天相投資：中國國貿(mào) 穩(wěn)健增長有望延續(xù)
2008-11-26 15:32

近期，我們對中國國貿(mào)進入該進行了實地調(diào)研，與公司管理人員就公司的經(jīng)營情況、發(fā)展戰(zhàn)略和行業(yè)觀點等問題進行了溝通交流。

評論：

1. 國貿(mào)三期09年開業(yè)，目前商場、寫字樓招商情況基本符合預(yù)期。三期商業(yè)6.3萬平米、寫字樓13.5萬平米和酒店4.2萬平米預(yù)計將在09年陸續(xù)開業(yè)。三期寫字樓、商場的租金水平將參照二期目前的平均水平，寫字樓部分公司期望第一年出租率達到50%-60%，商場部分前招商情況良好，預(yù)計09年可能會接近滿租，商場和寫字樓公司給予客戶的裝修期為1-3個月。明年三期開業(yè)后，三期工程的借款費用將不再資本化，財務(wù)費用大概會增加1億多元，三期的土地使用權(quán)以及在建工程轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后將開始計提折舊及攤銷，從而相應(yīng)的增加營業(yè)成本，盡管09年費用和成本會增加較多，但由于三期將帶來新增營業(yè)收入以及原有一、二期業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長，我們預(yù)計公司09年凈利潤仍將保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。

2. 金融危機和經(jīng)濟下行對公司業(yè)務(wù)或?qū)a(chǎn)生影響，但影響可能有限。在金融危機的沖擊下，近期有一些外資企業(yè)開始搬離CBD區(qū)域，而選擇租金更為便宜的城市次中心地區(qū)，以降低成本。同時CBD區(qū)域近期的寫字樓等供應(yīng)量較大，可能會對公司三期寫字樓的招商帶來一定的競爭壓力。公司認為，外資撤出并未成為普遍現(xiàn)象，并且公司一、二期現(xiàn)有一些大客戶表示未來有擴租的需求，如果擴租，首選就是國貿(mào)三期，另外，央視和北京電視臺相繼落戶CBD后，也將帶來大量的商業(yè)地產(chǎn)需求。對于短期供應(yīng)量加大帶來的競爭壓力，公司認為國貿(mào)的客戶定位與周邊寫字樓會有一定的差異，競爭相對要小些，另外從長期來看，CBD區(qū)域未來可供開發(fā)的土地已寥寥無幾，供應(yīng)量會逐步被新增的需求所消化。公司目前一、二期寫字樓客戶中金融業(yè)所占比例3-4成，其他以服務(wù)業(yè)和跨國公司區(qū)總部為主，客戶結(jié)構(gòu)較為合理。國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟下行對公司業(yè)務(wù)的影響可能有限。

3. 維持對公司“增持”的評級。根據(jù)調(diào)研最新了解的情況，我們小幅下調(diào)此前的盈利預(yù)測，下調(diào)后預(yù)計公司08、09年的每股收益分別為0.34元和0.41元，考慮到公司商務(wù)地產(chǎn)出租的主營業(yè)務(wù)較為穩(wěn)健，受宏觀經(jīng)濟波動影響相對較小，業(yè)績有望保持穩(wěn)健增長，是弱市中良好的防御性品種，以及三期工程投入運營后給公司帶來的成長性，維持“增持”的投資評級。

4. 風(fēng)險提示。三期工程不能按時開業(yè)以及出租率和平均租金水平不達預(yù)期的風(fēng)險、經(jīng)濟大幅下滑的風(fēng)險對于公司老客戶穩(wěn)定和新客戶招商帶來的負面影響。