主題：上海大量房屋步入中老年 維護(hù)資金從哪來？



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近年來，上海大量房屋開始步入“中老年”。對此，上海多措并舉，施行定期體檢、更新改造等舉措，做好住宅房屋全生命周期維護(hù)，特別是去年宣布試點(diǎn)的房屋養(yǎng)老金制度，在社會上引發(fā)廣泛關(guān)注。住房質(zhì)量直接關(guān)系到人民安居生活。兩會會場上，許多代表委員就存量房屋提質(zhì)改造問題紛紛建言。

“上海在住房全生命周期維護(hù)方面積累了許多經(jīng)驗(yàn)，但也面臨著資金使用效率不高、制度設(shè)計有待優(yōu)化、日常維護(hù)機(jī)制薄弱、增量來源不足等現(xiàn)實(shí)問題?！笔姓f(xié)委員、前灘圣耀資本投資管理有限公司總經(jīng)理徐涵明多方調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)往往維修資金不足，新建高端社區(qū)則長期沉淀；部分資金審批繁瑣，難以及時調(diào)用。

他建議，以房齡、戶型和結(jié)構(gòu)為參考，實(shí)行“階梯式”繳納或補(bǔ)繳，增強(qiáng)資金靈活度；在區(qū)域或街鎮(zhèn)層面設(shè)立“共濟(jì)池”，對因規(guī)模小、業(yè)主收入低而資金不足的小區(qū)進(jìn)行調(diào)劑或低息借款；允許沉淀資金較多的小區(qū)通過安全理財方式實(shí)現(xiàn)保值。

不過，碰到房屋大修，可能短期內(nèi)迅速將長年積累的資金“掏空”。徐涵明認(rèn)為，可以由政府專項(xiàng)撥款主導(dǎo)，并鼓勵社會資本進(jìn)入。比如，有些小區(qū)存在綠色更新與節(jié)能改造的潛力，可以招標(biāo)引入屋頂光伏運(yùn)營企業(yè)、節(jié)能改造服務(wù)商等相關(guān)企業(yè)，讓其在合同期內(nèi)通過經(jīng)營收益回收成本，再向房屋養(yǎng)老金注入一定比例的出資或分成。

市人大代表、致公黨上海市委專職副主委童麗萍則提出，針對房齡較長的老舊住宅，可以允許居民自主改造，調(diào)動人民群眾參與城市更新改造的積極性。

“本市城市更新主要著力在完善城市公共區(qū)域、配套設(shè)施、周邊環(huán)境，但對老舊住宅的室內(nèi)裝修更新改造方面稍顯不足。”童麗萍說，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，住宅裝修中禁止 “損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)”“違法搭建建筑物構(gòu)筑物”“擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)”等行為，大量老舊住宅居民即使存在安全隱患、使用功能不全等問題，申請住宅裝修更新改造也較難得到批準(zhǔn)。

她建議調(diào)整相關(guān)法規(guī)，在確保房屋安全可靠前提下，允許居民自行裝修以改善和提升使用功能和居住品質(zhì)；同時出臺針對性強(qiáng)、科學(xué)規(guī)范的老舊住宅裝修更新改造方案，形成老舊小區(qū)裝修指引，為居民室內(nèi)裝修更新改造、政府審批提供技術(shù)支持與決策支撐。

還有不少代表委員關(guān)注到了老舊商品房小區(qū)改造難的問題。市人大代表、上?？辈煸O(shè)計研究院（集團(tuán)）股份有限公司資深總工程師許麗萍表示，她曾提交過相關(guān)建議，但因商品房社區(qū)采取自治原則，需要使用業(yè)主維修基金而非公共資金進(jìn)行自治更新，破題難度很大。

“‘十五五’期間，上海住建領(lǐng)域具有‘增量轉(zhuǎn)存量’的特征，政府在推進(jìn)城市更新、‘好房子’建設(shè)中，老舊商品房的更新改造占很大的比例?！痹S麗萍建議，推進(jìn)老舊商品房更新的制度體系建設(shè)，制定老舊商品房更新的中長期規(guī)劃、房屋更新的指導(dǎo)意見、年度推進(jìn)目標(biāo)等，指導(dǎo)并推動不同年代、不同類型的老舊房屋分類有序更新。

市人大代表、中國電信集團(tuán)號百信息服務(wù)有限公司黨委書記、總經(jīng)理姜弘民則提出，可以在老舊商品房房產(chǎn)交易稅中按比例提取一定資金，注入所購房屋的小區(qū)維修基金賬戶，專門用于補(bǔ)充老舊商品房小區(qū)的維修基金。“提取比例可根據(jù)房屋年齡、交易價格等因素進(jìn)行合理設(shè)定，以確保資金的有效積累?！?br />
老舊電梯更換也關(guān)系到住房安全?！?023年底本市超過15年的老舊住宅電梯占住宅電梯總量29.95%，超過20年的占12.18%?！笔腥舜蟠怼⑹腥舜筘斦?jīng)濟(jì)委員會副主任委員吳祖強(qiáng)說，“其中許多住宅更換電梯面臨專項(xiàng)維修資金提取困難、改造資金存在虧空、政府支持資金有限等問題?！?br />
吳祖強(qiáng)算了一筆賬：一棟22層的樓房，一部電梯更換費(fèi)用約30多萬元，如果維修基金不夠，還要業(yè)主眾籌分?jǐn)偂２贿^，上海也有一些區(qū)，對老舊電梯更換給予最多10萬元獎勵或30％的補(bǔ)貼，改造大修給予最多5萬元獎勵，有力推動了業(yè)主大會達(dá)成一致進(jìn)行更新改造。

他建議，在當(dāng)前國家大力擴(kuò)內(nèi)需的形勢下，將“老舊電梯”更新改造作為城市更新的重要內(nèi)容，列入擴(kuò)內(nèi)需促民生實(shí)事項(xiàng)目推進(jìn)，制定全市統(tǒng)一的工作方案，對更新改造各個環(huán)節(jié)提出指導(dǎo)性意見，尤其是對維修金可以按樓棟提取、樓棟業(yè)主同意比例、改造后的維保要求上明確規(guī)定，支持各個主體特別是業(yè)主委員會、區(qū)房管局、區(qū)市場監(jiān)管局以及承建企業(yè)有章可循。

此外，全市層面可以統(tǒng)一組織每年滾動進(jìn)行“老舊電梯”安全評估，對評估費(fèi)用予以補(bǔ)貼，對更新改造費(fèi)用予以補(bǔ)貼或者獎勵，通過政府補(bǔ)一點(diǎn)，業(yè)主出一點(diǎn)，企業(yè)讓一點(diǎn)的方式，打通電梯改造的堵點(diǎn)。還可以參考多層住宅加梯做法，推廣“保險+服務(wù)”為特色的電梯全生命周期管理新模式。

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