主題：中國國貿(mào)：多重因素提升投資價值

奧運題材無疑將成為2008 年最重要的投資主題， 而地處北京CBD 核心地段的中國國貿(mào)， 由于位置優(yōu)越、品牌突出、經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，將成為受益最大的奧運地產(chǎn)股之一。且國貿(mào)3 期 2008 年中期即將陸續(xù)完工，也將顯著提升公司的投資價值。

　　經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升

　　中國國貿(mào)主營商業(yè)物業(yè)的出租，2007 年前 3 季度， 公司實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入6.5 億元， 同比上升5.1%；實現(xiàn)凈利潤 2.2 億元，按新會計準則同比上升26.8%。 三季報顯示， 公司主營業(yè)務(wù)收入幾乎全部來自國貿(mào)寫字樓、 國貿(mào)商場及國貿(mào)公寓的出租。

　　公司主營業(yè)務(wù)收入增加的主要原因，在于國貿(mào)商場租金約20%左右的上漲及寫字樓和公寓物業(yè)租金的相對穩(wěn)定。半年報顯示，公司寫字樓月平均租金為350.65 元/平方米，出租率為98.04%；商城月平均租金為657.42 元/平方米， 出租率為99.79%。 公司凈利潤增幅高于主營業(yè)務(wù)收入增幅， 主要是因為2006年10 月底 1.5 億元應(yīng)付大股東款項的資本化， 使得財務(wù)費用同比下降了89%。

　　分季度來看， 公司前3 季度分別實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入21275.30 萬元 、22726.01 萬 元 和 20272.97 萬元，分別實現(xiàn)凈利潤6854.56 萬元、8139.45 萬元和6894.84 萬元。 由此可以看出， 公司經(jīng)營一直保持穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。 隨著中國經(jīng)濟繼續(xù)保持健康發(fā)展和2008 年北京奧運會的日益臨近， 市場對高檔物業(yè)的需求依然強勁， 這為公司的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境。 廣發(fā)證券研究員沈愛卿認為， 中國國貿(mào)地處北京最成熟商圈的核心地段； 國貿(mào)品牌代表著一流的物業(yè)管理和服務(wù)。這兩個得天獨厚的條件為公司穩(wěn)定經(jīng)營提供了堅實的基礎(chǔ)。

　　今年1 月，北京“兩會”期間，北京地稅局局長王紀平透露，北京市已率先向國家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請，最快今年6月北京將開征物業(yè)稅。 沈愛卿認為，物業(yè)稅可能先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，這將對公司業(yè)績產(chǎn)生負面影響。但國家稅務(wù)總局有關(guān)負責(zé)人近日表示，北京6月份開征物業(yè)稅不太可能，物業(yè)稅在近兩年內(nèi)都不可能開征。

　　三期建成錦上添花

　　中國國貿(mào)最大的亮點是總投資達50 億元的國貿(mào)三期工程即將陸續(xù)建成并投入使用。 該工程位于北京東三環(huán)中路和建國門外大街交接構(gòu)成的金十字黃金地段， 占地面積6.27 公頃， 建筑規(guī)模為 54 萬平方米。其中，A 階段工程規(guī)劃總建筑面積為29.7 萬平方米，占公司現(xiàn)有經(jīng)營物業(yè)總建筑面積的70%以上，將新建一座集寫字樓和超五星級飯店為一體的主塔樓 (北京新地標)，一座可同時容納1600 人的大宴會廳、現(xiàn)代化商城等。

　　目前，國貿(mào)三期工程進展順利，A 階段建設(shè)已轉(zhuǎn)入以幕墻工程、機電工程、 裝修工程為主要內(nèi)容的施工新階段。按此進度推算，A 階段各項物業(yè)有望提前竣工并投入使用。公司在2006 年半年報中預(yù)計，A 階段商城和大宴會廳部分2008 年中投入使用， 寫字樓和酒店分別于2009 年 1 月和 7 月投入使用。

　　國貿(mào)三期A 階段工程順利投入運營后， 將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴大公司經(jīng)營規(guī)模， 成為公司新的盈利增長點。 公司預(yù)計，項目全部建成后，每年可實現(xiàn)營業(yè)收入14.11 億元。需要注意的是， 三期工程能否順利招商、能否維持和國貿(mào)一、二期同樣的租金水平和出租率， 是公司能否實現(xiàn)業(yè)績大幅增長的關(guān)鍵。

　　除正在建設(shè)國貿(mào)三期外， 中國國貿(mào)還擬收購北京國匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權(quán)。國匯房地產(chǎn)公司擁有數(shù)碼01 大廈部分房屋建筑和相應(yīng)的土地使用權(quán)。 由于數(shù)碼01大廈緊鄰國貿(mào)三期，此次收購有利于國貿(mào)三期工程整體的規(guī)劃建設(shè)和公司的長遠發(fā)展。 目前，盡職調(diào)查工作已經(jīng)完成，談判結(jié)果即將對外公布。

　　近日，坊間傳言，公司大股東中國國際貿(mào)易中心有限公司可能會將中國大飯店、國貿(mào)飯店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到中國國貿(mào)。廣發(fā)證券研究員沈愛卿認為，大股東近期可能不會考慮將其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到上市公司，但從長期來看，大股東存在將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到上市公司的可能性。

　　商業(yè)地產(chǎn)股的最佳代表

　　■本刊特約作者 辨卻

　　中國國貿(mào)是目前國內(nèi)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)， 地處北京市城市規(guī)劃的“中央商業(yè)區(qū)”的核心位置，因為高出租率，中國國貿(mào)的業(yè)績連年穩(wěn)定在較高的水平上。國貿(mào)三期工程將在今年投入運營，公司每股業(yè)績會有50%以上的增長， 該股偏高的市盈率將被有效降低。 隨著中國房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升， 中國國貿(mào)擁有的商業(yè)地產(chǎn)重估升值的空間也很大， 為該股提供了理想的安全邊際。

　　國貿(mào)中心長期接待來華的各國政要、皇室成員、跨國集團高管，作為 “北京奧運” 最高規(guī)格的接待場所，中國國貿(mào)是正宗的奧運概念股。奧運的腳步愈來愈近， 奧運板塊還將有搶眼的表現(xiàn)機會， 未被充分炒作的中國國貿(mào)，可望隨風(fēng)起舞。



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