主題：解密萬(wàn)科降價(jià)的八大理由

　目前的中國(guó)樓市真可謂是"內(nèi)憂(yōu)外患"，"內(nèi)憂(yōu)"是：在國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大背景下，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了連續(xù)幾年的瘋狂上漲，終于到了一種難以控制的狀況；投資的比例過(guò)大，金融風(fēng)險(xiǎn)存在隱現(xiàn)。而"外患"則是：美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，引得美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)于中國(guó)的金融和樓市既是警鐘又是實(shí)實(shí)在在的打擊。
　　而正是在這樣的一個(gè)背景下，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的決心空前強(qiáng)烈，將"住房問(wèn)題"列入了十七大政府報(bào)告之中，目的就是解決中國(guó)百姓的買(mǎi)房難，真正實(shí)現(xiàn)"住有所居"的偉大目標(biāo)。2008年的樓市勢(shì)必迎來(lái)房?jī)r(jià)震蕩、拐點(diǎn)凸顯，這也正是萬(wàn)科集團(tuán)領(lǐng)袖王石先生大談"拐點(diǎn)論"和萬(wàn)科在全國(guó)都進(jìn)行"降價(jià)風(fēng)"的前提背景，俗話(huà)說(shuō)：買(mǎi)的不如賣(mài)的精，萬(wàn)科的行動(dòng)如此的大張旗鼓，必然有其內(nèi)在的真實(shí)目的和意圖，筆者從王石先生的言論和觀(guān)點(diǎn)中進(jìn)行剖析，有其八大理由，與眾朋友分享：
　　一、發(fā)展模式和贏利模式的戰(zhàn)略調(diào)整在前幾年房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)高漲的時(shí)期里，萬(wàn)科的主導(dǎo)贏利模式是：以其在行業(yè)和社會(huì)上的品牌影響力，其銷(xiāo)售的樓盤(pán)價(jià)格普遍比周遍項(xiàng)目要高10%--20%左右，來(lái)實(shí)現(xiàn)其贏利的目標(biāo)。而面對(duì)近期的宏觀(guān)調(diào)控，萬(wàn)科領(lǐng)袖王石先生的戰(zhàn)略思想已經(jīng)由經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化想規(guī)模效益最大化進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。實(shí)行快速的規(guī)模擴(kuò)張，通過(guò)規(guī)模實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的贏利目標(biāo)。顯而易見(jiàn)，在當(dāng)前的樓市，如果沒(méi)有優(yōu)惠活動(dòng)的支持，當(dāng)日銷(xiāo)售交易額2。57億是很難實(shí)現(xiàn)的。這正是萬(wàn)科的快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)策略的體現(xiàn)。
　　二、聽(tīng)黨的話(huà)，在房?jī)r(jià)調(diào)控上做表率眾所周知，萬(wàn)科集團(tuán)一直是中國(guó)房地產(chǎn)的行業(yè)領(lǐng)袖，也是房地產(chǎn)行業(yè)里最大的上市公司。萬(wàn)科的動(dòng)向?qū)τ谥袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅領(lǐng)域的影響是非常大的，甚至影響著國(guó)家政策的制定。也正是因?yàn)槿f(wàn)科以及王石先生的重要地位，其帶頭作用非常重要。但是，無(wú)論多么強(qiáng)大的企業(yè)，同樣也要受到黨的領(lǐng)導(dǎo)。所以，在目前從中央到地方的調(diào)控壓力下，萬(wàn)科實(shí)施"降價(jià)風(fēng)"正是響應(yīng)了政府的號(hào)召，身先士卒，做出了先進(jìn)的表率作用。同時(shí)，也避免了象碧桂園這種樹(shù)大招風(fēng)的問(wèn)題。
　　三、房地產(chǎn)行業(yè)的"艷照門(mén)"說(shuō)起"艷照門(mén)"，其火暴程度和流傳之廣前所未有。而萬(wàn)科的降價(jià)就好象房地產(chǎn)行業(yè)里的"艷照門(mén)"，所有關(guān)注房地產(chǎn)的人都在討論著萬(wàn)科的降價(jià)風(fēng)和王石的拐點(diǎn)論，各大媒體的關(guān)注程度也是空前絕后。如果說(shuō)一版好的廣告會(huì)有上千上萬(wàn)的反饋量，那么，萬(wàn)科此次的"廣告"可以被評(píng)為業(yè)內(nèi)第一，因?yàn)槠湮藘|萬(wàn)受眾的眼球，卻未花費(fèi)一分錢(qián)。與"艷照門(mén)"的丑聞而言，萬(wàn)科和王石樹(shù)立的是"好孩子"的形象，并且受到了眾多買(mǎi)房者的追捧，用最少的投入，得到了最大的收益，鞏固了企業(yè)品牌的影響力，為其今后的銷(xiāo)售也鋪墊了良好的基礎(chǔ)。
　　四、抓住機(jī)遇整合資源目前，各省市的黨政班子已經(jīng)調(diào)整完畢，俗話(huà)說(shuō)：新官上任三把火。很多領(lǐng)導(dǎo)干部都把城市建設(shè)做為首要任務(wù)。這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)千載難逢的好機(jī)會(huì)。萬(wàn)科這個(gè)行業(yè)領(lǐng)袖更是具有超前的眼光，降價(jià)銷(xiāo)售可以迅速的提高其資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，然后再借這大好時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的擴(kuò)張，在新一屆政府班子的城市開(kāi)發(fā)中取得更多的資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)土地與資金之間的整合，從而實(shí)現(xiàn)其未來(lái)發(fā)展中的攻城略地計(jì)劃。
　　五、壓縮土地儲(chǔ)備加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科目前的土地儲(chǔ)備大概應(yīng)是2400萬(wàn)平方米。當(dāng)國(guó)家出臺(tái)了對(duì)于囤地的開(kāi)發(fā)企業(yè)的征收高額稅費(fèi)和回收土地的管理辦法后，對(duì)于萬(wàn)科這種儲(chǔ)地大戶(hù)而言，加快開(kāi)發(fā)速度和資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度是其最好的解決辦法。通過(guò)拐點(diǎn)論和降價(jià)促銷(xiāo)戰(zhàn)略，快速消化其儲(chǔ)備的土地變?yōu)橘Y金流，從而用資金再去獲得更多新的土地，如此循環(huán)，才能保證其企業(yè)健康、快速的發(fā)展。
　　六、降價(jià)30%依然實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)王石先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)"不掙超過(guò)25%的利潤(rùn)"，但企業(yè)的發(fā)展勢(shì)必要有一個(gè)贏利目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)辦法有很多種。目前萬(wàn)科的戰(zhàn)略思路正是通過(guò)降價(jià)而縮短銷(xiāo)售周期。因?yàn)樵趪?guó)家對(duì)于房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控初步見(jiàn)效的情況下，市場(chǎng)上的觀(guān)望氣氛是十分濃重的。過(guò)去半年可以銷(xiāo)售完的房源，現(xiàn)在也許需要一年甚至更長(zhǎng)。銷(xiāo)售周期的增加，就是成本的直接增加。所以，萬(wàn)科通過(guò)對(duì)于最高30%的降價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)其銷(xiāo)售任務(wù)，短期看好象是利益受損，但從長(zhǎng)期來(lái)看，從節(jié)約了人員、銀行利率等成本后，萬(wàn)科長(zhǎng)期的贏利目標(biāo)絲毫不會(huì)受損。
　　七、行業(yè)洗牌清理門(mén)戶(hù)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展速度、房?jī)r(jià)的漲幅之所以可以用"迅猛"來(lái)形容，是因?yàn)樵谶@個(gè)增長(zhǎng)期內(nèi)，許多行業(yè)內(nèi)的資金都逐步向房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)流入。在市場(chǎng)上也出現(xiàn)了許多層次不同、實(shí)力不同的大大小小的開(kāi)發(fā)商。當(dāng)然，這些中小開(kāi)發(fā)商雖然分享了房地產(chǎn)行業(yè)火熱的成果，但也為防止壟斷寡頭企業(yè)的出現(xiàn)起到了一些積極的作用。而萬(wàn)科此次在各地實(shí)行降價(jià)風(fēng)，無(wú)疑是對(duì)于那些中小開(kāi)發(fā)商最沉重的打擊。萬(wàn)科一降價(jià)，許多中小開(kāi)發(fā)商都紛紛跟風(fēng)，打折、降價(jià)的狀況陸續(xù)增多。"餓死的駱駝比馬大"，在目前國(guó)家實(shí)行貨幣緊縮的政策下，萬(wàn)科對(duì)于資金和土地的考驗(yàn)可以給予充分的準(zhǔn)備，而那些中小開(kāi)發(fā)商卻只有慘遭淘汰的份。如此下去，那些資金少、實(shí)力差、品牌影響力小的開(kāi)發(fā)商，將逐步退出房地產(chǎn)的歷史舞臺(tái)，行業(yè)從此洗牌。
　　八、擴(kuò)大影響力鞏固領(lǐng)袖地位萬(wàn)科20年的房地產(chǎn)經(jīng)歷，行業(yè)領(lǐng)袖地位無(wú)庸質(zhì)疑。但隨著國(guó)內(nèi)一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商迅速崛起，萬(wàn)科的領(lǐng)袖地位同樣受到威脅?？陀^(guān)的講，此次的"萬(wàn)科降價(jià)SHOW"對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，的確是享受到了優(yōu)惠，同樣也讓快速上漲的房?jī)r(jià)得到了喘息的機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，百姓的好評(píng)和政府官員的認(rèn)可對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，也是一種無(wú)形價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于擴(kuò)大其品牌影響力，鞏固領(lǐng)袖地位是一次重大的推動(dòng)。

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