建立健全成本管理制度、流程、模型及表單；逐步前置成本管理工作，協(xié)同產(chǎn)品研發(fā)做好產(chǎn)品成本指標(biāo)、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)和限額設(shè)計(jì)管理工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目降本增效。

(四)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激化，房產(chǎn)行業(yè)從快速增長(zhǎng)期慢慢進(jìn)入成熟期，公司作為房地產(chǎn)企業(yè)面臨著來(lái)自外部和內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)：外部及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、中美貿(mào)易摩擦帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的消費(fèi)、投資都趨于保守，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)流動(dòng)性放緩，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的壓力。從政府層態(tài)度來(lái)看，限制房企融資和提高房貸門檻，地產(chǎn)金融環(huán)境短期內(nèi)并未有放松的跡象。

內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：在外部環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀的形勢(shì)下，公司面臨去化率偏低、存貨逐年攀升、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度較慢的問(wèn)題。這就要求公司加快現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，進(jìn)一步增加銷售收入和銷售回款速度，并掌握好自身資源優(yōu)勢(shì)，保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，優(yōu)化項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)。同時(shí)要依托集團(tuán)公司相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源支持、公司的資源儲(chǔ)備、自身的區(qū)位等優(yōu)勢(shì)，盤活存量資產(chǎn)，聚焦綠色康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，積極推進(jìn)公司向康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

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