主題：“絕版地王”洽購中國國貿(mào)


　　矗立在北京東三環(huán)邊的北京國際貿(mào)易中心不僅是CBD的地標建筑，同時也是北京城的時代標志。也許過不了多久，這座見證了首都國際化進程的大廈就將歸到新科"地王"--方興地產(chǎn)（中國）有限公司（00817.HK，下稱方興地產(chǎn)）名下。
　　"收購中國國貿(mào)(600007.SH)的計劃在去年底就已啟動，但由于經(jīng)濟危機而被擱置。"據(jù)接近方興地產(chǎn)的人士介紹，今年4月這一收購計劃被再次推遲，現(xiàn)在重提這一收購計劃的理由是方興地產(chǎn)將集中精力進行擴張而拿下國貿(mào)也可與其剛拿下的北京"地王"遙相呼應(yīng)。
　　2009年手握重金的方興地產(chǎn)改變了此前的"收購"套路，而是將發(fā)展中心轉(zhuǎn)移到土地市場。在以40.6億元強勢拿下廣渠路15號地王后，這家擁有央企背景的開發(fā)企業(yè)一下成了被關(guān)注的焦點。
　　被業(yè)界譽為"絕版"地王的15號地是最理想的"戰(zhàn)略陣地"，方興地產(chǎn)的"巨頭"目標也由此開啟。
　　"地王"的400億資金
　　回憶6月30日的奪地過程，SOHO中國董事長潘石屹用"玩兒命"來形容。盡管資歷尚淺，但背景深厚、野心勃勃的方興地產(chǎn)有"玩兒命"的魄力。作為遠洋地產(chǎn)的"表兄弟"，方興地產(chǎn)肩負著"高端商業(yè)地產(chǎn)龍頭"的目標。
　　2004年6月，中國中化集團將旗下部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包，在香港注冊了全資子公司方興地產(chǎn)。作為國務(wù)院特批的16家將房地產(chǎn)作為核心業(yè)務(wù)的國有企業(yè)之一，中化集團是方興地產(chǎn)最有力的保障：集團曾18次入選全球企業(yè)500強，2008年營業(yè)額超過3000億元。
　　實際上在方興地產(chǎn)成立10年前，中化集團就和中國遠洋集團聯(lián)手成立了遠洋地產(chǎn)（目前持股13.6%），因此擁有相當龐大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。方興地產(chǎn)成立后，遠洋地產(chǎn)業(yè)務(wù)以住宅為主，方興地產(chǎn)則是中化集團傾力打造的商業(yè)地產(chǎn)旗艦。
　　成立初期的方興地產(chǎn)默默無聞，只是在珠海和上海等地經(jīng)營著幾個小型項目。隨著2007年8月在香港上市，方興地產(chǎn)也正式邁出了擴張腳步。不僅收購中化集團旗下幾個大型商業(yè)項目，同時也具備了更強的融資能力。
　　2009年，政府開始投入巨額資金促進經(jīng)濟回暖，擁有央企背景的方興地產(chǎn)也就成了直接受益者。短短半年時間就積聚了足以和其他地產(chǎn)巨頭抗衡的資金實力。
　　3月初，方興地產(chǎn)正式以配股的形式增發(fā)16.27億股，集資數(shù)額達到了27.17億港元。
　　在4、5月間先后從中國銀行北京分行和工商銀行上海分行分別獲得200億元和45億元的授信額度。
　　"盡管最近銀行房貸量增加了很多，但成立時間短、開發(fā)項目少的企業(yè)想要獲得百億級信貸基本不可能。"談到方興地產(chǎn)兩月間獲得逾245億信貸額度，一個銀行業(yè)資深人士稱這完全是依仗其集團公司的"身份"--央企的身價和實力是最好的貸款保證。
　　除了各種融資手段，方興地產(chǎn)還依靠央企獨有的"資源"進行套現(xiàn)：6月中，方興地產(chǎn)將旗下上海港客運中心7棟寫字樓銷售，套現(xiàn)50億元。中國中化集團、中國遠洋運輸集團、中國海運集團、上海房產(chǎn)、上海建工、上海港務(wù)集團、地中海航運公司--稍微留意下7棟寫字樓的買家身份，就不難看出方興地產(chǎn)套現(xiàn)路徑。
　　根據(jù)方興地產(chǎn)年報，截至2008年底，公司開發(fā)和持有的高端商業(yè)地產(chǎn)面積約170萬平方米，總資產(chǎn)達345億港元，凈負債率為26%，同時手中持有約60億元（人民幣）現(xiàn)金。
　　簡單算下來，方興地產(chǎn)可支配資金已經(jīng)超過了400億元。"財大氣粗"地搶下15號地王也就不難理解了。
　　"龍頭"潛質(zhì)幾何
　　在拿下建筑面積達28萬平方米的"15號地"后，方興地產(chǎn)副總蓋劍高立刻被媒體包圍。他除了透露該地塊將被打造成"精品"綜合體，還留下一句意味深長的話："我們看好房地產(chǎn)的前景，還將繼續(xù)拿地。"對于方興地產(chǎn)高價爭地的動機，潘石屹就曾直言："在金融危機背景的沖擊下，國家發(fā)了大量的錢，銀行也放了大量的款。但產(chǎn)能過剩仍是全球經(jīng)濟的主流，這些錢不可能再去投資建電子廠，建化工廠，只能投到房地產(chǎn)，購買土地。"不過也有人表示，15號地位置好、體量大、可塑性強，是目前北京土地市場最優(yōu)越的地塊，對開發(fā)商來說是具有戰(zhàn)略意義的"制高點"。"誰能奪得這塊地，很有可能三到五年之后該開發(fā)商將成為北京房地產(chǎn)龍頭。"北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少峰分析認為，遠洋地產(chǎn)、SOHO中國和保利地產(chǎn)都是手握重金來"搶"這塊地，"硬碰硬"的結(jié)果便是更敢出高價的方興地產(chǎn)勝出。
　　"如果單純地為了囤地，（方興地產(chǎn)）完全可以去拿一些性價比更高的地塊，沒必要把自己推到風(fēng)口浪尖上。"一位接近方興地產(chǎn)的人士告訴記者，繼珠海和上海之后，北京將成為方興地產(chǎn)又一個發(fā)展重點。不惜重金和曝光率搶占"制高點"，是為了日后在北京擴張打好基礎(chǔ)。"方興地產(chǎn)一直想成為商業(yè)地產(chǎn)龍頭，眼下央企擁有巨大的資金優(yōu)勢，正是擴張的好時機。"此前，方興地產(chǎn)的開發(fā)完全是在吃中化集團的"老底"。其2008年總收入為39.14億港元。
　　無論在年銷售額還是開發(fā)量和土地存量上都難以與大型開發(fā)商相比，因此增加開發(fā)比重就成了方興地產(chǎn)擴張的首選途徑。接近方興地產(chǎn)的人士稱，廣渠路15號地只是一個開始，年內(nèi)公司還將在全國范圍內(nèi)伺機購買土地。
　　就在6月的一次股東大會上，方興地產(chǎn)副總裁兼執(zhí)行董事賀斌吾表示，方興地產(chǎn)有意投資上海北外灘一塊100萬平方米的土地。另據(jù)知情人透露，方興地產(chǎn)還將進一步加大在北京、上海等城市的土地儲備，同時也正在青島、南京及天津等地尋找新的合作項目。
　　一位該公司內(nèi)部人士還表示，在完成土地儲備之后，方興地產(chǎn)將繼續(xù)"吸收"中化集團持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其中便包括中國世貿(mào)投資有限公司15%股權(quán)（旗下?lián)碛斜本﹪Q(mào)中心），以及中國國際貿(mào)易中心有限公司7.5%股權(quán)。"具體的操作還要看市場狀況而定，但也是遲早的事。"


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