主題：東北制藥：資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明

北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目
資產(chǎn)評估說明
金開評報(bào)字[2013]第 015 號
評估基準(zhǔn)日:2013 年 6 月 30 日
評估報(bào)告日:2013 年 7 月 23 日北 京 金 開 資 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司BEIJING JINKAI APPRAISAL CO.,LTD
東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明
目 錄材料一.關(guān)于資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明 ........................................................................................ 1
一、關(guān)于資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明 ..................................................................................... 1
二、本說明有關(guān)述語釋義 ............................................................................................................. 1材料二.關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明 ........................................................................................ 2
一、委托方及被評估單位概況: ................................................................................................. 3
二、關(guān)于評估目的說明 ................................................................................................................. 3
三、關(guān)于評估對象、范圍的說明 ................................................................................................. 4
四、關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明 ......................................................................................................... 4
五、可能影響評估工作的重大事項(xiàng)說明 ..................................................................................... 4
六、資產(chǎn)清查情況:..................................................................................................................... 5
七、資料清單................................................................................................................................. 5材料三.評估對象、評估范圍及資產(chǎn)清查核實(shí)情況的說明 ................................................................ 6
一、評估對象與評估范圍 ............................................................................................................. 7
二、資產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容 ............................................................................................................. 9
三、影響資產(chǎn)清查的事項(xiàng) ........................................................................................................... 10
四、資產(chǎn)清查的過程與方法 ....................................................................................................... 10
五、資產(chǎn)清查結(jié)論....................................................................................................................... 11材料四.評估技術(shù)說明——資產(chǎn)基礎(chǔ)法 .............................................................................................. 12
一、關(guān)于評估方法選用的說明 ................................................................................................... 13
二、非流動資產(chǎn)評估說明 ........................................................................................................... 14
(一)固定資產(chǎn)評估說明 ........................................................................................................ 142.建安工程造價(jià)計(jì)算 ........................................................................................................................... 183.前期及其他費(fèi)用 ............................................................................................................................... 18=(952+68)×6%×1/2=30 元/平方米 ........................................................................................... 194.資金成本 ........................................................................................................................................... 21
(二)無形資產(chǎn)評估說明 ........................................................................................................ 33
三、采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)論 ............................................................................................... 37材料五.評估結(jié)論及其分析 .................................................................................................................. 38
一、評估結(jié)果及分析................................................................................................................... 39
二、評估結(jié)論............................................................................................................................... 40
北京金開資產(chǎn)評估有限公司
東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明
材料一.關(guān)于資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明
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一、關(guān)于資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明
本評估說明僅供財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估報(bào)告書和檢查評估機(jī)構(gòu)工作之用,非為法律、行政法規(guī)規(guī)定,本說明的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人,也不得見諸于公開媒體。
二、本說明有關(guān)述語釋義
【東藥股份】指本次評估之委托方及被評估單位東北制藥集團(tuán)股份有限公司。
【市國資委】指遼寧省沈陽市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。
【財(cái)政部】指中華人民共和國財(cái)政部。
【國資委】指國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。
【中評協(xié)】指中國資產(chǎn)評估協(xié)會。
【本公司】除材料二特別指明外,其它材料均指北京金開資產(chǎn)評估有限公司。
【元】指人民幣元(特別注明除外)。
北京金開資產(chǎn)評估有限公司
二零一三年七月二十三日
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材料二.關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明
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北京金開資產(chǎn)評估有限公司:
因東北制藥集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱【東藥股份】)搬遷而涉及資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償事宜,【東藥股份】委托本公司對其申報(bào)的房地產(chǎn)拆遷損失、構(gòu)筑物及管道溝槽的拆遷損失、機(jī)器設(shè)備的拆遷損失于評估基準(zhǔn)日(2013 年 6 月 30 日)的市場價(jià)值進(jìn)行評估。
根據(jù)財(cái)政部有關(guān)文件之規(guī)定,現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)我們共同說明如下:
一、委托方及被評估單位概況:
1.基本情況
單位名稱:東北制藥集團(tuán)股份有限公司
住所:沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)昆明湖街
法定代表人名稱:劉震
注冊資本:人民幣叁億叁仟叁佰捌拾壹萬元
實(shí)收資本:人民幣叁億叁仟叁佰捌拾壹萬元
公司類型:股份有限(國內(nèi)合資 上市)
經(jīng)營范圍:原料藥、無菌原料藥、食品添加劑、飼料添加劑、危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn);醫(yī)藥中間體副產(chǎn)品、包裝材料、化工產(chǎn)品、化妝品制造;醫(yī)藥新產(chǎn)品開發(fā)、技術(shù)咨詢服務(wù)、成果轉(zhuǎn)讓;廠房、設(shè)備租賃。
成立日期:1993 年 6 月 10 日
營業(yè)期限:自 1993 年 6 月 10 日至 2043 年 6 月 10 日
二、關(guān)于評估目的說明
(一)評估目的:
因涉及【東藥股份】拆遷補(bǔ)償事宜,【東藥股份】委托本公司對其申報(bào)資產(chǎn)的拆遷損失于評估基準(zhǔn)日(2013 年 6 月 30 日)的市場價(jià)值進(jìn)行評估。
(二)評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為的批準(zhǔn)情況
本次經(jīng)濟(jì)行為的相關(guān)文件正在辦理中。
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三、關(guān)于評估對象、范圍的說明
(一)評估對象
本次評估對象為:【東藥股份】因拆遷補(bǔ)償事宜涉及的企業(yè)申報(bào)的房地產(chǎn)拆遷損失、構(gòu)筑物及管道溝槽的拆遷損失、機(jī)器設(shè)備的拆遷損失。
(二)評估范圍
與評估對象所對應(yīng)的評估范圍包括位于沈陽市鐵西區(qū)北二西路 41 號的土地使用權(quán)及其地上房屋建筑物、構(gòu)筑物、管道溝槽及機(jī)器設(shè)備和位于沈陽市鐵西區(qū)重工北街 37 號的土地使用權(quán)及其地上房屋建筑物、構(gòu)筑物、管道溝槽及機(jī)器設(shè)備。其中土地使用權(quán) 2 宗,使用權(quán)面積共計(jì) 267,600 平方米,賬面價(jià)值 123,312,708.14 元;地上房屋建筑物共計(jì) 103 項(xiàng),總建筑面積 188,992 平 方 米 , 賬 面 價(jià) 值 128,923,305.34 元 ; 構(gòu) 筑 物 共 計(jì) 57 項(xiàng) , 賬 面 價(jià) 值40,696,716.52 元;管道溝槽共計(jì) 22 項(xiàng),賬面價(jià)值 4,904,602.77 元;機(jī)器設(shè)備共計(jì) 10,924項(xiàng) 10,924 臺(套),賬面價(jià)值 235,871,348.83 元。
四、關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明
(一)該項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日為 2013 年 6 月 30 日。
(二)基準(zhǔn)日的選擇由【東藥股份】確定。
五、可能影響評估工作的重大事項(xiàng)說明
(一) 位于沈陽市鐵西區(qū)重工北街 37 號的土地使用權(quán),使用權(quán)證編號為沈陽國用(2000)字第 694 號,證載使用權(quán)面積 170,243 平方米,截止評估基準(zhǔn)日,【東藥股份】已移交給鐵西區(qū)政府使用權(quán)面積共計(jì) 78,131 平方米,納入本次評估范圍的土地使用權(quán)面積為剩余的 92,112平方米。
(二)鐵西區(qū)北二西路 41 號院內(nèi)的房產(chǎn)中有 48 項(xiàng)辦理了房屋所有權(quán)證,其中證載房屋所有權(quán)人為東北制藥總廠的房產(chǎn)有 21 項(xiàng)、證載房屋所有權(quán)人為沈陽東港制藥有限公司的房產(chǎn)有 12項(xiàng)、證載房屋所有權(quán)人為東北制藥集團(tuán)股份有限公司的房產(chǎn)有 15 項(xiàng),有 20 項(xiàng)房屋無房屋所有權(quán)證,對尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)及產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房產(chǎn)【東藥股份】承諾房屋產(chǎn)權(quán)均歸其所有。
(三)鐵西區(qū)重工北街 37 號院內(nèi)的房產(chǎn)中有 29 項(xiàng)辦理了房屋所有權(quán)證,證載房屋所有權(quán)人為東北制藥總廠,有 6 項(xiàng)房屋無房屋所有權(quán)證,【東藥股份】承諾所有房屋產(chǎn)權(quán)均歸其所有。
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(四) 納入本次評估范圍的管道溝槽屬地下隱蔽工程,無法進(jìn)行現(xiàn)場查勘,本次評估以【東藥股份】提供的工程量清單作為評估依據(jù)。
六、資產(chǎn)清查情況:
(一) 資產(chǎn)清查情況說明
1.資產(chǎn)清查結(jié)果
本次評估清查主要由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé),組成清查小組,對全部資產(chǎn)進(jìn)行清查,以財(cái)會賬為基礎(chǔ),進(jìn)行賬賬、賬表、賬物核對。
2.清查工作的組織和時間計(jì)劃、實(shí)施方案。
(1)資產(chǎn)清查的過程:自 2013 年 7 月 16 日至 2013 年 7 月 21 日,實(shí)地查看實(shí)物資產(chǎn)和有關(guān)記錄,收集相關(guān)的法律性文件等資料。
(2)清查的主要方法:對委托評估的全部資產(chǎn)進(jìn)行范圍核查,管理部門的相關(guān)人員現(xiàn)場核查各類資產(chǎn)的數(shù)量。
七、資料清單
【東藥股份】已向貴公司提供了如下資料:
(一)資產(chǎn)評估申報(bào)表
(二)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
(三) 資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、產(chǎn)權(quán)證明文件
(四)資產(chǎn)的構(gòu)建合同,預(yù)結(jié)算資料。
(五) 其他資料
委托方及被評估單位:東北制藥集團(tuán)股份有限公司
授權(quán)代表人(簽章):
2013 年 7 月 21 日
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材料三.評估對象、評估范圍及資產(chǎn)清查核實(shí)情況的說明
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一、評估對象與評估范圍
(一)評估對象
本次評估對象為:【東藥股份】因拆遷補(bǔ)償事宜涉及的企業(yè)申報(bào)的房地產(chǎn)拆遷損失、構(gòu)筑物及管道溝槽的拆遷損失、機(jī)器設(shè)備的拆遷損失。
(二)評估范圍
與評估對象所對應(yīng)的評估范圍包括位于沈陽市鐵西區(qū)北二西路 41 號的土地使用權(quán)及其地上房屋建筑物、構(gòu)筑物、管道溝槽及機(jī)器設(shè)備和位于沈陽市鐵西區(qū)重工北街 37 號的土地使用權(quán)及其地上房屋建筑物、構(gòu)筑物、管道溝槽及機(jī)器設(shè)備。其中土地使用權(quán) 2 宗,使用權(quán)面積共計(jì) 267,600 平方米,賬面價(jià)值 123,312,708.14 元;地上房屋建筑物共計(jì) 103 項(xiàng),總建筑面積 188,992 平 方 米 , 賬 面 價(jià) 值 128,923,305.34 元 ; 構(gòu) 筑 物 共 計(jì) 57 項(xiàng) , 賬 面 價(jià) 值40,696,716.52 元;管道溝槽共計(jì) 22 項(xiàng),賬面價(jià)值 4,904,602.77 元;機(jī)器設(shè)備共計(jì) 10,924項(xiàng) 10,924 臺(套),賬面價(jià)值 235,871,348.83 元。
(三)主要資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)
1. 土地使用權(quán)
委估的位于沈陽市鐵西區(qū)北二西路41號的土地使用權(quán),使用權(quán)面積175,488平方米;土地性質(zhì):國有土地資產(chǎn)折國家股,土地用途:工業(yè),權(quán)證編號為:鐵西國用(2007)第200號,西臨重工北街、東距肇工北街500米、北臨北二西路、南臨北三西路。
委估的位于沈陽市鐵西區(qū)重工北街 37 號的土地使用權(quán),使用權(quán)面積 92,112 平方米;土地性質(zhì):國有土地資產(chǎn)折國家股,土地用途:工業(yè),權(quán)證編號為:沈陽國用(2000)字第 694 號,西臨重工北街、東距肇工北街 500 米、南臨北二西路。
2. 房屋建筑物
委估房產(chǎn)位于鐵西區(qū)。鐵西區(qū)位于沈陽市中心城區(qū)的西南部。轄區(qū)面積484平方公里,人口114萬,鐵西區(qū)道路通暢,9條25公里長的鐵路專用線和幾十條國內(nèi)外空中航線縱橫交織,325條街路與沈大、京沈高速公路連接,形成了四通八達(dá)的街路通行網(wǎng),沈陽地鐵一號線自東向西貫穿全區(qū)。
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位于鐵西區(qū)北二西路41號院內(nèi)的房屋共68項(xiàng),總建筑面積為124,149平方米,主要房屋狀況如下:
三車間辦公室,建筑面積為 2,224 平方米,共 4 層,層高 3 米,混合結(jié)構(gòu),于 1989 年建成投入使用。外墻抹灰,水磨石地面,木質(zhì)窗戶,塑鋼門。
五分廠辦公樓,建筑面積為 2,820 平方米,共 5 層,層高 3 米,框架結(jié)構(gòu),于 1995 年建成投入使用。1 層外墻大理石,2 層以上墻磚,塑鋼窗。
倉庫原料庫,建筑面積為 2,528 平方米,共一層,框架結(jié)構(gòu),于 2013 年進(jìn)行改造。彩鋼外墻。
七公司大精致廠房,建筑面積為 4,690 平方米,共四層,層高 4 米,框架結(jié)構(gòu),于 2005 年9 月建成投入使用,外墻涂料裝飾,塑鋼窗,內(nèi)里為無菌廠房。
四車溴化鋰制冷房,建筑面積為 230 平方米,共兩層,層高 4 米,混合結(jié)構(gòu),于 1990 年 6月建成投入使用。磚石外墻,水泥地面,塑鋼窗,內(nèi)墻抹灰。
東港 VC3 號廠房,建筑面積為 3,400 平方米,共四層,層高 4 米,框架結(jié)構(gòu),于 1995 年 5月建成投入使用。外墻彩砂涂料,水泥地面,塑鋼窗,內(nèi)里抹灰。
位于鐵西區(qū)重工北街 37 號院內(nèi)的房屋共 35 項(xiàng),總建筑面積為 64,843 平方米,主要房屋狀況如下:
辦公樓,建筑面積為 3,825 平方米,共 4 層,層高 3 米,混合結(jié)構(gòu),于 1988 年建成投入使用。水磨石外墻,鋁合金窗,琉璃瓦屋頂,水泥地面,防盜門。
單身宿舍樓,建筑面積為 4,782 平方米,共 5 層,層高 3 米,混合結(jié)構(gòu),于 1988 年建成投入使用。水磨石外墻,鋁合金窗,地面鋪地磚,防盜門。
二車黃連素廠房,建筑面積為 3,727 平方米,共 4 層,層高 4 米,混合結(jié)構(gòu),于 1989 年建成投入使用。外墻抹灰,鐵質(zhì)大門,鋁合金窗,水泥地面。
設(shè)計(jì)院樓,建筑面積為 2,148 平方米,共 6 層,層高 3 米,混合結(jié)構(gòu),于 1998 年建成投入使用。外墻抹灰,鐵質(zhì)大門,鋁合金窗,水泥地面。
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立體庫,建筑面積為 1,347 平方米,共 1 層,混合結(jié)構(gòu),層高 15 米,于 1988 年建成投入使用。水磨石外墻,塑鋼門窗,水泥地面,內(nèi)墻刮大白。
3.機(jī)器設(shè)備
委估設(shè)備資產(chǎn)共10,924項(xiàng),機(jī)器設(shè)備主要為制藥機(jī)械及相關(guān)配套設(shè)備,其中進(jìn)口大型整套設(shè)備包括:超濾設(shè)備、三效蒸發(fā)器、空壓機(jī)組、離子交換系統(tǒng)等;國產(chǎn)大型整套設(shè)備包括:VC定量包裝線、真空干燥機(jī)、溴冷機(jī)組、空調(diào)凈化系統(tǒng)等;制藥專用設(shè)備包括:發(fā)酵罐、各種儲罐、反應(yīng)罐、冷卻塔、離心機(jī)、干燥設(shè)備等;通用設(shè)備包括:鍋爐、壓力機(jī)、車床、銑床、切割機(jī)、電動葫蘆;配套小型設(shè)備包括:換熱器、加熱器、過濾器、風(fēng)機(jī)、泵、電機(jī)等;配電設(shè)備包括配電屏、配電柜等。電子設(shè)備主要為電腦計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、電腦計(jì)量器、計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)等辦公及控制設(shè)備。運(yùn)輸設(shè)備主要為車輛,叉車,電動葫蘆,客梯,貨梯等運(yùn)輸設(shè)備。上述設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)情況較好,可以正常使用。
4. 管道溝槽
管道溝槽是廠區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施共計(jì) 22 項(xiàng),主要為蒸汽管網(wǎng)、供電管網(wǎng)、供水管網(wǎng)及排水管網(wǎng)。供電電纜型號為 0.6/1kv vv3*95+1*50mm2;蒸汽管網(wǎng)主要是無縫鋼管連接組成;供水管線主要是碳鋼管連接組成;排水管網(wǎng)主要水泥管連接組成和玻璃鋼管連接組成兩種。以上管道溝槽約為 1980 年至 2004 年間陸續(xù)建成,現(xiàn)可正常使用。
5.構(gòu)筑物
構(gòu)筑物共計(jì)57項(xiàng),為制藥工藝配套設(shè)施,主要有水解池、調(diào)配池、沉降池等各項(xiàng)功能池和深井、火車專用線及其他附屬設(shè)施。以上構(gòu)筑物約為1990年至2010年間陸續(xù)建成,現(xiàn)可正常使用。
二、資產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容
本公司評估人員與【東藥股份】有關(guān)部門一道對【東藥股份】列報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行了清查。
(一)對能夠?qū)嵉夭榭吹膶?shí)體性資產(chǎn)包括房屋建筑物、各類設(shè)備及構(gòu)筑物,在可能的情況下進(jìn)行了核查數(shù)量、品質(zhì)等。具體內(nèi)容包括其目前的物理狀況、使用或運(yùn)行狀況、質(zhì)量狀況等。其中:核查了有關(guān)設(shè)備的購臵合同或協(xié)議等。
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(三)對【東藥股份】的土地使用權(quán),主要核查了土地用途、面積、地理位臵和目前的使用狀況及產(chǎn)權(quán)狀況,收集和核查了相關(guān)的《國有土地使用證》及有關(guān)協(xié)議等產(chǎn)權(quán)性文件。
三、影響資產(chǎn)清查的事項(xiàng)
(一) 位于沈陽市鐵西區(qū)重工北街 37 號的土地使用權(quán),使用權(quán)證編號為沈陽國用(2000)字第 694 號,證載使用權(quán)面積 170,243 平方米,本次評估前【東藥股份】已移交給鐵西區(qū)政府使用權(quán)面積共計(jì) 78,131 平方米,納入本次評估范圍的土地使用權(quán)面積為剩余的 92,112 平方米。
(二)鐵西區(qū)北二西路 41 號院內(nèi)的房產(chǎn)中有 48 項(xiàng)辦理了房屋所有權(quán)證,其中證載房屋所有權(quán)人為東北制藥總廠的房產(chǎn)有 21 項(xiàng),賬面價(jià)值 1,559,144.87 元;證載房屋所有權(quán)人為沈陽東港制藥有限公司的房產(chǎn)有 12 項(xiàng),賬面價(jià)值 22,092,290.41 元;截止評估基準(zhǔn)日,【東藥股份】尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。有 20 項(xiàng)房屋無房屋所有權(quán)證,【東藥股份】承諾所有房屋產(chǎn)權(quán)均歸其所有,賬面價(jià)值 62,156,962.86 元;本次評估未考慮上述事項(xiàng)對評估結(jié)果的影響。
(三)鐵西區(qū)重工北街 37 號院內(nèi)的房產(chǎn)中有 29 項(xiàng)辦理了房屋所有權(quán)證,證載房屋所有權(quán)人為東北制藥總廠,賬面價(jià)值 21,058,055.01 元,截止評估基準(zhǔn)日,【東藥股份】尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù);有 6 項(xiàng)房屋無房屋所有權(quán)證,【東藥股份】承諾所有房屋產(chǎn)權(quán)均歸其所有,賬面價(jià)值13,654,076.60 元,本次評估未考慮上述事項(xiàng)對評估結(jié)果的影響。
(四) 納入本次評估范圍的管道溝槽屬地下隱蔽工程,無法進(jìn)行現(xiàn)場查勘,本次評估僅以被評估單位提供的工程量清單為評估依據(jù)。本次評估未考慮上述事項(xiàng)對評估結(jié)果的影響。
(五)本次評估未考慮以下因素可能對資產(chǎn)清查結(jié)果造成的影響:
1.抵押、按揭或擔(dān)保等可能影響資產(chǎn)評估的任何限制;
2.對各類設(shè)備、房屋建(構(gòu))筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其品質(zhì)和性狀未進(jìn)行鑒定或檢驗(yàn),本公司僅觀其外貌。
四、資產(chǎn)清查的過程與方法
評估師對項(xiàng)目的預(yù)備調(diào)查,在了解評估目的和評估對象及范圍、評估基準(zhǔn)日等的基礎(chǔ)上接受項(xiàng)目委托,簽訂《資產(chǎn)評估服務(wù)協(xié)議書》,擬定評估方案的過程并制訂評估工作計(jì)劃;資料收集和現(xiàn)場調(diào)查及分析,本公司評估人員到被評估單位對其列報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行抽查、核實(shí),對實(shí)物
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東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明資產(chǎn)進(jìn)行了查看,查詢核對被評估單位相關(guān)財(cái)務(wù)檔案,進(jìn)行市場調(diào)查。主要資產(chǎn)清查方式如下:
(一)建(構(gòu))筑物及管道溝槽:調(diào)查了解【東藥股份】列報(bào)評估房產(chǎn)的建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、完工年月、已使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)、維修保養(yǎng)情況等,作為評估時的參考依據(jù)。
(二)機(jī)器設(shè)備:評估小組對被評估單位所提供的“機(jī)器設(shè)備清查評估申報(bào)表”進(jìn)行審核,檢查是否符合要求,向申報(bào)單位了解有無賬外設(shè)備,有無虛報(bào)、漏報(bào)、重報(bào)等情況。評估人員現(xiàn)場核實(shí)查明實(shí)物,落實(shí)評估對象,并對各主要設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)、工作環(huán)境和維修保養(yǎng)情況進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查了解。
(三)土地使用權(quán):了解土地所在區(qū)域的自然環(huán)境、城市性質(zhì)、行政區(qū)劃、地產(chǎn)市場狀況、交通狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度及基礎(chǔ)設(shè)施狀況等,然后深入現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察,了解待估宗地的具體位臵(四至)、形狀,地形、地貌、配套、容積率、環(huán)境條件、開發(fā)程度、用地性質(zhì)、地上建筑物及附著物使用情況及周邊交通狀況等。同時,收集相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件和過去評估及交易情況的相關(guān)資料。
五、資產(chǎn)清查結(jié)論
【東藥股份】申報(bào)評估的資產(chǎn)明細(xì)表,通過資產(chǎn)清查,本公司認(rèn)為資產(chǎn)清查結(jié)果與資產(chǎn)評估明細(xì)表相一致。
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材料四.評估技術(shù)說明——資產(chǎn)基礎(chǔ)法
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一、關(guān)于評估方法選用的說明
資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)及收益法。進(jìn)行資產(chǎn)評估,要根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件,分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評估基本方法。
1.市場法
市場法是指在市場上選擇若干相同或近似的資產(chǎn)作為參照物,針對各項(xiàng)價(jià)值影響因素,將被評估資產(chǎn)分別與參照物逐個進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整,再綜合分析各項(xiàng)調(diào)整結(jié)果,確定被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。
本評估項(xiàng)目的評估對象為【東藥股份】的拆遷補(bǔ)償,由于評估人員難以取得類似企業(yè)的交易案例,故本次評估不宜采用市場法。
2.收益法
收益法是通過估算被評估資產(chǎn)在未來的預(yù)期收益,并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值,然后累加求和,得出被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。由于收益法系根據(jù)企業(yè)未來收益、收益期、折現(xiàn)率來確定企業(yè)價(jià)值的。而企業(yè)未來收益、收益期、折現(xiàn)率,都是基于一定時期社會經(jīng)濟(jì)和企業(yè)的一些歷史資料或和信息而進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、計(jì)量、歸納,從而是在特定的條件下對未來進(jìn)行預(yù)測或分析計(jì)算的。
本次評估無法獲取被評估資產(chǎn)與收益有關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),因此也無法客觀全面的反映其未來的獲利能力。故本次評估不宜采用收益法。
3.資產(chǎn)基礎(chǔ)法
資產(chǎn)基礎(chǔ)法,又稱成本法,是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個與評估對象相同的獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù),具體是指將各種要素資產(chǎn)的評估值加總求得被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。它是以被評估單位申報(bào)的并反映在評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)為基礎(chǔ)進(jìn)行評估的一種方法,因而就該等申報(bào)評估的資產(chǎn)而言,其評估結(jié)果能夠恰當(dāng)反映被評估單位于評估基準(zhǔn)日各類資產(chǎn)的市場價(jià)值。
根據(jù)本次評估目的及所收集的資料,確定本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對【東藥股份】之拆遷
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東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明補(bǔ)償涉及的資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行評估。
故根據(jù)本次評估目的和評估對象的特點(diǎn),確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對【東藥股份】拆遷補(bǔ)償涉及的資產(chǎn)進(jìn)行評估。
二、非流動資產(chǎn)評估說明
(一)固定資產(chǎn)評估說明
【東藥股份】申報(bào)評估的固定資產(chǎn)包括:房屋建(構(gòu))筑物類、管道溝槽和設(shè)備類。
1.房屋建(構(gòu))筑物評估說明
(1)委托評估范圍及概況
列入此次評估范圍內(nèi)的建筑物類資產(chǎn)為生產(chǎn)用房、辦公樓及附屬設(shè)施,共計(jì) 160 項(xiàng)。其中房屋建筑物共計(jì) 103 項(xiàng),總建筑面積 188,992 平方米,賬面價(jià)值 128,923,305.34 元;構(gòu)筑物共計(jì) 57 項(xiàng),賬面價(jià)值 40,696,716.52 元。
(2)主要建(構(gòu))筑物概況及產(chǎn)權(quán)等狀況
①建筑物建筑及裝修情況
委估房產(chǎn)位于鐵西區(qū)。鐵西區(qū)位于沈陽市中心城區(qū)的西南部。轄區(qū)面積484平方公里,人口114萬,鐵西區(qū)道路通暢,9條25公里長的鐵路專用線和幾十條國內(nèi)外空中航線縱橫交織,325條街路與沈大、京沈高速公路連接,形成了四通八達(dá)的街路通行網(wǎng),沈陽地鐵一號線自東向西貫穿全區(qū)。
位于鐵西區(qū)北二西路41號院內(nèi)的房屋共68項(xiàng),總建筑面積為124,149平方米,主要房屋狀況如下:
三車間辦公室,建筑面積為 2,224 平方米,共 4 層,層高 3 米,混合結(jié)構(gòu),于 1989 年建成投入使用。外墻抹灰,水磨石地面,木質(zhì)窗戶,塑鋼門。
五分廠辦公樓,建筑面積為 2,820 平方米,共 5 層,層高 3 米,框架結(jié)構(gòu),于 1995 年建成投入使用。1 層外墻大理石,2 層以上墻磚,塑鋼窗。
倉庫原料庫,建筑面積為 2,528 平方米,共一層,框架結(jié)構(gòu),于 2013 年進(jìn)行改造。彩鋼外
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東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明墻。
七公司大精致廠房,建筑面積為 4,690 平方米,共四層,層高 4 米,框架結(jié)構(gòu),于 2005 年9 月建成投入使用,外墻涂料裝飾,塑鋼窗,內(nèi)里為無菌廠房。
四車溴化鋰制冷房,建筑面積為 230 平方米,共兩層,層高 4 米,混合結(jié)構(gòu),于 1990 年 6月建成投入使用。磚石外墻,水泥地面,塑鋼窗,內(nèi)墻抹灰。
東港 VC3 號廠房,建筑面積為 3,400 平方米,共四層,層高 4 米,框架結(jié)構(gòu),于 1995 年 5月建成投入使用。外墻彩砂涂料,水泥地面,塑鋼窗,內(nèi)里抹灰。
位于鐵西區(qū)重工北街 37 號院內(nèi)的房屋共 35 項(xiàng),總建筑面積為 64,843 平方米,主要房屋狀況如下:
辦公樓,建筑面積為 3,825 平方米,共 4 層,層高 3 米,混合結(jié)構(gòu),于 1988 年建成投入使用。水磨石外墻,鋁合金窗,琉璃瓦屋頂,水泥地面,防盜門。
單身宿舍樓,建筑面積為 4,782 平方米,共 5 層,層高 3 米,混合結(jié)構(gòu),于 1988 年建成投入使用。水磨石外墻,鋁合金窗,地面鋪地磚,防盜門。
二車黃連素廠房,建筑面積為 3,727 平方米,共 4 層,層高 4 米,混合結(jié)構(gòu),于 1989 年建成投入使用。外墻抹灰,鐵質(zhì)大門,鋁合金窗,水泥地面。
設(shè)計(jì)院樓,建筑面積為 2,148 平方米,共 6 層,層高 3 米,混合結(jié)構(gòu),于 1998 年建成投入使用。外墻抹灰,鐵質(zhì)大門,鋁合金窗,水泥地面。
立體庫,建筑面積為 1,347 平方米,共 1 層,混合結(jié)構(gòu),層高 15 米,于 1988 年建成投入使用。水磨石外墻,塑鋼門窗,水泥地面,內(nèi)墻刮大白。
②房屋建筑物產(chǎn)權(quán)狀況
鐵西區(qū)北二西路 41 號院內(nèi)的房產(chǎn)中有 48 項(xiàng)辦理了房屋所有權(quán)證,其中證載房屋所有權(quán)人為東北制藥總廠的房產(chǎn)有 21 項(xiàng)、證載房屋所有權(quán)人為沈陽東港制藥有限公司的房產(chǎn)有 12 項(xiàng)、證載房屋所有權(quán)人為東北制藥集團(tuán)股份有限公司的房產(chǎn)有 15 項(xiàng),有 20 項(xiàng)房屋無房屋所有權(quán)證,【東藥股份】承諾所有房屋產(chǎn)權(quán)均歸其所有,未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
鐵西區(qū)重工北街 37 號院內(nèi)的房產(chǎn)中有 29 項(xiàng)辦理了房屋所有權(quán)證,證載房屋所有權(quán)人為東
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東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明北制藥總廠,有 6 項(xiàng)房屋無房屋所有權(quán)證,【東藥股份】承諾所有房屋產(chǎn)權(quán)均歸其所有,未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
③建筑物所占土地情況
委估建筑物及附屬設(shè)施所占用土地辦理了國有土地使用證,位于沈陽市鐵西區(qū)北二西路41號的土地使用權(quán),使用權(quán)面積175,488平方米;土地性質(zhì):國有土地資產(chǎn)折國家股,土地用途:工業(yè),權(quán)證編號為:鐵西國用(2007)第200號,西臨重工北街、東距肇工北街500米、北臨北二西路、南臨北三西路。位于沈陽市鐵西區(qū)重工北街37號的土地使用權(quán),使用權(quán)面積92,112平方米;土地性質(zhì):國有土地資產(chǎn)折國家股,土地用途:工業(yè),權(quán)證編號為:沈陽國用(2000)字第694號,西臨重工北街、東距肇工北街500米、南臨北二西路。
(3)評估依據(jù)
①《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
②《中華人民共和國土地管理法》;
③建筑工程施工合同。
④國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》(計(jì)價(jià)格[1999]1283)。
⑤國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知》計(jì)價(jià)格[2002]1980 號。
⑥《工程建設(shè)勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》國家計(jì)委、建設(shè)部:計(jì)價(jià)格[2002]10 號文。
⑦《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》發(fā)改價(jià)格[2007]670 號。
⑧原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布的《房屋完損等級及評定標(biāo)準(zhǔn)》。
⑨評估人員對房屋建筑物實(shí)地勘察、記錄、分析。
(4)評估程序
①核查原始資料
對委托方提供的房屋建(構(gòu))筑物評估明細(xì)表所列范圍進(jìn)行核實(shí)產(chǎn)權(quán),對申報(bào)表內(nèi)容與房產(chǎn)證內(nèi)容不符之處重點(diǎn)記錄,待現(xiàn)場核實(shí)。
②現(xiàn)場勘察及基礎(chǔ)材料收集
根據(jù)委托方提供的房屋建(構(gòu))筑物評估明細(xì)表所列項(xiàng)目,在該公司的有關(guān)人員配合下評
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東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明估人員對建(構(gòu))筑物,逐項(xiàng)進(jìn)行實(shí)地勘測,記錄房屋完損程度。
③市場調(diào)查
到有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查咨詢,取得現(xiàn)行建筑、安裝工程預(yù)算定額、費(fèi)用定額及政府部門關(guān)于基本建設(shè)收費(fèi)和造價(jià)管理文件。
④測算房屋建筑物評估值。根據(jù)委估建筑物的特點(diǎn)選擇評估方法,確定建筑物的評估值。
⑤整理匯總、編寫房屋建筑物、構(gòu)筑物等的資產(chǎn)評估說明。
(5)評估方法
房屋建筑物的拆遷損失即為評估基準(zhǔn)日的評估價(jià)值。
本次對房屋建筑物評估采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為:
評估值=重臵成本×成新率
1.重臵成本的確定
重臵成本=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金成本
建安綜合造價(jià)采用預(yù)(結(jié))算調(diào)整法確定,即以待估建筑物結(jié)算中的工程量為基礎(chǔ),根據(jù)各地執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文件,分別計(jì)算土建工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)以及安裝工程費(fèi)用,并計(jì)算出建筑安裝工程總造價(jià)。
前期及其他費(fèi)用依據(jù)國家、地區(qū)、行業(yè)相關(guān)規(guī)定確定;根據(jù)基準(zhǔn)日現(xiàn)行貸款利率和該類別建筑物正常建設(shè)工期,確定資金成本。
房屋建筑物采用現(xiàn)場勘查成新率和年限法成新率相結(jié)合的方法綜合確定成新率,構(gòu)筑物采用年限法成新率。
綜合成新率=現(xiàn)場勘查成新率×權(quán)重+年限法成新率×權(quán)重
2.成新率的確定
建筑物按綜合法確定成新率。計(jì)算公式:
綜合成新率=現(xiàn)場勘察成新率×60% + 理論成新率×40%
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理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
現(xiàn)場勘察成新率是對建筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘察,分別對其主體結(jié)構(gòu)部分、裝飾部分、配套設(shè)施(水、暖、電)部分的完損情況,對照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分,確定其成新率。
(6)評估案例分析
示例一:七車間廠房,評估明細(xì)表 1 第 67 號
1.基本情況
七車間廠房為框架結(jié)構(gòu)建筑,層數(shù)為四層,層高 3.3 米,建筑面積 9215 平方米,于 1995年 8 月建成投入使用,房產(chǎn)證號為鐵西房字第 017143 號。
裝修情況為:外墻涂料,內(nèi)墻貼磚,塑鋼門窗,鋼板大門,地面鋪花崗巖,頂棚大白,配套設(shè)施齊全。
2.建安工程造價(jià)計(jì)算
根據(jù)類比法計(jì)算建安工程造價(jià)平米單價(jià),類比建筑物的平米單價(jià)為 920 元。詳見下表:
建筑物的平米單價(jià)=920×(1+3.5%)=952.00 元/平方米。
3.前期及其他費(fèi)用
根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的各類建設(shè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)期建設(shè)單位所支付的其它費(fèi)用計(jì)算。詳見下表:
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前期及其他費(fèi)用=952×7.17%=68 元/平方米。
4.資金成本
根據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》,結(jié)合委估資產(chǎn)整體規(guī)模,確定建設(shè)期為 1 年,按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的 1 年期年貸款利率 6%計(jì)算,資金投入方式按照均勻投入考慮。
資金成本=(建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用)×工期/2×利率
=(952+68)×6%×1/2=30 元/平方米
5.重臵價(jià)值
重臵價(jià)值=建安造價(jià)+工程前期及其他費(fèi)用+資金成本
=952+68+30
=1050 元/平方米
取整為 1050 元/平方米。
6.成新率的計(jì)算
主要通過勘察房屋的使用狀況和對房屋的維修保養(yǎng)情況及損壞程度來綜合考慮其成新率。經(jīng)現(xiàn)場勘察技術(shù)鑒定成新率為 57.55%(詳見下表)。
標(biāo)準(zhǔn)分 現(xiàn)場勘察情況 實(shí)得分
基礎(chǔ) 25 無明顯不均勻沉降,有足夠承載能力 15
技
承重結(jié)構(gòu) 25 無明顯變形, 有足夠承載能力 15
術(shù) 結(jié)
鑒 構(gòu)
非承重部分 15 較好 8
定 部
分
屋面 20 較好,不滲漏 10
樓地面 15 有磨損 10
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小計(jì) 100 58
內(nèi)外裝修 40 內(nèi)墻貼磚有脫漏 20
裝
門窗 25 開關(guān)靈活 15
飾
部
其他 35 較好 20
分
小計(jì) 100 55
配電 70 正常磨損 40
設(shè)
水、暖 30 正常磨損 18
備
小計(jì) 100 58
結(jié)構(gòu)*權(quán)重+裝飾*權(quán)重+設(shè)備*權(quán)重=0.75*58+0.15*55+0.1*58=57.55%
年限法成新率=(50-18)/50=64%
綜合成新率=57.55×60%+64%×40%=60%
7.評估值計(jì)算
評估值=重臵價(jià)值×成新率
=9215×1050×60%= 5,805,545.00 元
取整為 5,805,500.00 元。
示例二:環(huán)保水池系統(tǒng),評估明細(xì)表 2 第 11、12 號
環(huán)保系統(tǒng)主要由 8 個水解池和 5 個生物池構(gòu)成,水解池 16337.42 立方米,生物池 67750 立方米,2005 年建成,賬面原值 29,109,837.59 元,賬面凈值 23,352,559.88 元,日常維護(hù)較好。
1.建安工程造價(jià)計(jì)算
單位 單價(jià) 備注
工程量 合計(jì)
混凝土 m3 6692.58 607.5 4065742
池
體
技 鋼筋 t 535.28 4900 2622872
部
術(shù) 分
鑒 方 其他 964280
定 形
池 混凝土 m3 8748.85 607.5 5314926
池
底
鋼筋 t 626.47 4900 3069703
部
分
其他 2032131
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管道 m 1901.44 950 1806368
其
配電 m 623.36 120 74804
他
小計(jì) 19950826
混凝土 m3 2595.21 607.5 1576590
池
體
鋼筋 t 202.98 4900 994602
部
分
其他 1503907
池 混凝土 m3 1297.59 607.5 788286
圓 底
形 部 鋼筋 t 101.48 4900 497253
池 分
其他 624393
管道 m 267.88 950 254486
其
配電 m 63.32 120 7598
他
小計(jì) 6247115
3.前期及其他費(fèi)用
根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的各類建設(shè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)期建設(shè)單位所支付的其它費(fèi)用計(jì)算。詳見下表:
圓池前期及其他費(fèi)用=19,950,826.00×7.17%=1,430,474.00 元
方池前期及其他費(fèi)用=6,247,115.00×7.17%=447,918.00 元
4.資金成本
根據(jù)《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》,結(jié)合委估資產(chǎn)整體規(guī)模,確定建設(shè)期為 1 年,按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的 2 年期年貸款利率 6.15%計(jì)算,資金投入方式按照均勻投入考
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圓池資金成本=(建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用)×工期/2×利率
=(19,950,826.00 +1,430,474.00)×6.15%×2/2
=1,314,950.00 元
方池資金成本=(建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用)×工期/2×利率
=(6,247,115.00+447,917.80) ×6.15%×2/2
=411,744.70 元
5.重臵價(jià)值
圓池重臵價(jià)值=建安造價(jià)+工程前期及其他費(fèi)用+資金成本
=19,950,826.00+1,430,474.00+1,314,950.00
=22,696,250.00 元
方池重臵價(jià)值=建安造價(jià)+工程前期及其他費(fèi)用+資金成本
=6,247,115.00+447,918.00+411,744.70
=22,696,250.00 元
6.成新率的計(jì)算
環(huán)保水池具有腐蝕性耐用年限一般為 30 年,至評估基準(zhǔn)日已使用 9 年,則成新率為:
成新率=(30-9)÷30×100%=70%
7.評估值計(jì)算
圓池評估值=重臵價(jià)值×成新率
=22,696,250.00×70%
=15,887,400.00 元
方池評估值=重臵價(jià)值×成新率
=22,696,250.00×70%
=4,974,700.00 元
⑺評估結(jié)果及分析
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①評估結(jié)果
本次評估的 160 項(xiàng)房屋建(構(gòu))筑物,賬面凈值 169,620,021.86 元,評估凈值 153,591,800.00元,評估減值 16,028,221.86 元,減值率為 9.45%。
②減值原因分析
建(構(gòu))筑物主要系受腐蝕性的生產(chǎn)用房和建(構(gòu))筑物,實(shí)際狀況較會計(jì)折舊要快,故造成評估減值。
⑻特殊事項(xiàng)說明
鐵西區(qū)北二西路 41 號院內(nèi)的房產(chǎn)中有 48 項(xiàng)辦理了房屋所有權(quán)證,其中證載房屋所有權(quán)人為東北制藥總廠的房產(chǎn)有 21 項(xiàng),賬面價(jià)值 1,559,144.87 元,評估值 10,779,000 元;證載房屋所有權(quán)人為沈陽東港制藥有限公司的房產(chǎn)有 12 項(xiàng),賬面價(jià)值 22,092,290.41 元,評估值 18,790,000.00元;截止評估基準(zhǔn)日,【東藥股份】尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。有 20 項(xiàng)房屋無房屋所有權(quán)證,【東藥股份】承諾所有房屋產(chǎn)權(quán)均歸其所有,賬面價(jià)值 62,156,962.86 元,評估值 39,387,900.00 元;本次評估未考慮上述事項(xiàng)對評估結(jié)果的影響。
鐵西區(qū)重工北街 37 號院內(nèi)的房產(chǎn)中有 29 項(xiàng)辦理了房屋所有權(quán)證,證載房屋所有權(quán)人為東北制藥總廠,賬面價(jià)值 21,058,055.01 元,評估值 30,331,400.00 元,截止評估基準(zhǔn)日,【東藥股份】尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù);有 6 項(xiàng)房屋無房屋所有權(quán)證,【東藥股份】承諾所有房屋產(chǎn)權(quán)均歸其所有,賬面價(jià)值 13,654,076.60 元,評估值 12,084,300.00 元,本次評估未考慮上述事項(xiàng)對評估結(jié)果的影響。
2.設(shè)備類評估說明
⑴資產(chǎn)概況
【東藥股份】設(shè)備中包括:機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備等,共計(jì) 10,924 項(xiàng)。具體情況詳見下:
委估設(shè)備資產(chǎn)共10,924項(xiàng),機(jī)器設(shè)備主要為制藥機(jī)械及相關(guān)配套設(shè)備,其中進(jìn)口大型整套設(shè)備包括:超濾設(shè)備、三效蒸發(fā)器、空壓機(jī)組、離子交換系統(tǒng)等;國產(chǎn)大型整套設(shè)備包括:VC定量包裝線、真空干燥機(jī)、溴冷機(jī)組、空調(diào)凈化系統(tǒng)等;制藥專用設(shè)備包括:發(fā)酵罐、各種儲罐、反應(yīng)罐、冷卻塔、離心機(jī)、干燥設(shè)備等;通用設(shè)備包括:鍋爐、壓力機(jī)、車床、銑床、切
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東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明割機(jī)、電動葫蘆;配套小型設(shè)備包括:換熱器、加熱器、過濾器、風(fēng)機(jī)、泵、電機(jī)等;配電設(shè)備包括配電屏、配電柜等。電子設(shè)備主要為電腦計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、電腦計(jì)量器、計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)等辦公及控制設(shè)備。運(yùn)輸設(shè)備主要為車輛,叉車,電動葫蘆,客梯,貨梯等運(yùn)輸設(shè)備。上述設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)情況較好,可以正常使用。
⑵評估程序
①明確評估目的和評估范圍,做好現(xiàn)場前期準(zhǔn)備。了解委托方的基本情況,明確本次評估目的及評估范圍,指導(dǎo)客戶填列委估清單,收集客戶提供的相關(guān)資料。
②現(xiàn)場勘察。核對委估清單與賬目、實(shí)物的一致性。逐項(xiàng)核查委估設(shè)備的使用現(xiàn)狀,從設(shè)備的完整性、技術(shù)現(xiàn)狀、外觀情況等方面對委估設(shè)備進(jìn)行鑒定。
③市場調(diào)查。查閱或電話咨詢相關(guān)設(shè)備的現(xiàn)行報(bào)價(jià),在對報(bào)價(jià)資料進(jìn)行職業(yè)判斷的基礎(chǔ)上,確定委估設(shè)備的現(xiàn)行購臵價(jià)。
④評定估算。參考相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),對委估設(shè)備進(jìn)行評定估算,填寫清查評估明細(xì)表;
⑤撰寫設(shè)備評估技術(shù)說明。
⑶評估依據(jù)
①《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》(2012 年)。
②《機(jī)電設(shè)備評估價(jià)格信息》(2012 年)。
③《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》第二版。
④有關(guān)市場調(diào)查資料和其他有關(guān)資料。
⑤本公司評估人員現(xiàn)場調(diào)查、收集的有關(guān)資料。
⑷設(shè)備清查核實(shí)情況
【東藥股份】有關(guān)資產(chǎn)管理人員詳細(xì)介紹了企業(yè)委估資產(chǎn)分布情況,評估人員到現(xiàn)場進(jìn)現(xiàn)場勘查,對委估資產(chǎn)現(xiàn)場拍照存檔。委估設(shè)備資產(chǎn)共 10,924 項(xiàng),賬面原值 1,123,294,706.71 元,賬面凈值 235,871,348.83 元。機(jī)器設(shè)備主要為制藥機(jī)械及相關(guān)配套設(shè)備,其中進(jìn)口大型整套設(shè)備包括:超濾設(shè)備、三效蒸發(fā)器、空壓機(jī)組、離子交換系統(tǒng)等;國產(chǎn)大型整套設(shè)備包括:VC定量包裝線、真空干燥機(jī)、溴冷機(jī)組、空調(diào)凈化系統(tǒng)等;制藥專用設(shè)備包括:發(fā)酵罐、各種儲罐、反應(yīng)罐、冷卻塔、離心機(jī)、干燥設(shè)備等;通用設(shè)備包括:鍋爐、壓力機(jī)、車床、銑床、切割機(jī)、電動葫蘆;配套小型設(shè)備包括:換熱器、加熱器、過濾器、風(fēng)機(jī)、泵、電機(jī)等;配電設(shè)
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東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明備包括配電屏、配電柜等。電子設(shè)備主要為電腦計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、電腦計(jì)量器、計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)等辦公及控制設(shè)備。運(yùn)輸設(shè)備主要為叉車,電動葫蘆,客梯,貨梯等運(yùn)輸設(shè)備。設(shè)備經(jīng)使用均有不同程度磨損,維護(hù)保養(yǎng)情況較好,現(xiàn)可以維持正常使用。
⑸評估方法
評估依據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)、設(shè)備管理部門及現(xiàn)場勘查后確認(rèn)劃分為可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行評估,經(jīng)對具體設(shè)備的結(jié)構(gòu)、安裝、現(xiàn)實(shí)狀況、生產(chǎn)性能及生產(chǎn)工藝流程進(jìn)行詳細(xì)了解,對設(shè)備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進(jìn)行分析,將可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行了全面的核實(shí)和確定;最終以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評估申報(bào)表作為本次評估范圍。
對由于自身結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及因長期生產(chǎn)造成腐蝕、損壞等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破損難于修復(fù)或修復(fù)的代價(jià)過高的設(shè)備,確認(rèn)為不可拆遷設(shè)備。
對主體部分可拆卸,且搬遷后經(jīng)安裝、調(diào)試及修復(fù)后可達(dá)到原生產(chǎn)工藝要求的設(shè)備,確認(rèn)為可拆遷設(shè)備。
對于新廠建成后無使用價(jià)值的設(shè)備,列入不可拆遷設(shè)備的評估范圍。
1.不可拆遷設(shè)備的拆遷損失
本次采用重臵成本法對不可拆遷設(shè)備的拆遷損失進(jìn)行評估,計(jì)算公式為:
不可拆遷設(shè)備拆遷損失的評估價(jià)值=不可拆遷設(shè)備的重臵價(jià)值×成新率-不可拆遷設(shè)備的
殘余價(jià)值+不可拆遷設(shè)備的清理費(fèi)用
⑴設(shè)備重臵價(jià)值的確定
①國內(nèi)設(shè)備的重臵價(jià)值由設(shè)備購臵價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))等部分構(gòu)成。
Ⅰ.設(shè)備購臵價(jià)
通過市場詢價(jià)確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格:直接向經(jīng)銷商或制造商詢價(jià),或參考商家的價(jià)格表、正式出版的價(jià)格資料、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上公開的價(jià)格信息等,并考慮其價(jià)格可能的下浮幅度,確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格;
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使用替代的方法確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格:對一些老舊或無法查到現(xiàn)行市場價(jià)格,但已出現(xiàn)替代的設(shè)備,按照評估的替代性原則,經(jīng)過技術(shù)含量和功能差別的分析比較,合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià);
采用綜合估價(jià)法:對于查不到現(xiàn)行市場價(jià)格,也無替代設(shè)備出現(xiàn)的老舊設(shè)備和自制設(shè)備、非標(biāo)設(shè)備,通過測算設(shè)備的主材費(fèi)用和主要外購件費(fèi)用,計(jì)算出設(shè)備的完全制造成本,并考慮企業(yè)利潤和稅金,合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)。
Ⅱ.運(yùn)雜費(fèi)
設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指設(shè)備從生產(chǎn)廠或交貨地點(diǎn)運(yùn)至安裝現(xiàn)場或工地倉庫所發(fā)生的包裝、裝卸、運(yùn)輸、采購和保管費(fèi)、供銷部門手續(xù)費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用。
設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)按下列公式計(jì)算:
設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=設(shè)備購臵價(jià)×設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率
Ⅲ.安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))
對于需要安裝調(diào)試的設(shè)備,參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同地區(qū)、不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的比率,以設(shè)備的購臵價(jià)為基數(shù)計(jì)算其安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))。
設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))按下列公式計(jì)算:
設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備購臵價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率
以上安裝費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率包括調(diào)試費(fèi)用、基礎(chǔ)費(fèi)用、距設(shè)備1.5米管路、由設(shè)備至配電箱之間的電氣線路等。
②進(jìn)口設(shè)備重臵成本的確定
由于進(jìn)口設(shè)備的購入時間較長,且我國已經(jīng)能生產(chǎn)該類型設(shè)備,因此本次評估按國內(nèi)同等功能的設(shè)備購臵價(jià)確定其重臵成本,以防止匯率換算及國外物價(jià)指數(shù)變化產(chǎn)生的誤差。
⑵設(shè)備成新率的評定
①年限法成新率的確定
年限法成新率( K)=尚可用年限/(已用年限+尚可用年限)×100%
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已使用年限按實(shí)際投入使用年限乘以設(shè)備利用率來確定;尚可使用年限是以設(shè)備的耐用年限和已使用年限為參考依據(jù),并考慮設(shè)備的保養(yǎng)情況、設(shè)備完好率、利用率、工作環(huán)境、外觀、大修記錄 ,根據(jù)實(shí)際鑒定情況確定的,對一些舊設(shè)備考慮了功能性貶值。
②打分法成新率的確定
打分法是對設(shè)備的主要部位確定其分值,各部位相加后總分為100分,通過對各部位新舊程度進(jìn)行打分評定,最后得出總分?jǐn)?shù),以總分?jǐn)?shù)占100分的比例作為成新率。
③采用綜合法確定成新率。
結(jié)合使用年限法和觀察打分法加權(quán)平均確定成新率。
公式如下:
成新率=年限法確定成新率×40%+觀察法確定成新率×60%
年限法確定成新率=尚可用年限/(已用年限+尚可用年限)×100%
⑶不可拆遷設(shè)備的殘余價(jià)值的確定
對于拆零后具有殘余價(jià)值的設(shè)備,參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的殘余價(jià)值比率,以設(shè)備的重臵價(jià)值為基數(shù)計(jì)算其殘余價(jià)值。
設(shè)備殘余價(jià)值按下列公式計(jì)算:
設(shè)備殘余價(jià)值=設(shè)備重臵價(jià)值×設(shè)備殘余價(jià)值比率
⑷不可拆遷設(shè)備的清理費(fèi)用確定
對于拆零后具有殘余價(jià)值的設(shè)備,參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的清理費(fèi)用率,以設(shè)備的重臵價(jià)值為基數(shù)計(jì)算其清理費(fèi)用。
設(shè)備清理費(fèi)用按下列公式計(jì)算:
設(shè)備清理費(fèi)用=設(shè)備重臵價(jià)值×設(shè)備清理費(fèi)用率
2.可拆遷設(shè)備的搬遷損失
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可拆遷設(shè)備的搬遷損失指截止評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模的機(jī)器設(shè)備因企業(yè)整體搬遷而發(fā)生的為保證可拆遷設(shè)備達(dá)到原生產(chǎn)工藝要求所需發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,具體包括:拆卸費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))。
可拆遷設(shè)備搬遷損失評估值的計(jì)算公式為:
可拆遷設(shè)備搬遷損失的評估值=拆卸費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))
=設(shè)備購臵價(jià)×(拆卸費(fèi)率+運(yùn)雜費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率)
⑴設(shè)備購臵價(jià)
以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定設(shè)備購臵價(jià)。
⑵運(yùn)雜費(fèi)
考慮搬遷運(yùn)輸里程的實(shí)際情況,可拆遷設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)參照最新《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中有關(guān)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選取;同時考慮簡易包裝、吊裝及設(shè)備構(gòu)造、重量及精度要求等因素并參考全統(tǒng)施工機(jī)械臺班費(fèi)用定額遼寧省單位估價(jià)表適當(dāng)修正后確定設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)率。
⑶安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))
對于需進(jìn)行安裝調(diào)試的可拆遷設(shè)備,以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定其國產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))。
⑷拆卸費(fèi)
對于需進(jìn)行拆除后搬遷的設(shè)備,主要針對其必備的措施和程序,進(jìn)行市場調(diào)查,結(jié)合其作業(yè)環(huán)境、作業(yè)難度、作業(yè)規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定,一般設(shè)備拆除費(fèi)以設(shè)備購臵價(jià)為基數(shù),按其安裝調(diào)試費(fèi)的50%計(jì)算。
⑸評估案例
案例一:
評估案例:溴冷機(jī)評估示例(不可拆遷設(shè)備)(表 4-6-4,第 10500 項(xiàng))
設(shè)備名稱:溴冷機(jī)
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資產(chǎn)編號:SB015995
規(guī)格型號:SXZ-350
生產(chǎn)廠家:江蘇雙良制冷設(shè)備有限公司
購臵日期:2007 年 12 月 31 日
啟用日期:2007 年 12 月 31 日
賬面原值:2,249,000.00 元
賬面凈值:112,450.00 元
制 冷 量:300*104kcl/h
壓 力:0.6Mpa/7°C;0.4Mpa/10°C;0.25Mpa/13°C
設(shè)備概況:該設(shè)備為 SXZ-350 型溴冷機(jī)組,為制冷專用設(shè)備。該設(shè)備目前狀況較好,各部分有正常磨損,零部件齊全,局部有銹蝕,制冷部位正常,但室外部分有一定老化,現(xiàn)可以滿足工作的要求。
①重臵成本的確定
采用市場詢價(jià)途徑確定其重臵成本。參考同類型設(shè)備的近期購買合同及市場詢價(jià),通過綜合考慮設(shè)備原生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)和市場信息價(jià),參考 2013 年《機(jī)電設(shè)備價(jià)格信息》、《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》等,確定該設(shè)備基準(zhǔn)日現(xiàn)行購價(jià)為 2,208,800.00 元,該設(shè)備的重臵成本估算過程見下表:
序號 項(xiàng)目名稱 幣種 計(jì)算公式 計(jì)算值
1 設(shè)備購臵價(jià)格 人民幣 2,208,800.00
2 運(yùn)雜費(fèi) 人民幣 1×2% 44,176.00
3 安裝費(fèi)(含基礎(chǔ)) 人民幣 1×10% 220,880.00
4 重臵成本 人民幣 1+2+3 2,473,856.00
取整確定重臵成本為 2,473,900.00 元。
②成新率的確定
該設(shè)備已投入使用 5.5 年,預(yù)計(jì)尚可使用 9.5 年。
年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=9.5/(5.5+9.5)×100%
=63%(取整)
鑒定成新率估算過程見下表:
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序號 項(xiàng)目 勘察情況 標(biāo)準(zhǔn)分 實(shí)得分
主機(jī)部分 機(jī)體部分有銹蝕現(xiàn)象,零部件齊全,電控部分齊全,有正
1 50 29
常磨損。
2 配套輔機(jī)部分 零部件較齊全,有正常磨損。 20 12
3 制冷部分 有正常磨損。 20 12
4 其他設(shè)備 有正常磨損。 10 5
合計(jì) 成新率 100 58
綜合成新率=年限成新率×40%+鑒定成新率×60%
=63%×40%+58%×60%
=60%
③不可拆遷設(shè)備的殘余價(jià)值的確定
對于拆零后具有殘余價(jià)值的設(shè)備,參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的殘余價(jià)值比率,以設(shè)備的重臵價(jià)值為基數(shù)計(jì)算其殘余價(jià)值,本次取殘值率為5%。
設(shè)備殘余價(jià)值按下列公式計(jì)算:
設(shè)備殘余價(jià)值=設(shè)備重臵價(jià)值×設(shè)備殘余價(jià)值比率
=2,473,900.00×5%=123,695.00元。
④不可拆遷設(shè)備的拆除清理費(fèi)用確定
對于拆零后具有殘余價(jià)值的設(shè)備,參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的清理費(fèi)用率,以設(shè)備的重臵價(jià)值為基數(shù)計(jì)算其拆除清理費(fèi)用,本次取拆除清理費(fèi)率為1%。
設(shè)備清理費(fèi)用按下列公式計(jì)算:
設(shè)備清理費(fèi)用=設(shè)備重臵價(jià)值×設(shè)備清理費(fèi)用率
=2,473,900.00×1%=24,739.00元。
⑤評估值的確定
不可拆遷設(shè)備拆遷損失的評估價(jià)值=不可拆遷設(shè)備的重臵價(jià)值×成新率-不可拆遷設(shè)備的
殘余價(jià)值+不可拆遷設(shè)備的清理費(fèi)用
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=2,473,900.00×60%-123,695.00+24,739.00
=1,385,384.00 元(取整)。
案例二:
設(shè)備名稱:VC 定量包裝線(可拆遷設(shè)備)(表 4-6-4,第 9836 項(xiàng))
規(guī)格型號:8 立
資產(chǎn)占有單位:七公司大精制工段
生產(chǎn)廠家:藍(lán)星沈陽輕工機(jī)械設(shè)計(jì)研究所
購臵日期:2007 年 12 月 31 日
啟用日期:2007 年 12 月 31 日
賬面原值:654,444.02 元
賬面凈值:32,722.20 元
分 度 值:1/6000
動態(tài)精度:1/3000
量 程:a.25KG,b.50KG
包裝速度:2 箱/分(25KG)
電 源:三相 AC380V,15KW
氣源壓力:(輸出):0.4Mpa
該設(shè)備為 VC 成品包裝的專用包裝生產(chǎn)線,是集物料輸送,定量計(jì)量、復(fù)檢、自動噴碼、軋帶等功能于一體的半自動生產(chǎn)線。該線的物料輸送、定量計(jì)量等部分實(shí)現(xiàn)全自動控制。該線的主題及物料接觸部分全部采用不銹鋼制造,美觀、衛(wèi)生滿足 GMP 要求。該生產(chǎn)線溶傳動技術(shù)、PLC 控制技術(shù)、微機(jī)技術(shù)、儀表技術(shù)及氣動技術(shù)為一體,在空間有限的條件下,實(shí)現(xiàn)了 VC包裝的高精度。自動化程度較高,主要由料倉插板閥、輸送給料機(jī)、緩沖斗、加料裝臵、除塵裝臵、計(jì)量秤、復(fù)檢秤、振實(shí)機(jī)構(gòu)、輸送輥道、噴碼機(jī)、皮帶輸送機(jī)及電氣控制柜等部分組成。該設(shè)備經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查,該生產(chǎn)線較新,無重大故障,可以滿足正常的包裝要求。
①備購臵價(jià)
采用市場詢價(jià)途徑確定其重臵成本。參考同類型設(shè)備的近期購買合同及市場詢價(jià),通過綜
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東北制藥集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評估說明合考慮設(shè)備原生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)和市場信息價(jià),參考 2013 年《機(jī)電設(shè)備價(jià)格信息》、《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》等,確定該設(shè)備基準(zhǔn)日現(xiàn)行購價(jià)為 508,528.00 元。
②運(yùn)雜費(fèi)
考慮搬遷運(yùn)輸里程的實(shí)際情況,可拆遷設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)參照最新《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中有關(guān)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選取;同時考慮簡易包裝、吊裝及設(shè)備構(gòu)造、重量及精度要求等因素并參考全統(tǒng)施工機(jī)械臺班費(fèi)用定額遼寧省單位估價(jià)表適當(dāng)修正后確定設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)率。本次取運(yùn)雜費(fèi)率為1%。
即運(yùn)雜費(fèi)=508,528.00×1%=5,085.28元。
③安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))
對于需進(jìn)行安裝調(diào)試的可拆遷設(shè)備,以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定其國產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))。本次安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))率取25%
即安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))=508,528.00×25%=127,132.00元。
④拆卸費(fèi)
對于需進(jìn)行拆除后搬遷的設(shè)備,主要針對其必備的措施和程序,進(jìn)行市場調(diào)查,結(jié)合其作業(yè)環(huán)境、作業(yè)難度、作業(yè)規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定,一般設(shè)備拆除費(fèi)以設(shè)備購臵價(jià)為基數(shù),按其安裝調(diào)試費(fèi)的50%計(jì)算。本次拆除費(fèi)率取10%。
即拆除費(fèi)=508,528.00×10%=50,852.80元。
⑤評估值的確定
可拆遷設(shè)備拆遷損失的評估值=拆卸費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)(含基礎(chǔ)費(fèi))
=設(shè)備購臵價(jià)×(拆卸費(fèi)率+運(yùn)雜費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)及基礎(chǔ)費(fèi)率)
=50,852.80+5,085.28+127,132.00=183,070.08 元。
⑺評估結(jié)果
本次評估 10,924 項(xiàng)機(jī)器設(shè)備,賬面原值 1,123,294,706.71 元,賬面凈值 235,871,348.83 元,評估值 409,143,389.99 元。評估增值率為 73.46%。
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增值原因?yàn)?企業(yè)會計(jì)對機(jī)器設(shè)備實(shí)施加速折舊,設(shè)備實(shí)際狀況成新率相對較高,使用維護(hù)較好,造成評估增值。
(二)無形資產(chǎn)評估說明
1.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)
⑴概況
列 入 本 次 評 估 范 圍 的 土 地 使 用 權(quán) 2 宗 , 使 用 權(quán) 面 積 共 計(jì) 267,600 平 方 米 , 賬 面 價(jià) 值123,312,708.14元。宗地具體情況如下:
①土地登記情況
委估的位于沈陽市鐵西區(qū)北二西路41號的土地使用權(quán),使用權(quán)面積175,488平方米;土地性質(zhì):國有土地資產(chǎn)折國家股,土地用途:工業(yè),權(quán)證編號為:鐵西國用(2007)第200號,西臨重工北街、東距肇工北街500米、北臨北二西路、南臨北三西路。
委估的位于沈陽市鐵西區(qū)重工北街37號的土地使用權(quán),使用權(quán)面積92,112平方米;土地性質(zhì):國有土地資產(chǎn)折國家股,土地用途:工業(yè),權(quán)證編號為:沈陽國用(2000)字第694號,西臨重工北街、東距肇工北街500米、南臨北二西路。
②權(quán)利狀況
委估的 2 宗土地均辦理了國有土地使用證,證載土地使用權(quán)人為【東藥股份】。
根據(jù)被評估企業(yè)提供的相關(guān)資料,委估宗地未見抵押、租賃、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利登記事項(xiàng)。
③土地利用狀況
地上建筑物為【東藥股份】所屬的生產(chǎn)用房、及附屬設(shè)施等。
⑵估價(jià)依據(jù)
①《中華人民共和國土地管理法》。
②國有土地使用證。
③沈陽市土地儲備交易中心網(wǎng)站。
④評估人員現(xiàn)場勘察、詢價(jià)記錄及評估經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。
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⑶評估方法
國有土地使用權(quán)用途為工業(yè),經(jīng)調(diào)查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活躍,因此采用市場法確定評估值。
市場法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似宗地,然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較,對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
基本公式:PD=PB×A×B×C×D×E
PD___待估宗地價(jià)格;
PB___比較案例價(jià)格;
A___待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù);
B___待估宗地估計(jì)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地估計(jì)期日地價(jià)指數(shù);
C___待估宗地年期指數(shù)/比較案例宗地估年期指數(shù);
D___待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù);
E___待估宗地個別因數(shù)條件指數(shù)/比較案例宗地個別因數(shù)條件指數(shù)。
⑷評估過程
⑴選取可比實(shí)例
根據(jù)用途相近、宗地條件相似并在同一供需圈的原則,選取了三個類似的可比實(shí)例,具體情況見下表:
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⑵進(jìn)行交易情況修正
選取的三個可比實(shí)例均為正常交易,因此不進(jìn)行交易情況修正。
⑶進(jìn)行交易日期修正
根據(jù)城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)數(shù)據(jù),沈陽市工業(yè)用地地價(jià)增長率為:2011 年增長率為 5.39%,2012 年增長率為 0.32%,2013 年 1 季度增長率為 0.96%,二季度為 0.32%。經(jīng)計(jì)算案例 1的交易日期修正系數(shù)為 95,案例 2、3 的交易日期修正系數(shù)為 99。
⑷區(qū)域及個別因素修正
區(qū)域及個別因素修正具體情況見下表:
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⑸計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
⑸評估結(jié)果及增減值原因分析
委估宗地賬面值為 123,312,708.14 元,評估值為 347,402,000.00 元,評估增值 224,,089,291.86元,增值率為 181.72%。
本次評估增值的主要原因?yàn)榈貎r(jià)上漲所致。
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三、采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)論
根據(jù)本報(bào)告所載評估假設(shè)和限制性條件及價(jià)值前提,就【東藥股份】列報(bào)的資產(chǎn),本公司采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)對各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)賬面價(jià)值為 53,370.86 萬元,評估值為91,987.33 萬元,增值額為 38,616.47 萬元,增值率為 72.35%。
評估結(jié)果與賬面值的比較變動情況如下表所示。
評估結(jié)果匯總表 (單位:萬元)
賬面價(jià)值 評估價(jià)值


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