主題：中國(guó)國(guó)貿(mào)：北京CBD地標(biāo) 坐享景氣周期

主營(yíng)高檔寫(xiě)字樓、涉外公寓的出租和管理。公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè)地處北京CBD，憑借其強(qiáng)大的綜合配套能力、出眾的軟硬件設(shè)施水平、以及長(zhǎng)期積淀的品牌形象，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于優(yōu)勢(shì)地位。高出租率和高租金收入使得公司業(yè)績(jī)一直保持穩(wěn)定狀態(tài)，同時(shí)北京地區(qū)租金價(jià)格增長(zhǎng)空間較大，公司未來(lái)盈利能力將繼續(xù)被看好。此外，正在國(guó)貿(mào)三期建成后將成為北京最高建筑，與一期、二期一起成為世界最大的國(guó)際貿(mào)易中心，將成為公司未來(lái)盈利的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。公司具備一定中長(zhǎng)期投資價(jià)值，如遇連續(xù)調(diào)整可逢低適當(dāng)留意。

投資建議的核心邏輯

公司主要業(yè)務(wù)為地產(chǎn)租賃，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響相對(duì)較小。和上海相比，北京地區(qū)租金價(jià)格增長(zhǎng)空間較大，需求相較上海也更為旺盛，因此長(zhǎng)期來(lái)看，公司的盈利增長(zhǎng)能力將較為可觀。

行業(yè)視角

1．發(fā)展前景

2．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)狀況

3．對(duì)公司的機(jī)遇與威脅

4．行業(yè)跟蹤的重點(diǎn)

1.發(fā)展前景：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人民生活水平得到逐步提高，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)升級(jí)也日趨加快，而作為生活基本物質(zhì)條件的住房仍將成為人們消費(fèi)的重點(diǎn)。雖然國(guó)家今年以來(lái)出臺(tái)了不少調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度卻沒(méi)有因?yàn)檫@些而改變，這些政策的效果很可能還需要時(shí)間來(lái)發(fā)酵。因此，至少在未來(lái)一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將維持繁榮局面。本幣升值對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)公司帶來(lái)的積極影響最大。

2.競(jìng)爭(zhēng)狀況：在宏觀調(diào)控的持續(xù)加強(qiáng)中，面對(duì)內(nèi)地快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年海外資本進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的步伐更快了。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將凸現(xiàn)國(guó)際化，并逐漸向二線城市蔓延。

3.機(jī)遇與威脅：機(jī)遇——隨著土地增值稅等調(diào)控手段的陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)受到一定擠壓，一些中小企業(yè)將由于行業(yè)的調(diào)控而面臨生存問(wèn)題，于是行業(yè)將出現(xiàn)一定的整合過(guò)程，優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)逐步整合小企業(yè)以做大做強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)整合為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)公司尤其是上市公司提供了歷史性發(fā)展機(jī)遇。威脅——房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)際宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，未來(lái)仍不排除更進(jìn)一步調(diào)控的可能，因此，行業(yè)發(fā)展阻力可能增大。

4.行業(yè)跟蹤重點(diǎn)：國(guó)家政策。

公司視角

1．競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

2．主要業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)

3．潛在的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

4．風(fēng)險(xiǎn)提示

1．競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——品牌優(yōu)勢(shì)國(guó)貿(mào)憑借其強(qiáng)大的綜合配套能力、出眾的軟硬件設(shè)施水平、以及長(zhǎng)期積淀的品牌形象，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于優(yōu)勢(shì)地位。2006年，平均租金和出租率的雙增長(zhǎng)保證了其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)?？梢?jiàn)公司擁有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。

2．主要業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)公司主營(yíng)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和公寓。寫(xiě)字樓：國(guó)貿(mào)在高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有極強(qiáng)的品牌和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，在01-03年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)大幅下調(diào)的環(huán)境下，其租金水平依然能夠逆市上揚(yáng)。未來(lái)國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓的租金水平依然能保持每年5%左右的增長(zhǎng)速度。

商場(chǎng)：06年公司的商場(chǎng)租金收入增長(zhǎng)了17.5%。這種增長(zhǎng)勢(shì)頭將隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近而得以保持。

公寓：未來(lái)國(guó)貿(mào)公寓租金水平將趨向穩(wěn)定。

3．未來(lái)增長(zhǎng)點(diǎn)

1）租金有望提升

97金融危機(jī)后，商務(wù)物業(yè)的租金水平，大幅下跌50%。而97后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不久即進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，尤其是進(jìn)入WTO以后，商務(wù)物業(yè)的需求大幅增加。但是，北京以寫(xiě)字樓為核心的商務(wù)物業(yè)租金水平，卻仍處于危機(jī)后的低谷。這源于奧運(yùn)建設(shè)帶來(lái)的集中供應(yīng)。實(shí)際上，處在同一經(jīng)濟(jì)背景下的上海，租金已有較大幅度的回升，當(dāng)然距離歷史高點(diǎn)尚有更大差距。預(yù)計(jì)，目前北京的租金水平，正處于歷史性的低谷，中長(zhǎng)期將持續(xù)上升。2006年，國(guó)貿(mào)商場(chǎng)租金上漲20%，寫(xiě)字樓上漲6%。鑒于新租約的水平，明顯高于老租約水平，未來(lái)幾年，公司租金收入將會(huì)有確定的增長(zhǎng)，保守估計(jì)幅度在5%左右。隨著租金水平的提高，公司未來(lái)盈利能力將繼續(xù)被看好。

2）國(guó)貿(mào)三期將貢獻(xiàn)利潤(rùn)作為公司未來(lái)幾年重要發(fā)展規(guī)劃內(nèi)容，國(guó)貿(mào)三期的建設(shè)將是一個(gè)“再鑄國(guó)貿(mào)輝煌”的宏大工程。國(guó)貿(mào)三期建成并投入運(yùn)營(yíng)后，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，必將擴(kuò)大公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，成為公司新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)一步提升公司的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，增強(qiáng)公司在高檔物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，并將繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位，有利于公司的持續(xù)健康發(fā)展。國(guó)貿(mào)三期與現(xiàn)有的國(guó)貿(mào)一、二期組合，也將進(jìn)一步提升國(guó)貿(mào)中心在全球世貿(mào)中心的地位。

3）奧運(yùn)帶動(dòng)：公司作為背景的商業(yè)地產(chǎn)龍頭，其未來(lái)有望受益奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)。



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