主題：中國國貿(mào):租金增速放緩,扣非后業(yè)績符合預(yù)期

2014-04-09 00:00:00 作者：萬知,何益臻 來源：安信證券

扣非后凈利潤同比增15%,符合預(yù)期:公司2013年收入和凈利潤分別為20.5億和3.3億,同比分別變動+3.55%和-15.0%,EPS為0.32元,ROAE6.85%,同比降1.56個百分點(diǎn)。業(yè)績下滑主要是由于公司去年對國貿(mào)展廳、東寫字樓等進(jìn)行拆除改建,導(dǎo)致展廳租金收入大幅減少,并發(fā)生相應(yīng)的資產(chǎn)報(bào)廢與資產(chǎn)減值損失。扣非后公司凈利率4.2億,同比增14.5%。公司擬10股派1.7元(含稅),分紅率52.7%,較上年提高10.6個百分點(diǎn)。

租金增速放緩:公司可出租面積寫字樓合計(jì)17.0萬平方米,商場4.0萬平方米,公寓5.0萬平方米,除國貿(mào)三期商場和酒店外,其他物業(yè)的平均租金均較上年小幅上升,一期寫字樓租金上漲17%,其他均在6%至9.5%之間。但寫字樓的出租率有所下降。我們認(rèn)為未來公司租金的提高主要和宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān),中短期內(nèi)租金增長將放緩。

綜合毛利率小幅上升,但增速已放緩:全年公司毛利率48.2%,同比上升1.1個百分點(diǎn),其中物業(yè)租賃業(yè)務(wù)毛利率59.3%,同比增1.5個百分點(diǎn),而酒店業(yè)務(wù)毛利率為-1.37%,同比下降5.27個百分點(diǎn)。公司成本主要為折舊、能源費(fèi)和員工費(fèi)用,均相對剛性,而酒店業(yè)務(wù)受目前經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境影響,經(jīng)營難以改善,我們預(yù)計(jì)公司毛利率基本穩(wěn)定,已沒有大幅提升的空間。

三費(fèi)下降貢獻(xiàn)業(yè)績:公司三費(fèi)合計(jì)2.93億元,同比下降13.3%,占總收入的比重下降2.8個百分點(diǎn)至14.3%。

國貿(mào)三期B預(yù)計(jì)2016年7月完工:公司發(fā)布對外投資公告,國貿(mào)三期B計(jì)劃投資47億元,預(yù)計(jì)竣工開業(yè)后前十年平均年現(xiàn)金回報(bào)率((凈利潤+折舊攤銷)/總投資)約7.6%。為滿足建設(shè)資金需要,公司計(jì)劃向建行等申請15年期33億元銀團(tuán)借款,分別向民生和中行申請3年期5億貸款,此外公司擬發(fā)行9億元公司債券。

公司預(yù)計(jì)2014年收入和利潤總額同比分別增8.8%和47.1%:公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.3億元,成本費(fèi)用14.6億元,利潤總額6.4億元。

維持“增持-A”評級:公司目前租金和出租率均處在高位,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響難有明顯增長,并且毛利率上升空間有限。我們認(rèn)為在國貿(mào)三期B竣工開業(yè)前,公司業(yè)績難有明顯提升。我們預(yù)計(jì)公司2014-2015年EPS為0.47元、0.49元,目標(biāo)價按2014年25倍市盈率為11.87元。

風(fēng)險提示:經(jīng)濟(jì)增速下滑超預(yù)期,公司租金收入大幅下降。











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