主題：中海發(fā)展高價(jià)整購北外灘樓王 中小股東紛紛質(zhì)疑

　日前中海發(fā)展發(fā)布公告——中海發(fā)展以6.58億元的代價(jià)整購上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)辦公配套項(xiàng)目5號辦公樓，按照1萬平方米的實(shí)際面積來計(jì)算，中海發(fā)展此次整購的單價(jià)高達(dá)65800元/平方米。
　　6.58億買一棟樓
　　11月7日，位于虹口區(qū)東大名路上的上海港國際客運(yùn)中心的商業(yè)配套項(xiàng)目開盤，率先推出3棟辦公樓，分別是658號、670號和678號，共計(jì)167套房源。在緊跟著的11月8-10日3天內(nèi)，670號、678號兩棟樓就已全部售出，按照佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，這兩棟樓的成交均價(jià)基本在35003元-41893元/平方米，集中成交金額總計(jì)高達(dá)11.35億元。
　　如此高價(jià)的整購，著實(shí)令人感到疑惑，幕后買家究竟是誰呢？不過幾天，其中一幢樓的買家浮出水面。近日，中海發(fā)展舉行董事會會議，其董事會批準(zhǔn)向上海港國際客運(yùn)中心開發(fā)有限公司整幢購置“上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)辦公配套項(xiàng)目5號辦公樓”作為公司的行政辦公大樓，總金額約為人民幣6.5774億元，在簽約后中海發(fā)展將通過自有資金一次性付款。
　　記者了解到，中海發(fā)展這次欲購買的5號辦公樓由地下3層和地上7層組成，總建筑面積約為15663平方米，實(shí)際使用面積約為10000平方米，另配套160個(gè)車位，預(yù)計(jì)2009年9月底完工交付使用。
　　而此前在11月8日和9日兩天成交的上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目的東大名路670號辦公樓，樓高7層，總建筑面積正好為15663平方米?！　?
　　高單價(jià)購樓自用
　　中海發(fā)展自1994年成立以來，在上海地區(qū)的行政辦公用房一直租用其控股股東——中國海運(yùn)(集團(tuán))總公司下屬公司的房產(chǎn)，目前，中海發(fā)展及油輪分公司的辦公面積合計(jì)約5500平方米，年租金約500萬元。而隨著近年來經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，其行政辦公用房及設(shè)施無論在使用面積、設(shè)施功能、周邊環(huán)境等方面，都已無法滿足經(jīng)營管理的需要，中海發(fā)展認(rèn)為已經(jīng)“影響了行政辦公的質(zhì)量與效率，且與境內(nèi)外知名的上市公司形象極不相稱?！?
　　中海發(fā)展指出，5號樓在完工交付使用后，公司使用面積則將提高一倍以上，“職工辦公條件將大為改善?！蓖瑫r(shí)，根據(jù)對上海市商業(yè)物業(yè)近10年來的價(jià)格走勢分析，國內(nèi)外眾多機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者看好上海國際金融中心、航運(yùn)中心的發(fā)展?jié)摿?，近年來上海甲級寫字樓租金每年?0%的速度增長?！半S著北外灘地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，預(yù)計(jì)未來租金水平還存在較大上漲空間。”
　　記者粗略估算，按照15663平方米的建筑面積，中海發(fā)展此次整購5號樓的均價(jià)約為41993元/平方米，但若按照10000平方米的實(shí)際使用面積，此次中海發(fā)展的購樓單價(jià)就高達(dá)驚人的65800元/平方米。
　　溢價(jià)之高受質(zhì)疑
　　無論是41993元/平方米，還是65800元/平方米，就北外灘整體的辦公樓市場而言，都不能算是一個(gè)正常水平的市場價(jià)格。
　　無獨(dú)有偶，就在一個(gè)月以前的10月15日和16日這2天內(nèi)，與上海港國際客運(yùn)中心相距不遠(yuǎn)的四川北路上的海泰中信廣場集中成交了12個(gè)辦公樓整層樓面(96套房源)，總價(jià)為15.27億元，每平方米均價(jià)高達(dá)50034元，本報(bào)當(dāng)時(shí)亦發(fā)表報(bào)道對其成交真實(shí)性有所質(zhì)疑。
　　之后，有媒體報(bào)道稱“幾家央企抄底北外灘辦公樓”。但是，最近發(fā)生在北外灘的大宗成交就其單價(jià)而言并非“抄底”，其實(shí)際成交價(jià)格甚至超出房價(jià)頂峰時(shí)期的水平。
　　今年3月，2008年3號公告中位于北外灘的匯山碼頭中地塊開標(biāo)，方興地產(chǎn)和上港集團(tuán)合營的匯港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.233億元的底價(jià)成交，樓板價(jià)約1.5萬元/平方米，即北外灘甲級寫字樓的成本最高不會超過3萬元/平方米，而中海發(fā)展以高溢價(jià)購買辦公樓，且是整棟購買。一般說來，整購都能獲取一定折讓，如今年發(fā)生的亞太置地收購世紀(jì)商貿(mào)廣場、黑石收購長壽商業(yè)廣場等，均較市場行情有一定的折價(jià)，且世紀(jì)商貿(mào)廣場和長壽商業(yè)廣場都是位于上海成熟地段的成熟物業(yè)。
　　上海港國際客運(yùn)中心的7層辦公樓還是在建項(xiàng)目，而北外灘的建設(shè)還處于起步階段，在這樣一個(gè)尚待成熟的地段，購買期房，中海發(fā)展卻以超出行情的高價(jià)購買了整棟辦公樓，令人費(fèi)解。
　　中海發(fā)展相關(guān)公告一經(jīng)發(fā)布，中小股東紛紛提出質(zhì)疑，認(rèn)為中海發(fā)展這次整購北外灘的辦公樓的價(jià)格太高，犧牲了小股東的利益。更有人認(rèn)為，當(dāng)前不斷有報(bào)道指出滬上辦公樓租金開始下降，中海發(fā)展預(yù)計(jì)北外灘未來租金水平存在較大上漲空間沒有根據(jù)。



【免責(zé)聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營金融島網(wǎng)絡(luò)平臺，從未開展任何咨詢、委托理財(cái)業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點(diǎn)，與金融島無關(guān)。金融島對任何陳述、觀點(diǎn)、判斷保持中立，不對其準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風(fēng)險(xiǎn)，請讀者僅作參考，并請自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。