主題：保利地產(chǎn)：三四線樓市正在走向分化



　　上證報訊 保利地產(chǎn)戰(zhàn)略研究院、保利投顧近日聯(lián)合發(fā)布《2018上半年房地產(chǎn)行業(yè)重磅總結(jié)》，對地產(chǎn)短期行業(yè)形勢及未來發(fā)展脈絡(luò)進行了深入闡析。保利地產(chǎn)在報告中表示，在棚改等多重變數(shù)下，三四線樓市正在走向分化。
　　棚改不應(yīng)一概而論
　　根據(jù)保利投顧研究院整理的數(shù)據(jù)，山東棚改規(guī)模冠于全國，河南、貴州、湖南緊隨其后。2017年棚改貨幣化安置力度較大的省份中，大部分高于全國商品住宅銷售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、貴州等省商品住宅銷售增速超10%；但山東、湖南棚改力度大，但商品住宅銷售增速卻并未超越全國平均水平。
　　東南部沿海地區(qū)棚改規(guī)模普遍偏小、貨幣化安置力度也較弱，尤其以廣東、福建為代表，廣東棚改規(guī)模全國居末、貨幣化安置占比不足兩成。因此，保利地產(chǎn)認為，棚改力度全國差異顯著，影響不應(yīng)一概而論。棚改貨幣化對住房需求的釋放有一定助推作用，但非唯一影響因素。
　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，三四線城市商品房銷售面積占比達到66%。易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為，當前各城市出現(xiàn)了較為明顯的市場分化。
　　多因素促成房價分化
　　不同三四線城市在供給側(cè)和需求側(cè)表現(xiàn)差異較大。
　　保利地產(chǎn)認為，三四線城市的矛盾，是供給彈性大與購買力不足的矛盾，周期的波動容易大起大落。隨著庫存逐步補充，將走向分化。
　　按照保利地產(chǎn)的研究，需求側(cè)可以分為三類：第一類是環(huán)京、滬、深等城市，調(diào)控不放松，重回內(nèi)需，容量預(yù)期下調(diào)，屬于外溢型三四線城市；第二類是山東、湖南等棚改大省三四線和非主要城市群三四線城市，市場縮量，后市面臨走弱風(fēng)險，屬于依賴棚改型三四線城市；第三類則是內(nèi)需型三四線城市，此類城市依賴本地改善客群與鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客群，考驗價格承受能力。保利地產(chǎn)認為，供應(yīng)端需高度關(guān)注土地供給量，而需求側(cè)需把內(nèi)生需求和外溢需求分開把握。
　　在輪動分化趨勢下，保利地產(chǎn)建議，房企在進行城市投資時，也應(yīng)分類分析當前市場呈現(xiàn)前所未有的錯綜復(fù)雜性，東邊不亮西邊亮的城市之間互相對沖，導(dǎo)致總體呈現(xiàn)出一種“穩(wěn)定感”，但平穩(wěn)的表面下其實蘊含著危機。
　　在資金強約束、市場風(fēng)險增大，行業(yè)面臨短期調(diào)整，房企投資需更理性，落實“房住不炒”，抓真實的居住需求，真正做到深耕城市。（李五強）

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