主題：首創(chuàng)股份：房產捂盤惜售 賬務混亂不堪

2013年09月29日 13:45 來源： 證券市場紅周刊
　　首創(chuàng)股份(行情,問診)8月底發(fā)布了定向增發(fā)預案，計劃再融資25億元投入到水務相關項目建設并部分用于償還銀行貸款。截至9月27日，首創(chuàng)股份總市值為150.7億元，25億元的募資對于首創(chuàng)而言仍是一次規(guī)模不小的擴張。然而，公司所能給予投資者的回報卻十分尷尬。


　　盡管公司旗下主營業(yè)務中，不論是水務還是京通快速路的收費權，其毛利率水平都相當高，但是扣除成本費用后，首創(chuàng)股份凈利潤率卻很寒磣，多年來一直維持微利狀態(tài)。究其原因，正是公司高企的運營成本。2013年半年報顯示，上半年公司毛利潤與去年同期基本持平，但是管理費用支出總額卻同比上漲超過10個百分點，高達2.3億元的管理費用抹去了毛利潤的三分之一還要多。其中，僅人力成本多達近一億元，同比上漲了約25%，不禁令人唏噓于該公司高昂的行政成本。

　　從這個意義上來說，這一點才是首創(chuàng)股份盈利成長之路上最大的障礙，公司價值的提升絕非通過再融資、投建新項目所能夠解決的。此外，翻看該公司的2013中報，《紅周刊》記者也發(fā)現(xiàn)其中存在諸多賬務處理混亂不堪、房地產開發(fā)業(yè)務進度緩慢等問題。

　　混亂的其他應收款

　　半年報顯示，首創(chuàng)股份披露的合并口徑下其他應收款，其中包含的3年以上賬齡的長期其他應收款余額高達2958.85萬元（見表1）。

　　在正常的財務核算邏輯下，2013年上半年公司3年以上賬齡的往來款，只可能來源于2012年末2年以上賬齡的往來款，且前者余額不可能超過后者。然而，從首創(chuàng)股份的經營數(shù)據(jù)來看，2012年末2年以上賬齡款項余額合計不過2719.39萬元，相比2013年上半年末3年以上賬齡款項余額少了239萬元以上，這種不符合正常財務邏輯的數(shù)據(jù)，自然會令人質疑該公司披露的其他應收款信息的真實性。

　　母公司往來款多處存疑

　　如果說合并口徑數(shù)據(jù)會受到合并范圍變更的影響，那么存在于首創(chuàng)股份母公司中的數(shù)據(jù)矛盾，也就無從獲得合理的解釋了。根據(jù)2013年半年報披露的母公司財務數(shù)據(jù)，其他應收款5年以上賬齡款項余額高達151.71萬元，而在2012年末4~5年和5年以上兩組賬齡款項余額合計不過才132.37萬元。這就意味著首創(chuàng)股份母公司在今年上半年憑空制造出了近20萬元長期往來款！

　　更有意思的還在于應收賬款方面，在賬齡法核算應收賬款構成明細表中（見表2），我們可以看到除了1年以內賬齡組之外，其余賬齡組的期末余額竟然與期初余額絲毫不差，這也太怪異了吧？即便上年末公司的1年以上應收賬款在今年上半年中沒能收回來一分錢，也總該有一定量金額的款項發(fā)生賬齡遷徙啊。兩組數(shù)據(jù)如此驚人地保持一致，不禁令人懷疑該公司數(shù)據(jù)表粘錯了，誤將去年末1年以上賬齡應收賬款的余額，原封不動地粘到了今年半年報中，若果真如此，則首創(chuàng)股份針對半年報披露的馬虎程度就可見一斑了。

　　此外，首創(chuàng)股份母公司的應收賬款核算中，包含一筆內容為“新大都飯店應收餐費、房費小計”的款項，余額高達1246.76萬元；然而在應收賬款前五名客戶信息中，卻未能見到有如此大金額的單獨對象，與之名稱相近的“北京新大都實業(yè)總公司”對應余額也不過456.53萬元，與前述金額相去甚遠。

　　房產“被滯銷” 消化存貨需30年

　　首創(chuàng)股份的另一大塊業(yè)務是房地產開發(fā)及銷售，在2013上半年盡管這塊業(yè)務貢獻的收入和利潤并不多，但截至期末存貨資產構成中的“開發(fā)成本”和“開發(fā)產品”兩個與房地產業(yè)務直接相關的科目余額就超過了40億元，遠高于計劃投入到水務處理行業(yè)的投資額。但是通過分析該公司房產相關存貨，卻發(fā)現(xiàn)問題不少。

　　“開發(fā)成本”代表了首創(chuàng)股份的在建、未竣工樓盤的累計建設投入金額，其中包含了3個項目是預計在今年底竣工的（見表4），但是從表4可以看出房地產總體工程進度卻非常不樂觀，其中“?？谑行潞０缎聟^(qū)項目”累計投入金額甚至僅在五分之一左右，這不禁令人質疑這些項目到今年底時是否能夠按時交工？

　　更令人疑惑的是，“?？谑行潞０缎聟^(qū)項目”早在2007年就已經開工建設，而截至目前投入近5億余元，年均投入不足億元，這也太緩慢了吧？其背后是否是首創(chuàng)股份在故意延緩工期、坐享土地升值收益呢？

　　針對“開發(fā)商品”科目中記錄的已建成項目，首創(chuàng)股份的銷售進度也是異常緩慢。其中，“首創(chuàng)象墅項目一二期”早在2011年之前就已經竣工，而目前尚未售出余額還高達8457.95萬元，公司在今年上半年也結轉成本130.38萬元。如果以此銷售進度衡量，此項目需要再過30多年才能售罄！與之類似的“首創(chuàng)立方項目”也是在2011年5月竣工，目前賬面未售出余額尚有2612.9萬元，在今年上半年更是僅僅通過出售結轉成本38.13萬元，以次金額估算，恐怕僅出售了一套房產？則該項目剩余的房產也足夠首創(chuàng)股份再賣上30多年的。

　　公司的房地產業(yè)務不著急、不著慌，這也進一步印證了該公司很可能針對旗下房地產項目存在刻意延長開發(fā)周期、捂盤惜售房產的主觀動機。針對房產開發(fā)商控制房源、捂盤惜售的行為，有關部門三令五申進行過處理，而首創(chuàng)股份作為一家大型國有企業(yè)，本應當承擔起更多的社會責任，至少應當在規(guī)范經營方面盡力響應政府政策的號召。然而首創(chuàng)股份旗下樓盤刻意延緩開發(fā)進度、針對已建成項目銷售也如同“擠牙膏”，這與無良奸商有何兩樣？


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