上海的北外灘區(qū)域，一旦有商業(yè)用地推出，定會(huì)引發(fā)激烈的競(jìng)標(biāo)。世茂、鵬欣等知名的開(kāi)發(fā)商都曾參與其中，然而這一次卻頗為異樣。

　　虹口區(qū)北外灘匯山中塊地塊，一度吸引了數(shù)家開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注。但截至2月28日，卻只有上港集團(tuán)一家企業(yè)繳納保證金參與競(jìng)標(biāo)。這意味著，該集團(tuán)將在毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，以底價(jià)11.233億元摘牌。

　　消息一經(jīng)傳出，業(yè)界把目光投向了帶有一系列附加條件的招標(biāo)文件上。

　　獨(dú)家競(jìng)標(biāo)

　　虹口區(qū)北外灘匯山中塊地塊，是北外灘乃至上海整個(gè)濱江兩岸地區(qū)一年多來(lái)首次推出的新地塊。

　　此地塊一經(jīng)推出就吸引了數(shù)十家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前往虹口房地局領(lǐng)取此次地塊的掛牌文件，這其中包括和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)、陸家嘴集團(tuán)、金豐投資、綠地集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))、上港集團(tuán)等14家大型開(kāi)發(fā)商。

　　地塊優(yōu)越的地理位置無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商聚焦的重要原因。該幅土地北至楊樹(shù)浦路、東至上海航運(yùn)交易所邊界(匯山東塊)、西至原銀匯花園邊界(匯山西塊)、南至規(guī)劃濱江綠地，地塊面積達(dá)19039平方米，容積率3.9。

　　然而，令有意競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商頭痛的是，地塊的掛牌起始價(jià)已經(jīng)達(dá)到112330萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)每平方米15128元。

　　此外，掛牌文件中稱(chēng)，“匯山中塊的設(shè)計(jì)方案要符合匯山地塊整體規(guī)劃要求，競(jìng)得人須建設(shè)并無(wú)償提供不少于3萬(wàn)平方米建筑面積的新上海國(guó)際航運(yùn)大廈(暫名)，以滿(mǎn)足航運(yùn)服務(wù)功能及港務(wù)相關(guān)配套功能的需要，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。同時(shí)，為保證航運(yùn)業(yè)務(wù)的正常運(yùn)作，地塊中現(xiàn)航運(yùn)交易大樓需待新上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)大廈建成且相關(guān)機(jī)構(gòu)搬遷完畢后再拆除，即先建后拆。”

　　苛刻的附加規(guī)定使眾多開(kāi)發(fā)商望而卻步。分析人士指出，如果為政府提供3萬(wàn)平方米的辦公樓，意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)只擁有4萬(wàn)多平方米的產(chǎn)權(quán)，計(jì)算起來(lái)拿地的總成本很高，而樓面地價(jià)突破每平方米15000元，加上日后的建筑成本及相關(guān)的利潤(rùn)，上市后的寫(xiě)字樓的價(jià)格將達(dá)到每平方米20000元左右，而目前北外灘的辦公樓價(jià)格僅徘徊在每平方米18000元，單獨(dú)開(kāi)發(fā)勢(shì)必存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海當(dāng)?shù)孛襟w則評(píng)價(jià)，從新江灣城F地塊開(kāi)始，地價(jià)下行的信號(hào)已經(jīng)非常明顯，沒(méi)有十足的把握，能否獲得預(yù)期收益有待觀望。

　　整體開(kāi)發(fā)早已“預(yù)定”？

　　一家原本關(guān)注地塊的開(kāi)發(fā)商表示，以招標(biāo)條件來(lái)說(shuō)，等于開(kāi)發(fā)商最后買(mǎi)到的土地只有4萬(wàn)多平方米，加上無(wú)償建造航運(yùn)大廈，實(shí)際土地成本可以說(shuō)不止翻倍，因此公司將放棄拿地。

　　事實(shí)上，將眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手阻擋在門(mén)外的不僅是昂貴的地價(jià)。

　　此次出讓的虹口區(qū)北外灘匯山中塊地塊，還要求與匯山東塊、西塊基地的港池以及地下空間整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、費(fèi)用分?jǐn)?，確保公共安全及地下空間各港池的貫通使用。

　　如此，在眾多參與競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商中，只有上港集團(tuán)具備聯(lián)合開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)。早在2006年，上海港集團(tuán)就以14.65億元的掛牌價(jià)摘得上述地塊旁邊的北外灘匯山碼頭東地塊，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為每平方米13962元?？梢灶A(yù)計(jì)的是，如若順利將上述土地?cái)埲霊阎?，東塊和中塊便可以整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)降低了開(kāi)發(fā)成本。

　　記者了解到，該幅土地于2月29日開(kāi)始接受掛牌，3月11日掛牌截止，繳納了保證金的企業(yè)為上港集團(tuán)旗下的上海匯港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。不出意外，這幅土地將同楊浦區(qū)新江灣城F地塊的出讓同出一轍，招標(biāo)門(mén)檻設(shè)置過(guò)高，企業(yè)上演“獨(dú)角戲”。

　　2007年12月，針對(duì)國(guó)土資源部第39號(hào)令出臺(tái)后各地依舊屢屢可見(jiàn)的“定向出讓”現(xiàn)象，國(guó)土資源部網(wǎng)站刊登該部土地利用司岳曉武等4位官員的署名文章，就39號(hào)令進(jìn)行再次詳細(xì)解讀和澄清。

　　近日，上海土地市場(chǎng)被多家媒體質(zhì)疑有土地出讓“量身定做”之嫌。楊浦區(qū)新江灣城F地塊出讓時(shí)，招標(biāo)文件中就指出申請(qǐng)人必須是全國(guó)零售業(yè)前五名、必須繳納1.5億美元或等值外幣的競(jìng)買(mǎi)保證金、必須具有國(guó)際認(rèn)證的賽車(chē)資格等，才能參加競(jìng)買(mǎi)，最終正是先前盛傳的內(nèi)定傳聞主角美國(guó)鐵獅門(mén)以67.5億元的掛牌底價(jià)摘得。