主題：房地產(chǎn)：政策市場齊轉(zhuǎn)暖

從宏觀政策看，相關(guān)政府官員在兩會期間明確表示，近期不會有新的針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施出臺。從行業(yè)的最近變化看，以上海為例，在度過了春節(jié)前后的成交萎靡期之后，住宅的銷售量明顯上升。在前期經(jīng)歷深度調(diào)整后，房地產(chǎn)板塊面臨整體性投資機(jī)會，且長短皆相宜。就短期而已，目前行業(yè)估值具有較大的吸引力，而且政策和行業(yè)的齊齊轉(zhuǎn)暖，面臨極大的反彈機(jī)會。

近期出臺新的調(diào)控措施可能性極小

溫家寶總理在《政府工作報告》里面指出：“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展”。而建設(shè)部黨委組書記、副部長姜偉新3月5日也在答記者問時表示：“在沒有出現(xiàn)必須要出臺政策的前提下，我們近期不會出臺新的調(diào)控政策”

房地產(chǎn)信托基金受追捧

房地產(chǎn)公司融資受限，房地產(chǎn)信托基金（REITs）作為一種融資模式再度被業(yè)界關(guān)注。近期，國內(nèi)各大信托、基金公司紛紛著手成立房地產(chǎn)信托基金，保險公司也采用參股基金的方式投資房地產(chǎn)信托基金，相當(dāng)數(shù)量海外資金投向房地產(chǎn)基金。據(jù)悉，北京國投和上海國投目前已經(jīng)采用股權(quán)投資方式做成了幾只房地產(chǎn)信托基金。聯(lián)華信托正加緊備戰(zhàn)房地產(chǎn)投資信托基金，預(yù)計在今年上半年推出REITS 產(chǎn)品。荷蘭國際投資管理公司(ING)近期宣布成立了一項新的房地產(chǎn)基金，將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和REITs，其中部分資金將投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。新加坡凱德置地、美國的EI、藍(lán)山等機(jī)構(gòu)也以私募股權(quán)投資基金方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)。

宏觀經(jīng)濟(jì)帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資范疇，而宏觀經(jīng)濟(jì)的高增長必然帶來高需求，就房地產(chǎn)來說，對土地資源的需求尤其顯著，而土地價格對房產(chǎn)的影響也是最直接的，因此，總體來看國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。從國外的發(fā)展情況看，這種現(xiàn)象也較為明顯。

從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP 增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。從目前來看，我國房地產(chǎn)市場處于行業(yè)發(fā)展的景氣階段，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，我國房地產(chǎn)市場在未來一段時期內(nèi)仍將保持較快的發(fā)展速度。

堅實的需求仍未改變

從根本上看，我國住宅的需求的增長主要來自于人口紅利和城市化進(jìn)程，以及人民幣升值所帶來的境內(nèi)外投資需求，而不斷增長的經(jīng)濟(jì)和國民收入則是購買力的保證。此次央行出臺對第二套房采取嚴(yán)格的界定標(biāo)準(zhǔn)，從某種程度上講，恰恰是正視供需矛盾的表現(xiàn)，但長期抑制需求顯然是不可取的，也與發(fā)展經(jīng)濟(jì)提升人民生活品質(zhì)的根本目的相違背。我們并不擔(dān)心在供不應(yīng)求的背景下的階段性需求調(diào)控，長期的需求增長基礎(chǔ)仍然堅實。

人口紅利和城市化率

流動性過剩、RMB升值對房地產(chǎn)需求的影響

眾所周知，房地產(chǎn)不僅僅具有消費品的屬性，也具有投資品屬性，在流動性過剩背景下，房地產(chǎn)作為除證券外最主要的可供投資的產(chǎn)品，其價格無疑將得到支撐。

08年供應(yīng)增長有限

由于過去兩年的調(diào)控沒有正視供不應(yīng)求這一切實矛盾，使得05、06年的新開工面積增速放緩，直接導(dǎo)致07年住宅竣工面積增速大幅下滑。從目前的情況看，08年全國住宅竣工面積增速將有所回升，但持續(xù)性較難保證，且成本明顯。其中重點城市08年的供求矛盾依然存在。

一線城市仍是需求主力 二三線城市需求繼續(xù)提升

較高的收入水平和旺盛的外來需求，將推動一線城市（深圳，上海和北京）和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)（廣州，寧波，杭州，廈門，南京，青島，天津，沈陽等）需求的持續(xù)旺盛，未來一線城市仍將是需求的主力，而二三線城市需求繼續(xù)提升。大部分城市商品房毛利率處于上升趨勢，一線城市和三大經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域毛利水平較高。

投資策略

◆ 以成長性為核心，重點關(guān)注全國布局、成長動力強(qiáng)勁的行業(yè)龍頭，萬科A、金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)；
◆ 把握并購價值，重點關(guān)注有所低估的區(qū)域性龍頭企業(yè)，如棲霞建設(shè)和華發(fā)股份；
◆ 此外，一些處于轉(zhuǎn)折點、業(yè)績在08年以后會有大幅增長的公司也值得關(guān)注，如珠江實業(yè)和*ST廣廈。

重點公司點評

萬 科Ａ（000002）
公司為住宅物業(yè)開發(fā)與銷售的龍頭，現(xiàn)已形成 “3＋X”的布局，項目遍及全國30 多個城市，抵御區(qū)域范圍內(nèi)波動風(fēng)險的能力很強(qiáng)；公司土地儲備豐厚，戰(zhàn)略得當(dāng)。目前，公司權(quán)益規(guī)劃建筑面積可以滿足未來2-3 年的開發(fā)需求。戰(zhàn)略上，管理層重視企業(yè)的成長質(zhì)量和財務(wù)穩(wěn)健性。壓縮開發(fā)周期，加速資金周轉(zhuǎn)，提高凈資產(chǎn)收益率，實現(xiàn)穩(wěn)健而非盲目的擴(kuò)張；銷售業(yè)績良好，為持續(xù)高增長奠定基礎(chǔ)。

保利地產(chǎn)（600048）
公司實際控制人中國保利集團(tuán)公司具有極為獨特的政府背景，現(xiàn)為國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管的178 家中央企業(yè)之一，也是資產(chǎn)超過百億的60 余家中央企業(yè)之一。公司土
地儲備面積1200 萬平方米以上，豐富的土地儲備資源成為公司未來幾年業(yè)績快速增長的堅實保障。

金地集團(tuán)（600383）
公司致力于中高端房屋的開發(fā)和銷售，針對市中心和城郊客戶對象不同，開發(fā)了“國際”和“格林”兩個系列產(chǎn)品，受到市場的強(qiáng)烈追捧，目前已經(jīng)形成房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，初步形成了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海區(qū)域為主，其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市(武漢、西安、沈陽)為輔的全國化發(fā)展布局，覆蓋的區(qū)域內(nèi)積極拿地以增大土地儲備，以保證未來公司房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)快速增長。

招商地產(chǎn)（000024）
公司積極加大新項目儲備力度，1目前已在全國12個城市進(jìn)行拓展，擁有項目儲備超過700萬平方米；除房地產(chǎn)開發(fā)外，公司業(yè)務(wù)還包含出租物業(yè)經(jīng)營、供電供水和物業(yè)管理等。隨著租賃市場的發(fā)展，出租收入及利潤將保持持續(xù)穩(wěn)定增長；此外，公司向大股東蛇口工業(yè)園定向增發(fā)順利實施。增發(fā)的實施將在補(bǔ)充公司開發(fā)資本的同時使大股東股權(quán)比例有所增加，加強(qiáng)了未來資產(chǎn)進(jìn)一步整合的預(yù)期。




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