主題：房地產(chǎn)股反彈昭示底部來(lái)臨？

　昨日A股市場(chǎng)雖然大幅回落，但前期跌幅較為慘烈的房地產(chǎn)股卻出現(xiàn)了逆勢(shì)逞強(qiáng)的走勢(shì)，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)等龍頭品種更是漲幅居前，從而一度牽引著大盤(pán)指數(shù)的企穩(wěn)，那么，如何看待這一走勢(shì)呢？

　　對(duì)于前期房地產(chǎn)股的大幅回落，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是因?yàn)閮牲c(diǎn)，一是擔(dān)心從緊貨幣政策會(huì)抑制房地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期，因?yàn)閺木o貨幣政策會(huì)使得房地產(chǎn)股的開(kāi)工面積減少，未來(lái)可銷(xiāo)售面積自然同步減少，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭或?qū)⒎啪彙６菗?dān)心近期出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格下跌的信息會(huì)抑制其成長(zhǎng)空間，畢竟在土地價(jià)格持續(xù)上漲的背景下，一旦商品房?jī)r(jià)格回落就會(huì)帶來(lái)毛利率的回落，從而抑制其盈利能力，不利于房地產(chǎn)股的成長(zhǎng)。

　　但是，從近期公布的一系列數(shù)據(jù)來(lái)看，上述信息所帶來(lái)的擔(dān)憂(yōu)略有放緩，較為典型的是保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A等龍頭股公布的2月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)依然樂(lè)觀，萬(wàn)科A的2008年2月份銷(xiāo)售面積為19.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額15.7億元，分別同比增長(zhǎng)51.94%和70.65%；保利地產(chǎn)的2008年1-2月份銷(xiāo)售面積為24.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額15.7億元，分別同比增長(zhǎng)104.28%和103.85%。如此的數(shù)據(jù)大大減緩了業(yè)內(nèi)人士對(duì)地產(chǎn)股“冬天”的擔(dān)憂(yōu)，因?yàn)闅v年一季度是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售淡季，但在淡季中卻依然有如此令人相對(duì)亢奮的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，說(shuō)明房地產(chǎn)的景氣度要高于市場(chǎng)預(yù)期，這也得到了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于商品房?jī)r(jià)格上漲數(shù)據(jù)的佐證?？磥?lái)，房地產(chǎn)業(yè)并不如想象的那樣“寒冷”。如此自然提振了主流資金對(duì)房地產(chǎn)股的投資激情，也就有了昨日房地產(chǎn)股的逆勢(shì)逞強(qiáng)的走勢(shì)。

　　昨日的逆勢(shì)逞強(qiáng)動(dòng)力也來(lái)源于人民幣升值的推動(dòng)，昨日人民幣匯率大升67個(gè)基點(diǎn)，中間價(jià)已達(dá)到7.0815，人民幣匯率的升值將進(jìn)一步激發(fā)各路資金對(duì)房地產(chǎn)股的追捧底氣，因?yàn)楹Ｍ馐袌?chǎng)經(jīng)驗(yàn)顯示，本幣升值會(huì)帶動(dòng)本幣資產(chǎn)價(jià)格的重估，從而提振本幣資產(chǎn)價(jià)格的上漲力度。這其實(shí)也是昨日物業(yè)資產(chǎn)豐富的陸家嘴在早盤(pán)就迅速上漲的原因之一。與此同時(shí)，物價(jià)的持續(xù)上漲，也進(jìn)一步封閉了房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌空間，畢竟房地產(chǎn)具有一定的保值功能，在通貨膨脹背景下，房地產(chǎn)股的保值優(yōu)勢(shì)有望吸引資金的進(jìn)一步流入。

　　更何況，雖然調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)影響壓力猶存，但2008年的房地產(chǎn)股業(yè)績(jī)其實(shí)已相對(duì)確定，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特性，在2007年銷(xiāo)售的房款，由于“入伙”等因素，往往要到下一年即2008年方能結(jié)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售收入，配比成本、費(fèi)用、稅收后，結(jié)轉(zhuǎn)為凈利潤(rùn)。而從2007年年報(bào)來(lái)看，不少房地產(chǎn)股以及擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的個(gè)股的預(yù)收賬款較為龐大，比如說(shuō)保利地產(chǎn)的預(yù)收賬款高達(dá)到109.39億元，占到總資產(chǎn)的1/4強(qiáng)，新城B的預(yù)收賬款也達(dá)39.78億元，如此就隱含著此類(lèi)個(gè)股在2008年的業(yè)績(jī)將相對(duì)確定增長(zhǎng)。所以，這有望化解從緊貨幣政策的壓力，從而使得短線股價(jià)迎來(lái)底部的K線組合特征。

　　當(dāng)然，由于大盤(pán)趨勢(shì)尚不確定，調(diào)控政策會(huì)否微調(diào)也不確定，這將給房地產(chǎn)股的短期筑底走勢(shì)帶來(lái)了一定的不確定性因素。但畢竟人民幣升值趨勢(shì)、2008年業(yè)績(jī)的相對(duì)確定以及銷(xiāo)售數(shù)據(jù)超預(yù)期等因素，房地產(chǎn)股在近期或?qū)⒎磸?fù)活躍，故有望給市場(chǎng)帶來(lái)短線投資機(jī)會(huì)。

　　在實(shí)際操作中，建議投資者可跟蹤兩類(lèi)房地產(chǎn)股。

　　一是獲得土地儲(chǔ)備能力較強(qiáng)的公司。對(duì)于地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備猶如礦業(yè)股的礦產(chǎn)儲(chǔ)藏量一樣，關(guān)系到地產(chǎn)股的可持續(xù)發(fā)展。這其實(shí)也是萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城、金地集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股持續(xù)獲得主流資金青睞的原因，他們有持續(xù)拿地的能力。而土地儲(chǔ)備的增加也與集團(tuán)公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存在著極大的聯(lián)系，因此，具有整體上市預(yù)期的地產(chǎn)股也可有不俗的表現(xiàn)，故金地集團(tuán)、中航地產(chǎn)、香江控股、華業(yè)地產(chǎn)、億城地產(chǎn)、蘇州高新、廣宇發(fā)展等地產(chǎn)股也可跟蹤。

　　二是從預(yù)收賬款的角度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的特征，商品房只有達(dá)到竣工結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)才結(jié)算利潤(rùn)，但在竣工結(jié)算前就開(kāi)始銷(xiāo)售，體現(xiàn)在會(huì)計(jì)報(bào)表中就是預(yù)收賬款。所以，預(yù)收賬款越多，未來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入就越高。因此，預(yù)收賬款越多的地產(chǎn)股，隱含著業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的動(dòng)能，尤其是每股預(yù)收賬款（預(yù)收賬款/總股本）越多的個(gè)股，故新城B、深振業(yè)、大連友誼、深長(zhǎng)城、廣宇集團(tuán)、億城股份等預(yù)收賬款多的地產(chǎn)股可跟蹤。



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