主題：房地產(chǎn)金融新政發(fā)布 涉房企業(yè)企穩(wěn)預(yù)期向好

　　中信證券研報指出，2024年9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布將要引導(dǎo)LPR下行、下調(diào)存量房貸利率、降低二套房貸比例、增加中央資金對保障房再貸款支持、支持收購房企存量土地等房地產(chǎn)金融新政。相關(guān)政策有助于居民消費能力提升、刺激購房需求、維穩(wěn)地產(chǎn)行業(yè)、推動保障房建設(shè)，利好亦有望向全產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，促進涉房建筑工程和建材企業(yè)經(jīng)營企穩(wěn)、盈利修復(fù)。

　　全文如下
　　材料與工程｜房地產(chǎn)金融新政發(fā)布，涉房企業(yè)企穩(wěn)預(yù)期向好

　　2024年9月24日，央行潘功勝行長在國新辦發(fā)布會上宣布將要引導(dǎo)LPR下行、下調(diào)存量房貸利率、降低二套房貸比例、增加中央資金對保障房再貸款支持、支持收購房企存量土地等房地產(chǎn)金融新政。相關(guān)政策有助于居民消費能力提升、刺激購房需求、維穩(wěn)地產(chǎn)行業(yè)、推動保障房建設(shè)，利好亦有望向全產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，促進涉房建筑工程和建材企業(yè)經(jīng)營企穩(wěn)、盈利修復(fù)。

　　▍房貸利率和二套房貸比例下調(diào)，增強居民住房需求并提振消費意愿。

　　9月24日，央行潘功勝行長在國新辦發(fā)布會上宣布，央行將降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點，并引導(dǎo)貸款市場報價利率（LPR）同步下行。中信證券研究部地產(chǎn)組測算，至2024年底，我國新發(fā)按揭貸款利率將降至3%左右，居民貸款負擔(dān)將顯著下降，將增強居民自住房需求釋放的可能。同時，潘行長明確央行將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率下降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅50BPs。中原地產(chǎn)測算，當前存量貸款平均利率在3.92%左右，此次降低50BPs，如以居民商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出共10萬元。由此來看，本次存量房貸利率下調(diào)將有效緩解居民房貸還款壓力，增加可支配收入，提升消費能力和意愿，更多資金或流入房屋裝修和更新等領(lǐng)域。另外，潘行長亦明確將統(tǒng)一首套房和二套房的最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。降低二套房的首付比例的實際影響或相對有限，但對于購房需求釋放，提升市場信心仍有積極催化。

　　▍央行增加對保障房和收購房企土地支持，緩解涉房企業(yè)壓力。

　　國新辦發(fā)布會上，潘行長亦表示央行將優(yōu)化保障房再貸款政策，3000億元保障房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。或有望提高商業(yè)銀行發(fā)放保障房貸款的積極性，保障房建設(shè)將更易獲得資金支持，工程企業(yè)亦有望更加積極參與并加快保障房建設(shè)。同時，潘行長表示央行將支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。去年以來，國家政策持續(xù)發(fā)力目標穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并在資金層面給予支持。多重支持下，若后續(xù)地產(chǎn)行業(yè)能夠企穩(wěn)，利好有望傳導(dǎo)至涉房建筑工程和建材企業(yè)。

　　▍若地產(chǎn)銷售企穩(wěn)和居民側(cè)需求改善，優(yōu)質(zhì)建材企業(yè)盈利修復(fù)可期。在地產(chǎn)下行拖累下，建材行業(yè)近年發(fā)展整體承壓。

　　細分領(lǐng)域看，水泥行業(yè)已處于周期性盈利底部，若政策支持下后續(xù)地產(chǎn)銷售能夠企穩(wěn)，則地產(chǎn)對于水泥需求的拖累不會更差，加之近年水泥供給格局逐步改善，頭部企業(yè)盈利能力修復(fù)預(yù)期逐步向好。玻璃行業(yè)受保交樓進入尾聲，竣工端需求下滑影響，近期價格出現(xiàn)下降趨勢，若地產(chǎn)銷售能夠企穩(wěn)，則后續(xù)玻璃行業(yè)來自地產(chǎn)的壓力或趨于平穩(wěn)；而存量房貸利率下降，居民側(cè)或有更多資金可流入房屋裝修與更新改造，從而對玻璃需求產(chǎn)生一定程度的拉動，推動優(yōu)質(zhì)企業(yè)盈利修復(fù)。類似地，消費建材行業(yè)或主要獲益于房貸利率下降，帶來的居民側(cè)住房裝修和更新改造等需求提升；另外，若地產(chǎn)銷售能夠企穩(wěn)，來自地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款風(fēng)險或逐步緩解，消費建材企業(yè)的減值高峰或?qū)⑦^去，未來將輕裝上陣，優(yōu)質(zhì)企業(yè)盈利修復(fù)也將更具彈性。

　　▍涉房建筑工程企業(yè)壓力逐步緩解，經(jīng)營質(zhì)量改善預(yù)期向好。

　　在持續(xù)寬松的地產(chǎn)政策和金融支持下，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險或逐步緩和，涉房建筑工程企業(yè)來自地產(chǎn)業(yè)主方的回款壓力將有望緩解。同時，建筑工程企業(yè)自身的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)亦有望隨著居民購房需求和意愿改善而逐步企穩(wěn)，并對自身經(jīng)營產(chǎn)生支撐。我們測算了主要建筑央企及地方建筑企業(yè)房建相關(guān)業(yè)務(wù)在營收、在建項目或者訂單中的占比，若政策支持下后續(xù)地產(chǎn)逐步企穩(wěn)，“含房量”較高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)或有望獲益，其經(jīng)營質(zhì)量改善預(yù)期向好，亦有望迎來估值修復(fù)。另外，隨著央行提升保障房再貸款資金支持比例，保障房建設(shè)將更易獲得貸款資金支持，重點項目建設(shè)有望提速，在造福經(jīng)濟社會發(fā)展的同時，亦將為建筑工程企業(yè)創(chuàng)造新增量。

　　▍風(fēng)險因素：

　　宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期；地產(chǎn)政策力度和實際效用不及預(yù)期；行業(yè)競爭更加激烈；原材料等成本提升；回款周期延長。

　　▍投資策略。

　　國家政策穩(wěn)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力，9月24日央行潘功勝行長宣布的多項房地產(chǎn)金融新政，有助于居民消費能力提升、刺激購房需求、維穩(wěn)地產(chǎn)行業(yè)、推動保障房建設(shè)，利好亦有望向涉房建筑工程和建材企業(yè)傳導(dǎo)，促進企業(yè)經(jīng)營企穩(wěn)，盈利修復(fù)預(yù)期向好。我們認為在本次新政中獲益較多的主要是消費建材和水泥板塊，以及“含房量”較高的優(yōu)質(zhì)建筑工程企業(yè)。

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